南京房地產開發投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產開發累計投資額445、97億元,同比增長27%,2008年1-2月房地產開發完成投資額77、2億元,同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2、64,07年全年呈現供不應求的局面,但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。
08年1-2月份商品房銷售均價為5331元,同比07年2月份增長10、1%,相比07年全年銷售均價增長0、5%,但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年前兩個月成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩,較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比07年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、07年以來南京商品房銷售情況,2007年,南京市商品房全年銷售額為603、51億元,銷售面積1137、88萬平方米,銷售均價為5303、8元/平方米,其中住宅全年銷售額533、42億元,銷售面積為1064、52萬平方米,銷售均價為5011元/平方米,現房全年銷售額為77、58億元,銷售面積為190、27萬平方米,銷售均價為4077元/平方米,期房全年銷售額為455、84億元,銷售面積為874、24萬平方米,銷售均價為5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房銷售額為24、74億元,銷售面積46、41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比07年2月份增長10、1%,相比07年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元,銷售面積42、63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長16、23%,現房銷售額為2、05億元,銷售面積為4、37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降22、2%,期房銷售額為18、56億元,銷售面積38、26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27、83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看,07年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢,但是07年末到08年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看,2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年初可能受淡季因素和房地產“拐點論”影響,成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。
08年以來,南京市各區域板塊住宅成交數量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38、9萬平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米,浦口板塊成交約12、44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區,該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結構和質量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠,適合有車族的消費群體,08年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8、7萬平方米,占全市總成交量的14、8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息,南京各行政區域主要在售樓盤情況玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環境比較好,樓盤質量也比較高,知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區,江寧區是南京高新技術開發區,環境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學生,目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區房價相對較低,環境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預計江寧區的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃,08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經適房(含廉租房)約240萬平方米,比07年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3、6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,其中住房建設用地700萬平方米,保障性住房建設用地約150萬平方米,相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比08年的850萬平方米有所下調,其中,中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實“90/70”政策;經濟適用住房約225萬平方米,與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米,比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3、4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,保障性住房建設用地200萬平方米,相比08年的土地供應量有所增加,預示土地市場將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。
總的來或,未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
【篇二】“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用,房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快,房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區房地產市場的持續健康發展,具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月,我區房地產業實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發投資完成37、3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489、9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區房地產業發展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發平均增速為42、2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發投資中的地位突出,占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50、6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態,3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6、5萬平方米,與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始,我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在xx年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:
??土地供應結構調整。建設部等七部委出臺<關于做好穩定住房價格工作的意見>,規定各地要根據房地產市場變化情況,適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
??房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策,規定對房價上漲過快城市或地區,可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
??房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文,規定xx年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅,同時規定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
??房地產發展目標調整。xx年市<政府工作報告>確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
??房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
??房地產供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響,從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時,平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看,宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產市場的持續健康發展,主要將起到以下幾方面的作用:
??合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策,減少房地產市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導房地產投資開發量。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發的情況發生。
??緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,調整房地產供應結構,滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產業的供求矛盾。
??適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區房地產價格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對,保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說,由于我區房地產市場發展基數相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇,從長遠來看,我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展,當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系,加強對房地產市場的調控,維護房地產市場價格秩序,促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產開發投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動,及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡,及時反饋項目的進展情況,以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目,并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權,同時,嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關,嚴格審查房地產開發企業的資質條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產開發經營的行為,要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產,根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃,合理預留開發空間,以達到通過城市規劃來引導房地產開發,帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控,通過房地產市場的信息透明化,培育和發揮房地產行業協會的作用,引導房地產企業掌握市場狀況,根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質量。同時,結合我區開發建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用,房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快,房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區房地產市場的持續健康發展,具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月,我區房地產業實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區房地產業發展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發投資中的地位突出,占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態,3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始,我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:
??土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》,規定各地要根據房地產市場變化情況,適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
