第一章總則
第一條
第二條德陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng),適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條物業(yè)管理遵循業(yè)主自治與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系,制定和落實(shí)扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理專業(yè)化水平,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,提升社區(qū)治理能力。
第五條市、縣(市、區(qū))人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,組織開(kāi)展物業(yè)服務(wù)信用評(píng)價(jià)工作,建立物業(yè)管理信用信息檔案,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的重大糾紛;
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完善物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè),協(xié)調(diào)處理因配套設(shè)施不完善而產(chǎn)生的糾紛;
城市管理主管部門負(fù)責(zé)查處違法建設(shè)、違規(guī)裝修、毀損綠地、影響市容和環(huán)境衛(wèi)生等行為;
公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)安全防范工作,依法調(diào)處治安糾紛,查處違法犯罪案件;
價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi),監(jiān)督檢查價(jià)格公示,查處違規(guī)收費(fèi)行為;
消防主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理,依法查處占用消防通道、毀損消防設(shè)施等行為;
其他相關(guān)行政主管部門按照各自的職責(zé),依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和服務(wù)工作。
第六條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作,督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé);組織推動(dòng)老舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理,協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系,調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。
居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,相關(guān)行政主管部門、居(村)民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等有關(guān)方面參加,協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
第八條物業(yè)管理協(xié)會(huì)等行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)行業(yè)培訓(xùn)與指導(dǎo),強(qiáng)化行業(yè)自律管理,促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),提高物業(yè)服務(wù)水平,協(xié)助主管部門做好信用信息管理和調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第九條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利,承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈(zèng)與、借用房屋的,應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面報(bào)告、手機(jī)短信、電子郵件等有效方式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)交付后,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用,不得拖欠或者拒絕交納。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同實(shí)施管理。
第十一條符合法律、法規(guī)規(guī)定的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自條件具備之日起30日內(nèi),書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì),同時(shí)報(bào)送以下資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證;
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件;
(五)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
建設(shè)單位未按規(guī)定及時(shí)書(shū)面申請(qǐng)?jiān)O(shè)立業(yè)主大會(huì)的,物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以督促,并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十二條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在收到報(bào)告之日起15日內(nèi),應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組,籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前,將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,自籌備組成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān),實(shí)行專款專用。
第十三條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;
(三)確定物業(yè)管理方式,選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(四)依法籌集和使用專項(xiàng)維修資金,并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程;
(六)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議、決定;
(七)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設(shè)施或者改變共用部分的用途;
(八)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)貼的經(jīng)費(fèi)來(lái)源、標(biāo)準(zhǔn);
(九)法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不得違反法律、法規(guī),不得違背公序良俗,不得損害公共利益。
第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。
發(fā)生下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)五分之一以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面提議的;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)委員總數(shù)二分之一以上的,或者業(yè)主委員會(huì)主任、副主任全部辭職、離任的;
(四)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。
第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用現(xiàn)場(chǎng)集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式召開(kāi),表決事項(xiàng)可以采取現(xiàn)場(chǎng)投票、手機(jī)短信、電子郵件以及QQ、微信等即時(shí)通訊方式投票。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以依法委托代理人參加并投票。
業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)管理區(qū)域,可以以樓幢或者單元為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,但表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字同意,具體操作辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。
業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和其他決議、決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力,業(yè)主不得以未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議為由拒絕執(zhí)行。
第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案,并可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章和向銀行開(kāi)設(shè)賬戶。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
第十七條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況,接受業(yè)主詢問(wèn);
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并監(jiān)督履行;
(四)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(七)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作;
(八)督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布并及時(shí)更新下列情況和資料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共用部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況;
(六)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(七)業(yè)主委員會(huì)日常工作制度、年度工作報(bào)告;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員姓名及聯(lián)系方式;
(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
業(yè)主對(duì)前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)公布事項(xiàng)有重大異議的,經(jīng)五分之一以上的業(yè)主提議,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查或者審計(jì)。
