第一章總則

第一條

第二條德陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條物業(yè)管理遵循業(yè)主自治與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，制定和落實(shí)扶持政策，加強(qiáng)行業(yè)管理，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，提升社區(qū)治理能力。

第五條市、縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)工作，建立物業(yè)管理信用信息檔案，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的重大糾紛；

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完善物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)處理因配套設(shè)施不完善而產(chǎn)生的糾紛；

城市管理主管部門負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)、違規(guī)裝修、毀損綠地、影響市容和環(huán)境衛(wèi)生等行為；

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)安全防范工作，依法調(diào)處治安糾紛，查處違法犯罪案件；

價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，監(jiān)督檢查價(jià)格公示，查處違規(guī)收費(fèi)行為；

消防主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，依法查處占用消防通道、毀損消防設(shè)施等行為；

其他相關(guān)行政主管部門按照各自的職責(zé)，依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；組織推動(dòng)老舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，相關(guān)行政主管部門、居（村）民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等有關(guān)方面參加，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

第八條物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)與指導(dǎo)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，協(xié)助主管部門做好信用信息管理和調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第九條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈(zèng)與、借用房屋的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面報(bào)告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，不得拖欠或者拒絕交納。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同實(shí)施管理。

第十一條符合法律、法規(guī)規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起30日內(nèi)，書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)報(bào)送以下資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

（五）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位未按規(guī)定及時(shí)書(shū)面申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以督促，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

第十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在收到報(bào)告之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，自籌備組成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)，實(shí)行專款專用。

第十三條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（二）選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（四）依法籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程；

（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議、決定；

（七）依法改建、重建共用建筑物及其附屬設(shè)施或者改變共用部分的用途；

（八）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)貼的經(jīng)費(fèi)來(lái)源、標(biāo)準(zhǔn)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。

發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)五分之一以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)委員總數(shù)二分之一以上的，或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職、離任的；

（四）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式召開(kāi)，表決事項(xiàng)可以采取現(xiàn)場(chǎng)投票、手機(jī)短信、電子郵件以及QQ、微信等即時(shí)通訊方式投票。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以依法委托代理人參加并投票。

業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)管理區(qū)域，可以以樓幢或者單元為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字同意，具體操作辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和其他決議、決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議為由拒絕執(zhí)行。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章和向銀行開(kāi)設(shè)賬戶。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。

第十七條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，接受業(yè)主詢問(wèn)；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督履行；

（四）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（八）督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布并及時(shí)更新下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）業(yè)主委員會(huì)日常工作制度、年度工作報(bào)告；

（八）業(yè)主委員會(huì)委員姓名及聯(lián)系方式；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

業(yè)主對(duì)前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)公布事項(xiàng)有重大異議的，經(jīng)五分之一以上的業(yè)主提議，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查或者審計(jì)。

第十九條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并應(yīng)當(dāng)符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，無(wú)不良信用記錄；

（三）具有一定組織能力和必要的工作時(shí)間；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件。

第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主成立物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾恚?/p>

（一）前期物業(yè)管理期間達(dá)不到規(guī)定的條件而無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作、不履行職責(zé)達(dá)半年以上，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能調(diào)整或者重新選舉的。

第二十一條物業(yè)管理委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)為7人以上的單數(shù)，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于15日。

物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

物業(yè)管理委員會(huì)在臨時(shí)管理期間應(yīng)當(dāng)適時(shí)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)，自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)并辦理移交手續(xù)。

第三章前期物業(yè)管理

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，并在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明其位置和面積，與主體工程和供水、供電、供氣等配套設(shè)施設(shè)備同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專門用于物業(yè)管理工作，不得擅自處分或者改變用途。

第二十三條建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、共用部位名稱、位置和面積；

（二）屬業(yè)主共有、建設(shè)單位可處分的車位數(shù)量和位置；

（三）地下室（含人防地下室部分）、架空層面積及其權(quán)屬；

（四）物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的面積和位置、共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；

（五）公共綠化的面積和位置；

（六）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，自合同簽訂之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定并向社會(huì)公布，根據(jù)實(shí)際需要可以依法適時(shí)調(diào)整。

第二十五條新建物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行首次承接查驗(yàn)，并邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)以及物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加。首次物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)承接查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）房屋測(cè)繪報(bào)告；

（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。

第二十六條物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

第二十七條自物業(yè)交接后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列資料向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告:

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

（二）建設(shè)單位移交資料清單;

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄;

（四）物業(yè)交接記錄;

（五）其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位移交資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料和前期物業(yè)服務(wù)期間的相關(guān)資料建檔保存。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)，并做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共資產(chǎn)、公共收益的清理和交接工作。

第四章物業(yè)服務(wù)

第二十九條業(yè)主大會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任以及履約保證等內(nèi)容進(jìn)行約定。

