第一章 總 則

第一條 為進一步促進物業管理產業健康發展，規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《湖南省實施〈物業管理條例〉辦法》等法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理工作。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 縣市區人民政府、市直有關部門應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔；建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

物業管理工作實行屬地負責制。縣市區人民政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導，在街道辦事處、鄉鎮人民政府明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費；建立物業應急管理機制和長效管理機制，建立物業管理聯席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業管理區域內違法行為開展集中整治。

市房產管理部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，具體負責物業服務企業的資質管理、建立物業服務企業信用檔案；指導、監督前期物業管理招投標活動，指導、規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業管理法律、法規的行為；負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業管理用房變更和交付使用的監督管理，配合物價部門對物業服務收費實施監管，實施法律法規規定的其他監管職責。

城管和行政執法、公安、消防、工商、物價、環保、衛生、住建、規劃等部門，按照各自職責負責物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等與物業管理相關工作的監督管理。

縣級房產管理部門在市房產管理部門的指導下，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府具體負責本轄區內物業管理工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系；建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務；指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理中的矛盾和糾紛；建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜，制定轄區內物業管理應急預案，落實物業應急管理和長效機制。

社區居(村)民委員會負責協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會、業主和物業服務企業溝通協商的“三合一”管理服務模式。

物業服務企業應當積極配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。

第四條 物業服務行業協會應加強行業自律，接受房產管理部門的業務指導，開展從業人員培訓，規范從業人員行為，提高物業服務水平，促進物業行業健康發展。

第二章 前期物業管理

第五條 取得《建筑工程施工許可證》后、新建物業出售前，建設單位應將劃定的物業管理區域向物業所在地房產管理部門備案。

應當備案的其他情形按照法律法規規章的有關規定執行。

第六條 物業管理用房應按照下列標準配置：

（一）物業管理用房的建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。其中，業主委員會的辦公用房宜單獨配置且不少于20平方米。

（二）配置的物業管理用房應是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區中心區或者小區出入口附近。沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于3層。

（三）物業管理用房不得買賣和抵押。

第七條 住宅物業的建設單位應當在申請商品房預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。分期開發項目的前期物業服務企業，應當具有承接項目開發總建筑面積的相應資質等級。

第八條 有下列情形之一的，經物業所在地的縣級以上房產管理部門按照權限批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

(一)投標人少于3人；

(二)多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米。

第九條 建設單位采取招標投標方式選聘前期物業服務企業的，應依法在公共媒介上發布招標公告及中標結果。

第十條 建設單位應當將前期物業服務單位、物業服務費用、物業服務內容和質量標準向物業買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。

第十一條 已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，前期置業費、物業服務費用由建設單位交納。

第十二條 住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定向物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善、配套齊全的物業。

第十三條 物業服務企業和建設單位應按照國家有關規定及前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗。

建設單位應當自物業交接后30日內，將承接查驗資料向物業所在地房產管理部門備案。

第三章 業主及業主大會

第十四條 房屋的所有權人為業主。

業主是指：

（一）物業的所有權人；

（二）已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人；

（三）持有空置物業的建設單位。

第十五條 業主的主要權利是：

（一）參加業主大會；

（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；

（三）表決通過管理規約和業主大會議事規則；

（四）決定有關業主利益的重大事項；

（五）監督業主委員會的管理工作；

（六）法律法規規章規定的其他權利。

業主的主要義務是：

（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守管理規約；

（三）遵守有關物業管理的制度、規定；

（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用；

（五）法律法規規章規定的其他義務。

第十六條 同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十七條 符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付使用的物業專有部分已滿2年，且交付使用的物業專有部分占建筑物總面積30%以上。

第十八條 符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地房產管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向街道辦事處或鄉鎮人民政府提供下列資料：

（一）物業管理區域備案證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明。

占業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會會議籌備所需費用由建設單位承擔。

因客觀原因無法選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數無法達到總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第十九條 籌備組應當自成立之日起6個月內組織召開首次業主大會會議。

第二十條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會主任可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府推薦。

業主委員會委員應當具備以下條件：

（一）屬于物業管理區域內的業主；

（二）具有良好的道德品質、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間；

（三）按時繳交物業管理服務費、物業維修基金，模范遵守物業管理制度；

（四）未發生不適宜擔任業主委員會委員的其它情形。

第二十一條 業主委員會宜由5-11人的單數組成，委員每屆任期3-5年，可以連選連任。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

業主委員會自選舉產生之日起30日內持業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告、業主大會議事規則和管理規約及其他應提供的材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、房產管理部門辦理備案手續。

第二十二條 業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四章 物業服務企業

第二十四條 物業服務企業應按照國家規定的資質等級承接物業管理服務業務。

外地物業服務企業在本市設立分支機構從事物業管理服務的，應當持工商營業執照、資質證書原件向物業所在地房產管理部門報送相關信息。?