第十九條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并應(yīng)當(dāng)符合下列資格條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,履行業(yè)主義務(wù),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,無(wú)不良信用記錄;
(三)具有一定組織能力和必要的工作時(shí)間;
(四)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件。
第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以組織業(yè)主成立物業(yè)管理委員會(huì),臨時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾恚?/p>
(一)前期物業(yè)管理期間達(dá)不到規(guī)定的條件而無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立,經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作、不履行職責(zé)達(dá)半年以上,需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì),經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能調(diào)整或者重新選舉的。
第二十一條物業(yè)管理委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)為7人以上的單數(shù),由業(yè)主代表以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。其中,業(yè)主代表不少于二分之一,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生;物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,公告時(shí)間不少于15日。
物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起15日內(nèi),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。
物業(yè)管理委員會(huì)在臨時(shí)管理期間應(yīng)當(dāng)適時(shí)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉業(yè)主委員會(huì),自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)并辦理移交手續(xù)。
第三章前期物業(yè)管理
第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房,并在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明其位置和面積,與主體工程和供水、供電、供氣等配套設(shè)施設(shè)備同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。
物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬于全體業(yè)主共有,應(yīng)當(dāng)專門用于物業(yè)管理工作,不得擅自處分或者改變用途。
第二十三條建設(shè)單位在銷售房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、共用部位名稱、位置和面積;
(二)屬業(yè)主共有、建設(shè)單位可處分的車位數(shù)量和位置;
(三)地下室(含人防地下室部分)、架空層面積及其權(quán)屬;
(四)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的面積和位置、共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬;
(五)公共綠化的面積和位置;
(六)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域,通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,自合同簽訂之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定并向社會(huì)公布,根據(jù)實(shí)際需要可以依法適時(shí)調(diào)整。
第二十五條新建物業(yè)交付前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行首次承接查驗(yàn),并邀請(qǐng)業(yè)主代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)以及物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加。首次物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)承接查驗(yàn)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)房屋測(cè)繪報(bào)告;
(六)物業(yè)管理所需要的其他資料。
第二十六條物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位,并按照有關(guān)規(guī)定處理。
建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接查驗(yàn)不合格的物業(yè)。
第二十七條自物業(yè)交接后30日內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持下列資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告:
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)記錄;
(四)物業(yè)交接記錄;
(五)其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位移交資料、物業(yè)承接查驗(yàn)資料和前期物業(yè)服務(wù)期間的相關(guān)資料建檔保存。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì),并做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共資產(chǎn)、公共收益的清理和交接工作。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十九條業(yè)主大會(huì)依法成立后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任以及履約保證等內(nèi)容進(jìn)行約定。
自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),并建立崗位、值班、巡查、檔案管理、應(yīng)急處理等制度,應(yīng)用現(xiàn)代化管理手段提高效率,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全防范、節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、污染防治等相關(guān)工作。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在重大安全隱患,發(fā)生人身傷亡事故或者群體性事件的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告。
相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)依法及時(shí)妥善處置,并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時(shí)公示和更新下列信息:
(一)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況;
(三)電梯、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式及維護(hù)保養(yǎng)情況;
(四)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的相關(guān)信息。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:
(一)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)等級(jí);
(二)擅自處分屬于業(yè)主共有的收益;
(三)泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息;
(四)擅自實(shí)施停水、停電、停氣;
(五)擅自占用或者允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的;
(六)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。
第三十三條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)約的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
合同依法解除或者期滿未續(xù)約的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出,并依法履行交接義務(wù),不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
業(yè)主大會(huì)作出選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的,自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi),新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn),并辦理交接工作。
第三十四條市、縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度,實(shí)行信用記分管理,開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量考評(píng),定期向社會(huì)公布,并提供查詢服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十五條物業(yè)交付使用后,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途和管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè),不得損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自安裝影響容貌的防護(hù)窗、雨棚、空調(diào)外機(jī)、排煙管道等;
(二)違法建設(shè)建(構(gòu))筑物,開(kāi)挖、擴(kuò)建地下室等;
(三)侵占、損壞道路、樓道、公共園林綠地、燃?xì)夤艿赖任飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備;
(四)擅自改變房屋、綠地規(guī)劃用途、使用性質(zhì);
(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物,往樓下拋擲物品;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害、異味物質(zhì);
(七)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,占用、堵塞、封閉消防通道、封堵出入口通道;
(八)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、噪聲或者產(chǎn)生振動(dòng)等影響居民生活;
(九)違反規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車輛,妨礙行人和其他機(jī)動(dòng)車輛正常通行;