??房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策,規定對房價上漲過快城市或地區,可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
??房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文,規定XX年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅,同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
??房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
??房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
??房地產供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響,從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時,平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看,宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產市場的持續健康發展,主要將起到以下幾方面的作用:
??合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策,減少房地產市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導房地產投資開發量。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發的情況發生。
??緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,調整房地產供應結構,滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產業的供求矛盾。
??適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區房地產價格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對,保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說,由于我區房地產市場發展基數相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇,從長遠來看,我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展,當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系,加強對房地產市場的調控,維護房地產市場價格秩序,促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產開發投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動,及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡,及時反饋項目的進展情況,以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目,并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權,同時,嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關,嚴格審查房地產開發企業的資質條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產開發經營的行為,要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產,根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃,合理預留開發空間,以達到通過城市規劃來引導房地產開發,帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控,通過房地產市場的信息透明化,培育和發揮房地產行業協會的作用,引導房地產企業掌握市場狀況,根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質量。同時,結合我區開發建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。
【篇三】關注民生,讓百姓實現“住有所居”的目標,是黨委、政府的中心工作之一,也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因,促進榆林房產業的健康有序發展,按照2009年榆林市政協總體工作安排,環資委就金融危機對我市房地產業的影響,向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料,并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會,就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后,又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會,認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下:
一、基本情況
近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產市場進一步得到完善。
2006年至2009年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬?,完成銷售面積136.8萬?,空置面積74.0萬?,空置率為35.2%,其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬?,銷售27.2萬?。
2006年榆林市區商品房均價1646元/?,2007年漲至2300元/?,2008年更是漲至高層4000元/?、多層3000元/?,2009年1-10月份,高層3900-4100元/?、多層3000-3200元/?。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來,榆林城區樓市發生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬?,其中2006年完成22萬?;2007年完成18.1萬?,同比下降17.7%;2008年完成45萬?,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬?,小高層均價2300元/?,多層均價約1800元/?,在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面,榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬?(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬?、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚,撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大,多以本土企業為主,一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出,消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,加之中國宏觀經濟利好的影響,榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象,各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來,榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響,2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬?,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬?,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發量下降10%,到2009年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強勢反彈,7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮,保持經濟增長,穩定宏觀經濟形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性。同時,相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情,進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機構各項存款余額已達1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當于2009年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末,全市金融機構個人消費貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,創新金融服務品種,增加了對居民消費的信貸投入,有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡,南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大,作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場,綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時,房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬?,房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上,南部縣區的房價則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少,消費者趨于理性。2006年以來,受諸多因素的影響,特別是房價的過快增長,導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來,受金融危機影響,榆林的房地產市場出現了持續低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性,房地產市場更是一種剛性需求在推動,泡沫成份在逐步減少,榆林的房地產市場正在逐步走向規范,走向成熟。
4、土地價格大幅上升,土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施,隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化,土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道,土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛,工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度,土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛,其土地價格逐步抬高,開發成本大幅上升 2005年以前,榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元,而2006?2008每畝均價為207.4萬元,2009年畝均價94.1萬元,基本與2005年以前持平,土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查,2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動,現在建和銷售的商品房,是以前的儲備土地。2008年金融危機以來,房地產企業均未冒然購地,他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷,土地購買熱情不高,對土地價格的心理預期不是很樂觀,導致土地需求銳減,土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲,土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用,從2006到2008年呈現先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。2006年至2007年,榆林市房地產市場持續火爆,土地購置費用快速增長,增速達到1.7倍;之后受市場影響,房地產投資熱情減弱,使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降,同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價),從2006年的2050元/?上升到2008年的2394元/?,上漲了344元/?,漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看,土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新換代成為時尚。與此同時,2008年股市持續低迷,存款利率較低,房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價格,從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,也增加了商品房建設成本,促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備,是將“生地”變為“熟地”資金的投入,進行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年?2008年,每平方米土地開發成本由263元上升到794元,增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中,國內貸款占到17%,到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升,也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%,企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態,人心的穩定及市場信心的重建都需要時間,目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響,市委、市政府審時度勢,沉著應對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業經濟運行實施政府干預,在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施,榆林的房產企業逐步走出低谷,從第二季度開始,榆林的房地產受國家調控政策的推動,投資者信心顯著增強,銷售額明顯增加,房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來,我市房地產業進入持續穩定發展期,對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年,房地產行業年均增長24%,高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年,扣除土地購置費后的房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值,可視為對經濟增長的間接貢獻率,1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對GDP增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資,房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大:
3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下,擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力,擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7):
4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年?2007年房地產稅收呈平衡增長態勢,凈增加1976萬元,房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元,較上年同期減少2742萬元。2009年1?10月份,房地產營業稅入庫9877萬元,較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年1?10月份,房地產稅收總額6256萬元,較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外,房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出,2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%,房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大,2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%,所占比例略有下降。但實際上,與同期相比,凈增加了198萬元,仍處于上升趨勢。進入2008年,受房地產市場下滑的影響,房地產稅收全年完成7116萬元,占稅收總收入的1.18%,較上年同期減少2742萬元,所占份額下降了1.35個百分點,下滑幅度較大。2009年1?10月份,房地產行業稅收完成6256萬元,同比增長16.96%,占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征:政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展,對于推動榆林經濟快速發展,促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展,應加強以下幾個方面的工作:
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責,對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價,防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上,把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上,要與我們的經濟發展水平相適應,與人民群眾的收入水平相一致,保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價,在經濟適用住房的建設過程中,既要把握規劃建設時機,確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求,使他們“住有所居”,享受社會進步和經濟發展的成果,又要尊重市場規律,不宜過分擴大保障范圍,對房地產市場造成較大影響,破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研,摸清底子,科學合理供給,引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道,用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究,通過統計分析,科學掌握購房需求信息,對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布,防止盲目建設,減少社會資源的浪費,有效解決供需矛盾,為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前,全市共有房地產開發企業129個,其中具有二級資質的開發企業12個,三級資質開發企業31個,四級資質開發企業73個,暫定資質開發企業13個,有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右,且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌,提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此,政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業,通過資源整合、優勢互補、強強聯合,使他們的企業做大做強,培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業,讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業,逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合,根據自身的技術和優勢,另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑,違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律,違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前,對已建成并使用的要進行詳細登記備案,對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締,以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理,確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑,調查了全國有代表性的620個房地產開發項目,選取了東部、中部、西部不同的類型,620個案例中,銷售房價最高的為45000元/?,最低為1130元/?,地價占房價最低例為5.3%,最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%,356個項目比例在15%-30%之間,其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此,一定要加強土地監管,確保土地供需平衡,以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度,高度壟斷土地一級市場,提高土地統征、儲備和管理的能力,搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神,嚴格按規定收取閑置費,閑置滿兩年以上的土地要無償收回,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場,加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等,對原劃撥進行開發的,必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的,必須由政府收購儲備,進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的,必須嚴肅查除,堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策,防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地,從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款,提高房地產公司銀行貸款的門檻,從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批,對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期,通過金融、稅收等手段,有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高,進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性,使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均GDP是1萬多美元,超過北京、上海,創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外,以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計,鄂爾多斯市房地產業占GDP的比重為40%多,遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展,必須首先加快城市發展,讓先進的開發城市理念進入榆林,帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢,走整體性、規模化發展之路。其中,政府必須強化其總體規劃功能,否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展,最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展,其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟,消費者也是日益理性化,尤其是房地產業本身的特點,決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以,要想獲得消費者的青睞,必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高,房地產企業必須建立服務至上的理念:一方面在深入了解消費者需求的基礎上,對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識,做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變,進行細致準確的產品定位,并采取多種銷售手段,把目光轉向售前、售中、售后各個階段,努力提高服務質量,從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目,規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示,土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計,我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大,這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會,增大了腐敗的可能性,同時也減少了財政收入,加重了企業負擔,損害了政府形象。因此,政府要組成清查組,對所有稅費項目進行一次清理整頓,對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締,廢除一些不合理的收費項目,減免一些收費項目,以減輕開發商負擔,增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設,提高城鎮居民收入,不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設,對于推動房地產企業的發展具有重要作用,隨著人們的生活節奏的不斷加快,對追求生活品質的要求逐步提高,消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中,對住房配套問題給序了相當大的關注,買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一,近年來發展日新月異,但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進,在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用,必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入,不斷改善生活質量,提高生活品質。要按照科學發展觀的要求,不斷增加廣大居民的收入,讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果,不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前,我市的二手房交易市場還處于初級階段,規章制度、人員配備、交易場所等還不健全,交易量小,且很不規范,這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此,要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備,建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費,以吸引廣大居民加入到這一市場上來,不斷完善和繁榮這一市場,以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之,我們要通過不懈的努力,使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場,積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展,為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