第二十五條 物業服務主要包括下列事項：

（一）物業共有部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）物業管理區域內公共綠化、環境衛生的管理和維護；

（三）車輛停放管理；

（四）物業管理區域內消防、安全防范、應急救助的協助和維護；

（五）物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻和報告義務；

（六）物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理；

（七）物業服務檔案和物業檔案資料的保管；

（八）業主大會及業主委員會委托的其他物業服務事項。

第二十六條 物業服務企業具有以下權利：

（一）獨立經營；

（二）依照物業服務合同和有關規定收取物業管理服務費并提取酬金；

（三）制止違反物業管理制度、管理規約的行為；

（四）法律法規以及物業服務合同規定的其他權利；

物業服務企業的義務是：

（一）履行物業服務合同，提供物業管理服務；

（二）組織、制訂并實施物業管理制度；

（三）定期公布財務帳目；

（四）組織開展社區文化活動，提供社區生活服務；

（五）法律法規以及物業服務合同規定的其他義務。

第二十七條 物業服務企業應自物業服務合同簽定之日起15日內，將物業服務合同報物業所在地的房產管理部門備案。

第二十八條 業主委員會經征求30%以上業主同意，可以要求物業服務企業更換項目經理人。物業服務企業更換項目經理人的，應在物業管理區域內顯要位置進行公示。

第二十九條 物業服務企業應建立房地產行業信用系統，按屬地管理原則，定期向房產管理部門申報企業和執業人員等信息。

第三十條 新設立的物業服務企業資質設1年的暫定期，暫定期有效期滿前30日內物業服務企業應向市房產管理部門申請核定資質等級。

第三十一條 物業管理服務項目負責人應當由物業管理師或者項目管理人擔任。物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。

第三十二條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理公開、質價相符的原則，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立后，業主委員會與經業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同自然終止。經業主大會同意后，在公布的指導價范圍內，住宅公共性服務收費具體標準和合同期限，由業主委員會和物業服務企業根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量（獲優秀物業管理企業或項目稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素協商確定，必要時可邀請屬地街道社區、鄉鎮人民政府參與協商。

市價格行政主管部門應當會同市房產管理部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，按年度制定物業服務等級標準以及相應的指導價，并向社會公布。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

第三十三條 物業服務收費應明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯要位置，如實公示收費項目、收費標準、收費依據等情況。

業主應按照物業服務合同的規定交納物業服務費。物業服務費經雙方約定可以預收，預收期限最長不得超過1年。

第三十四條 物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應在物業服務合同期限屆滿3個月前，書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿前3個月前在物業管理區域內顯要位置公示，并書面告知物業服務項目所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府。

業主大會決定續聘的，業主委員會應在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

第三十五條 業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應在物業服務合同終止之日起15日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督下與新選聘的物業服務企業履行交接義務。

第三十六條 物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或解聘決定，物業服務企業按照原合同的約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。

原合同延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前3個月書面告知雙方當事人和物業所在地房產管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內顯要位置公示。

第五章 物業的使用和維護

第三十七條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三十八條 物業管理區域內按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理手續。

第三十九條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業主享有優先權。利用業主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

車位、車庫滿足本物業管理區域內業主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

第四十條 物業管理區域內按照批準的規劃設計方案劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車位、車庫不能滿足業主停車需求，在不影響消防通行的前提下劃定臨時停車位的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，其中涉及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第四十一條 在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放服務費。

第四十二條 業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前應向物業公司提出申請，提供相關圖紙，物業服務企業應將住宅室內裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人，并簽定住宅裝飾裝修責任書。業主或者使用人拒不簽定住宅室內裝飾裝修責任書的，物業服務企業可以按照管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十三條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的使用性質；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分及共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（六）侵占綠地、毀壞綠地和綠化設施等行為；

（七）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應報告有關主管部門及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，以及業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十四條 建設單位應按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該專有部分所有的業主承擔。

第四十五條 建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

第四十六條 物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。

發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，業主委員會可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

（一）因線路故障而引起停電或者漏電，危及人身安全的；

（二）因水泵故障、進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水，影響基本生活需要的；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等，危及人身安全的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（五）樓體外立面、玻璃幕墻脫落，危及人身安全的；

（六）電梯故障，危及人身安全的；

（七）其他物業共有部分和共有設施設備出現危害，可能危害公共安全的情形。

業主委員會將經過審計部門審計后的應急維修費用向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積比例分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

具體操作程序及要求由郴州市維修資金管理部門另行制定。

第四十七條 業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金憑證和法律法規規章規定的其他必要資料。

第四十八條 物業所在地縣市區人民政府應安排資金逐步對原有住宅小區進行改造整治，轄區街道辦事處、鄉鎮人民政府負責具體實施。原有住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業管理用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由物業所在地縣市區政府負責；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第六章 附 則

第四十九條 本辦法自公布之日起30日后施行。