(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、種植有毒有害植物;
(十一)擅自在建(構(gòu))筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí),依法處理,并將處理結(jié)果反饋至物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù),屬于建設(shè)單位所有的,可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分,但應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位,屬于全體業(yè)主共有,其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū),按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi),物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和大型維修、更新、改造,依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí),相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十八條經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定,在發(fā)生下列危及公共安全的緊急情況,需要對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造時(shí),啟用應(yīng)急程序使用住宅專項(xiàng)維修資金:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等公用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn),危及人身安全的;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;
(五)二次供水設(shè)施損壞導(dǎo)致供水中斷的;
(六)其它危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
應(yīng)急情況下需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主委員會(huì)先行采取應(yīng)急防范措施,并立即報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門;涉及電梯、消防設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門。
相關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)立即組織實(shí)地查勘,符合應(yīng)急情形的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn),由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公告,并按照規(guī)定及時(shí)組織維修、更新、改造。
第六章老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
第三十九條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)環(huán)境治理,制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度計(jì)劃,并安排資金對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合改造,逐步實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)備分戶計(jì)量、分戶控制,完善相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境。
第四十條老舊住宅小區(qū)具備專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)業(yè)主籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理或者自行管理。
老舊住宅小區(qū)不具備專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自行管理,做好環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)等工作。
第四十一條老舊住宅小區(qū)依法可以通過(guò)業(yè)主自籌、引入社會(huì)資本、政府補(bǔ)助等方式籌集資金,用于改建物業(yè)服務(wù)用房、加裝電梯、增設(shè)車輛停放場(chǎng)所等設(shè)施。改建規(guī)劃及實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)行政主管部門審批同意。
第四十二條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù),并給予政策扶持和資金補(bǔ)助。
第七章法律責(zé)任
第四十三條違反本條例規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,從其規(guī)定。
第四十四條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的,可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的,可以依法申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。
第四十五條業(yè)主未按照第九條第三款規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)口頭、電話、書(shū)面等方式催促其交納,也可以依法申請(qǐng)調(diào)解或者提起訴訟。
第四十六條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)違反本條例第二十三條規(guī)定,未向買受人明示相關(guān)事項(xiàng)的,責(zé)令限期改正,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(二)違反本條例第二十四條第一款規(guī)定,未依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;未進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的,責(zé)令限期改正,逾期未改正的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(三)違反本條例第二十五條規(guī)定,未移交相關(guān)資料的,責(zé)令限期改正,逾期未改正的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;未進(jìn)行首次物業(yè)承接查驗(yàn)的,責(zé)令限期改正,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(四)違反本條例第二十六條第二款規(guī)定,將未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用的,責(zé)令限期改正,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰:
(一)違反本條例第二十六條第二款規(guī)定,承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)的,責(zé)令限期改正,處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;
(二)違反本條例第二十七條規(guī)定,未進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)備案的,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(三)違反本條例第二十八條第二款、第三十三條第三款規(guī)定,未辦理交接工作的,責(zé)令限期改正,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;
(四)違反本條例第二十九條第三款規(guī)定,未進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案的,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款;
(五)違反本條例第三十條第二款規(guī)定,未履行報(bào)告義務(wù)的,責(zé)令限期改正,處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;
(六)違反本條例第三十一條規(guī)定,未公布或者更新物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息的,責(zé)令限期改正;逾期未改正的,處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;
(七)違反本條例第三十二條第二項(xiàng)規(guī)定,擅自處分屬于業(yè)主共有收益的,責(zé)令限期改正,處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;
(八)違反本條例第三十二條第三項(xiàng)規(guī)定,泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的,責(zé)令限期改正,處五千元以上二萬(wàn)元以下的罰款;
(九)違反本條例第三十二條第四項(xiàng)規(guī)定,擅自實(shí)施停水、停電、停氣的,責(zé)令限期改正,處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
(十)違反本條例第三十五條第三款規(guī)定,未及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告的,責(zé)令限期改正,處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十二條第一項(xiàng)規(guī)定,擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,由縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門依法查處。
第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條物業(yè)使用禁止性規(guī)定的,由有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工依法查處;造成損失的,依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任。
第四十九條業(yè)主委員會(huì)違反本條例規(guī)定,不履行或者不正確履行職責(zé)的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的業(yè)主提出集體罷免業(yè)主委員會(huì)的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,決定有關(guān)事項(xiàng)或者選舉新的業(yè)主委員會(huì)。
第五十條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理主管部門和其他相關(guān)行政主管部門以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的工作人員違反本條例規(guī)定,不履行或者不正確履行職責(zé)的,由上級(jí)行政主管部門責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第八章附則
第五十一條本條例規(guī)定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制定示范文本。
第五十二條本條例自2019年4月1日起施行。