為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作通知如下。

一、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意義和目的

黨的十九大明確指出，要不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。物業(yè)管理工作水平直接關(guān)系群眾居住幸福感、安全感、獲得感，做好物業(yè)管理服務(wù)，需要深入研究解決當(dāng)前物業(yè)管理的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行好主體責(zé)任，形成與業(yè)主共建共管共治共享的良好格局，營造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住環(huán)境。

二、工作重點(diǎn)及主要任務(wù)

（一）建立健全職責(zé)明晰的物業(yè)管理體系

堅(jiān)持屬地管理原則。建立層級(jí)分明的管理體制，市一級(jí)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，縣（市、區(qū)）政府和市直園區(qū)管委會(huì)為轄區(qū)責(zé)任主體，街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)抓好具體落實(shí)。各縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會(huì)、街道辦事處應(yīng)明確物業(yè)管理工作專門機(jī)構(gòu)，配備專職人員，做好物業(yè)管理相關(guān)工作，切實(shí)解決物業(yè)管理中各類矛盾和問題。要充分發(fā)揮街道和社區(qū)在業(yè)主大會(huì)設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)選舉、督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系、調(diào)解處理物業(yè)糾紛等工作中的積極作用。

市級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門做好全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理、政策制定和指導(dǎo)考核。市、縣（市、區(qū)）和市直園區(qū)發(fā)展改革、公安、應(yīng)急、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、民政、司法、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、衛(wèi)生健康等有關(guān)職能部門和供水、供氣、供電、通信、有線電視等經(jīng)營單位按照各自職責(zé)，做好工作聯(lián)動(dòng)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

（二）建立務(wù)實(shí)有效的信用管理體系

構(gòu)建以信用管理的監(jiān)管模式，建立我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理體系、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和紅、黑名單管理制度，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，強(qiáng)化守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)講誠信、守規(guī)則、提質(zhì)量。建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)管理平臺(tái)，適時(shí)實(shí)現(xiàn)與省級(jí)平臺(tái)對(duì)接，以及與各類市場主體信用管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)共享。加大信用信息公開力度和應(yīng)用，在前期物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)企業(yè)選聘等工作中有效運(yùn)用物業(yè)管理信用信息成果。各相關(guān)職能部門要建立常態(tài)工作機(jī)制，采取"雙隨機(jī)、一公開"等形式，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量，將檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案。樹立公職人員在物業(yè)工作中的正面影響，積極倡導(dǎo)公職人員帶頭按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（三）建立物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制

各縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會(huì)要構(gòu)建物業(yè)糾紛發(fā)現(xiàn)和調(diào)處的常態(tài)工作機(jī)制。街道辦事處要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，將物業(yè)糾紛調(diào)處作為社區(qū)治理的重要內(nèi)容，建立由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)警務(wù)室和法律工作者等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理事項(xiàng)，依法處理糾紛，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人依法理性表達(dá)利益訴求。

（四）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范管理

縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會(huì)要加強(qiáng)街道辦事處對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常工作的監(jiān)督管理，將街道辦事處組織業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉，以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理工作的履職情況納入年度工作考核目標(biāo)。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處可通過政府購買社會(huì)服務(wù)方式，協(xié)助做好物業(yè)管理中的政策指導(dǎo)、培訓(xùn)及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)管等工作。

實(shí)施"紅色物業(yè)"惠民行動(dòng)，各街道要積極推廣建立業(yè)主委員會(huì)黨支部，持續(xù)擴(kuò)大黨支部覆蓋面，充分發(fā)揮黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要通過輿論宣傳和積極引導(dǎo)，提高業(yè)主的主動(dòng)性和自治意識(shí)，鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員、法律工作者、公職人員，以及公信力高、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、文化層次高的"五老"（老黨員、老干部、老軍人、老模范、老教師）等人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，著力提高業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)和管理水平。

（五）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)違法行為聯(lián)動(dòng)處理機(jī)制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加大物業(yè)管理區(qū)域巡查力度，對(duì)違法建設(shè)、違規(guī)裝修和加裝防護(hù)欄、侵占公共空間、損壞共用設(shè)施、阻塞安全出口和消防通道、違反治安管理、擾亂物業(yè)秩序、危害公共衛(wèi)生等行為進(jìn)行及時(shí)勸阻制止，勸阻制止無效的要立即報(bào)告相關(guān)執(zhí)法部門處理。執(zhí)法部門要運(yùn)用網(wǎng)格化管理機(jī)制，落實(shí)執(zhí)法人員派駐小區(qū)定點(diǎn)掛片聯(lián)系制度，有效制止、有力懲處違法行為，形成同街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)齊抓共管的局面。

（六）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)公共配套用房和設(shè)施的管理

嚴(yán)格落實(shí)新建小區(qū)中物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房等公共配套用房的規(guī)劃配建要求。城管執(zhí)法部門要加大對(duì)物業(yè)公共配套用房挪用、占用的查處和糾正力度。在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收核實(shí)時(shí)，自然資源和規(guī)劃部門要將物業(yè)配套用房建設(shè)情況作為竣工驗(yàn)收的重要內(nèi)容，并對(duì)其坐落、面積等進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)記載。物業(yè)管理主管部門和街道辦事處要加強(qiáng)物業(yè)配套用房和設(shè)施移交的監(jiān)督檢查工作。不動(dòng)產(chǎn)登記部門要載明物業(yè)配套用房的權(quán)利歸屬，避免發(fā)生權(quán)屬和使用糾紛。

