第一條 為加強和完善城市物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及其它有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市的物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設施設備和共用場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)是指 是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣 ( 市 )房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門。

其他有關(guān)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第五條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)要嚴格按國家有關(guān)規(guī)劃標準進行設計，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設計方案應包含如下內(nèi)容：
（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3％。配置物業(yè)管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業(yè)管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房在開發(fā)建設單位面積備案時由市房產(chǎn)局予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。
（二）提供與業(yè)主數(shù)量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產(chǎn)局在規(guī)劃設計時應當先期介入，配合市規(guī)劃部門按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》等要求，共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設計。

第六條 原有住宅區(qū)私房比例達到 70% 以上且共有設施設備齊全的，可以實行物業(yè)管理。配套設施不全的，應當與社區(qū)建設相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織整治。物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在 2 萬平方米 以下的住宅區(qū)，應提供不少于 80平方米 的物業(yè)管理用房。每增加 1 萬平方米 ，相應增加不少于 5 平方米 的物業(yè)管理用房。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應當按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應當會同當?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。

第八條 建設單位在預售房屋 之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套的設施設備。

歸全體業(yè)主所有的配套的設施設備主要包括：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫（車場）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設施設備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應當實施前期物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理工作由建設單位按國家有關(guān)物業(yè)管理招投標的規(guī)定，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模小于 5萬平方米 的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第十一條 原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的 , 前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務；公有房屋應由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務費。

第十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十三條 房屋出售建筑面積達到 50% 以上的新建住宅區(qū)和達到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達到上述條件 30 日內(nèi)，建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應當書面報告物業(yè)管理行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料； 建設單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

物業(yè)管理行政主管部門接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應通知物業(yè)所在地街道辦事處 ( 鎮(zhèn)人民政府 ) 按照有關(guān)規(guī)定， 指導業(yè)主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。

第十四條 在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設單位應將歸全體業(yè)主所有的配套的設施設備移交給業(yè)主委員會。

經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。未組建業(yè)主委員會的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以按上述規(guī)定辦理。

第十五條 首次業(yè)主大會的投票權(quán)，應按業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)證計算，每一房屋所有權(quán)證計一票。暫未辦理房屋所有權(quán)證的或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數(shù)計算，每套計一票。

業(yè)主可以書面委托物業(yè)使用人代為行使投票權(quán)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
在書面征求業(yè)主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業(yè)主簽收；留置送達的，由兩名以上的業(yè)主或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況，7日內(nèi)，業(yè)主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業(yè)主人數(shù)及其專有的建筑面積，不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的15%。

第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由 5 至 11人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設主任 1 人、副主任 1～ 2 人 , 由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會每屆任期最長為 5 年 , 任期期滿前 3個月應籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。

第十七條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，持下列材料到市、縣 ( 市 )物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主委員會委員名單及個人產(chǎn)權(quán)證明；

（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計結(jié)果。

上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，需重新備案。

第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費和業(yè)主委員會委員津貼由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益中列支；工作經(jīng)費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費的使用和津貼的發(fā)放情況應當每季度以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。

第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應當予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業(yè)主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。
利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關(guān)手續(xù)后，需要收取費用的，應當由業(yè)主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)單獨簽訂保管合同。

第二十四條 房產(chǎn)、司法等有關(guān)部門應當與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解機構(gòu)，受理調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)糾紛。

第二十五條 原由物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理住宅區(qū)的保潔標準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十六條 價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

價格行政主管部門應會同物業(yè)管理行政主管部門 遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，提出物業(yè)服務收費參考價格。

第二十七條 新建住宅區(qū)和實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區(qū),經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商一致，也可重新按照物業(yè)服務收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案。
物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同提供相應的服務。不具備專業(yè)化管理條件的住宅區(qū)，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

第二十八條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令建設單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理用房的價款，并處 10 萬元以上 20 萬元以下罰款。

第二十八條 業(yè)主違反本辦法第二十七條第三款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應繳金額的 0.3 ％按日加收滯納金。

拖欠物業(yè)管理服務費 3 個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

第二十九條 違反本辦法的規(guī)定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬元以下的罰款。

第三十條 違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣（市）級以上物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第三十一條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第三十二條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標投標管理、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等其它物業(yè)管理事項，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。