自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，并建立崗位、值班、巡查、檔案管理、應(yīng)急處理等制度，應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段提高效率，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全防范、節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、污染防治等相關(guān)工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在重大安全隱患，發(fā)生人身傷亡事故或者群體性事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告。

相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)依法及時(shí)妥善處置，并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)公示和更新下列信息：

（一）企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況；

（三）電梯、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況；

（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的相關(guān)信息。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)等級(jí)；

（二）擅自處分屬于業(yè)主共有的收益；

（三）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（四）擅自實(shí)施停水、停電、停氣；

（五）擅自占用或者允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；

（六）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

第三十三條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

合同依法解除或者期滿未續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出，并依法履行交接義務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

業(yè)主大會(huì)作出選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，并辦理交接工作。

第三十四條市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，實(shí)行信用記分管理，開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量考評(píng)，定期向社會(huì)公布，并提供查詢服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十五條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途和管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè)，不得損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自安裝影響容貌的防護(hù)窗、雨棚、空調(diào)外機(jī)、排煙管道等；

（二）違法建設(shè)建（構(gòu)）筑物，開(kāi)挖、擴(kuò)建地下室等；

（三）侵占、損壞道路、樓道、公共園林綠地、燃?xì)夤艿赖任飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自改變房屋、綠地規(guī)劃用途、使用性質(zhì)；

（五）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物，往樓下拋擲物品；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)；

（七）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、封堵出入口通道；

（八）超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)等影響居民生活；

（九）違反規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車輛，妨礙行人和其他機(jī)動(dòng)車輛正常通行；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、種植有毒有害植物；

（十一）擅自在建（構(gòu)）筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，依法處理，并將處理結(jié)果反饋至物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，屬于建設(shè)單位所有的，可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分，但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。

第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和大型維修、更新、改造，依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十八條經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，在發(fā)生下列危及公共安全的緊急情況，需要對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造時(shí)，啟用應(yīng)急程序使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等公用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（五）二次供水設(shè)施損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（六）其它危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

應(yīng)急情況下需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會(huì)先行采取應(yīng)急防范措施，并立即報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門；涉及電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

相關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即組織實(shí)地查勘，符合應(yīng)急情形的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公告，并按照規(guī)定及時(shí)組織維修、更新、改造。

第六章老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

第三十九條市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)環(huán)境治理，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排資金對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合改造，逐步實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備分戶計(jì)量、分戶控制，完善相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境。

第四十條老舊住宅小區(qū)具備專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)業(yè)主籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理或者自行管理。

老舊住宅小區(qū)不具備專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自行管理，做好環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)等工作。

第四十一條老舊住宅小區(qū)依法可以通過(guò)業(yè)主自籌、引入社會(huì)資本、政府補(bǔ)助等方式籌集資金，用于改建物業(yè)服務(wù)用房、加裝電梯、增設(shè)車輛停放場(chǎng)所等設(shè)施。改建規(guī)劃及實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)行政主管部門審批同意。

第四十二條市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)，并給予政策扶持和資金補(bǔ)助。

第七章法律責(zé)任

第四十三條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十四條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

第四十五條業(yè)主未按照第九條第三款規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)口頭、電話、書(shū)面等方式催促其交納，也可以依法申請(qǐng)調(diào)解或者提起訴訟。

第四十六條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定，未向買受人明示相關(guān)事項(xiàng)的，責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（二）違反本條例第二十四條第一款規(guī)定，未依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；未進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十五條規(guī)定，未移交相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；未進(jìn)行首次物業(yè)承接查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用的，責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)的，責(zé)令限期改正，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

（二）違反本條例第二十七條規(guī)定，未進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十八條第二款、第三十三條第三款規(guī)定，未辦理交接工作的，責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十九條第三款規(guī)定，未進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（五）違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未履行報(bào)告義務(wù)的，責(zé)令限期改正，處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（六）違反本條例第三十一條規(guī)定，未公布或者更新物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（七）違反本條例第三十二條第二項(xiàng)規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有收益的，責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（八）違反本條例第三十二條第三項(xiàng)規(guī)定，泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的，責(zé)令限期改正，處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款；

（九）違反本條例第三十二條第四項(xiàng)規(guī)定，擅自實(shí)施停水、停電、停氣的，責(zé)令限期改正，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（十）違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告的，責(zé)令限期改正，處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十二條第一項(xiàng)規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門依法查處。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條物業(yè)使用禁止性規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工依法查處；造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責(zé)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期改正；逾期未改正的或者五分之一以上的業(yè)主提出集體罷免業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定有關(guān)事項(xiàng)或者選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第五十條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理主管部門和其他相關(guān)行政主管部門以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責(zé)的，由上級(jí)行政主管部門責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第五十一條本條例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制定示范文本。

第五十二條本條例自2019年4月1日起施行。