（七）加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)價(jià)相符的監(jiān)督管理

發(fā)展改革部門要會(huì)同物業(yè)管理部門制定與市場相適應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格和服務(wù)等級(jí)，建立前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行和提供物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督管理，以合理價(jià)格引導(dǎo)打造高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，不斷提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)，滿足群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的多層次需求。市場監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，形成常態(tài)化工作機(jī)制。

（八）完善物業(yè)承接查驗(yàn)備案機(jī)制

落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目竣工后的物業(yè)承接查驗(yàn)制度，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)承接查驗(yàn)制度的規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共有部位、公用設(shè)施進(jìn)行承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議和做好物業(yè)承接查驗(yàn)記錄。前期物業(yè)服務(wù)合同要約定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，及時(shí)整改開發(fā)建設(shè)中的房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等存在的問題，避免問題遺留到房屋使用過程中，引發(fā)群眾投訴和物業(yè)糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按相關(guān)規(guī)定向轄區(qū)物業(yè)管理部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。各縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)物業(yè)管理部門要督促街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，做好工作記錄。

（九）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為

退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)要本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的監(jiān)督管理工作。街道辦事處對(duì)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出時(shí)存在的問題要及時(shí)組織協(xié)調(diào)處理，社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處做好相關(guān)工作。其他相關(guān)部門以及水電氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出的相關(guān)工作。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要督促協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法開展物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出，并提供業(yè)務(wù)咨詢。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出過程中，要主動(dòng)作為，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通、組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、完善交接手續(xù)等工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅(jiān)持誠信守法的原則，按照相關(guān)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，并履行提前告知義務(wù)，保障物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)活動(dòng)的連續(xù)性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后暫時(shí)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)代管。

（十）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)自律和文明建設(shè)

遂寧市物業(yè)管理協(xié)會(huì)黨委要發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，持續(xù)擴(kuò)大在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中組建黨支部的覆蓋面。物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要通過建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、宣傳行業(yè)形象、提高行業(yè)素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)交流等方式，充分發(fā)揮與政府主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的溝通橋梁作用和協(xié)會(huì)自律作用，形成行業(yè)凝聚力，擴(kuò)大行業(yè)影響力。行業(yè)協(xié)會(huì)要每年開展形式多樣的活動(dòng)，調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自我管理、提升服務(wù)質(zhì)量的積極性，通過制定行業(yè)自律規(guī)約等方式引導(dǎo)企業(yè)信守服務(wù)承諾。要通過開展對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)技能的定期培訓(xùn)，強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)業(yè)又好又快發(fā)展。

（十一）加強(qiáng)老舊小區(qū)管理

落實(shí)老舊小區(qū)屬地管理責(zé)任，按照加快整治改造、實(shí)施分類管理、促進(jìn)小區(qū)自治、建立長效機(jī)制的工作思路，積極推動(dòng)老舊小區(qū)管理創(chuàng)新取得新突破。科學(xué)合理劃分老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，增強(qiáng)居民生活便利性，著力強(qiáng)化老舊小區(qū)自治能力建設(shè)。

街道辦事處要切實(shí)將老舊小區(qū)自治組織建立和管理納入社區(qū)治理范疇，通過成立業(yè)主委員會(huì)、居民自治小組等自治組織，著力推進(jìn)小區(qū)管理由"代民作主"向"由民作主"轉(zhuǎn)化。具備引入物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)條件的，應(yīng)引導(dǎo)鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同，提供市場化的專業(yè)服務(wù)。改造后小區(qū)仍不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，在社區(qū)居委會(huì)的組織下自行管理。同時(shí)，在充分發(fā)揮業(yè)主自治的基礎(chǔ)上，可通過成立物業(yè)服務(wù)中心和購買社會(huì)服務(wù)等方式，推動(dòng)老舊小區(qū)可持續(xù)長效管理。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)協(xié)同配合。建立遂寧市物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)活動(dòng)監(jiān)督管理日常工作，召集有關(guān)單位協(xié)調(diào)推進(jìn)具體事項(xiàng)。各縣（市、區(qū)）和市直園區(qū)要建立相應(yīng)制度，抓實(shí)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。

（二）加強(qiáng)多方聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)齊抓共管。街道、社區(qū)要切實(shí)履職盡責(zé)，相關(guān)職能部門、專業(yè)經(jīng)營單位要各司其職、密切配合。各轄區(qū)物業(yè)管理部門要指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主動(dòng)配合，積極作為。各方要始終聚焦群眾反映的物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，形成分工協(xié)作、齊抓共管的工作格局，破難題、找短板、促提升，共同推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)輿論宣傳，營造良好氛圍。強(qiáng)化正面宣傳引導(dǎo)，營造全社會(huì)關(guān)心、支持、理解物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。新聞媒體要大力宣傳發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)在建立和諧社會(huì)、提升居民生活水平、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大意義，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)。