益陽市物業管理實施辦法

第一章 總則

第一條　為正確實施《湖南省物業管理條例》，規范本市物業管理活動，建設文明宜居社區，促進社會和諧穩定，依據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《湖南省城市綜合管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本實施辦法。

本實施辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

業主大會、業主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動和指導監督，執行《湖南省業主大會和業主委員會指導細則》。

第二條　本實施辦法所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人管理的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 市、縣（市、區）人民政府將物業管理工作納入社會基層治理工作體系。

市住房和城鄉建設局負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣（市、區）住房和城鄉建設局負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

住房和城鄉建設、城市管理、公安、市場監督、發展和改革、自然資源和環境保護、消防、衛生與健康、園林綠化、財政、審計等部門應當按照職責分工，加強物業管理區域內的監督管理，并在物業管理區域顯著位置公布聯系方式。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居民（村民）委員會深入聯系各物業管理主體，發揮監督管理職能，協助并督促小區治理。

縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當聯系人民法院，建立物業管理糾紛調解處理機制，促進和諧社區建設。

第四條 物業管理工作中加強黨的建設，以黨建引領物業管理各項工作。

業主大會、業主委員會、物業服務人等在中國共產黨社區委員會的領導下依法依規開展物業管理活動。

第二章 業主及業主大會

第五條　房屋的所有權人為業主。

依據繼承關系、買賣關系或其他關系行使所有權但尚未登記為不動產所有權人，無第三人提出爭議的，視為業主。

第六條　物業管理區域內的以下部分屬于業主共有，建設單位、業主、物業服務人不得侵占：

（一）建筑區劃內的道路，但是屬于城鎮公共道路的除外；

（二）在共有的道路或者其他公共場所依法依規設置的車位；

（三）建筑區劃內的綠地，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；

（四）建筑物的共用部位；

（五）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施設備和物業服務用房；

（六）法律法規規定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

建設單位依法享有權益的配套地下停車位，以及地下人防工程平時用作停車位的，不屬于業主共有。業主可通過租賃的方式，或一次性買斷長期使用權的方式，或以其他合法的方式，占有、使用。

第七條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開業主大會會議；

（二）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則、物業管理事項的建議；

（三）參加業主大會會議，行使投票權；

（四）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（五）監督業主大會籌備組、業主委員會的工作；

（六）對于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，享有優先權；

（七）監督物業服務人履行物業服務合同，對物業服務情況提出詢問；

（八）對共用部位、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用。

（十）對物業管理區域內違反本實施辦法和管理規約規定損害業主利益的行為進行勸阻或依法舉報；

（十一）法律法規規定的其他權利。

第八條　業主應當履行下列義務：

（一）依法、合理行使業主權利，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

（二）相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。

（三）對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，依法予以配合。

（四）不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房；業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

（五）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

（六）遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求；

（七）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（八）配合物業服務人實施物業管理；

（九）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（十）按時足額交納物業費；

（十一）按照規定分類投放生活垃圾；

（十二）法律法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

第十條 業主大會決定下列事項：

（一）制定、修改業主大會議事規則；

（二）制定、修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）決定業主大會、業主委員會工作經費、業主委員會委員工作津貼及標準；

（六）決定自行管理物業或委托物業服務人管理物業，有權更換建設單位聘請的物業服務人；

（七）確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案，選聘、續聘和解聘物業服務人；

（八）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

（九）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十二）決定在公共收益中對業主委員會委員給予適當誤工補貼或報酬。

（十三）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第九項至第十一項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

對專項維修資金的使用，可采取異議表決方式投票表決。

采取異議方式投票表決的，業主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果予以公示，并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。

第十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業主，并至少提前十五日公示相關文本和信息。

業主大會需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。

業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監督。

第三章 前期物業管理

第十二條 建設單位依法配置物業管理用房，物業管理用房面積不得低于物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分二，且不得低于八十平方米。其中，業主委員會辦公用房不得低于二十平方米。具體標準由規劃行政主管部門會同物業行政主管部門共同制定。

物業管理用房的面積和具體位置應當在初步設計審查后征求轄區物業管理行政主管部門的意見，在規劃設計方案中確定，不得任意調整。

物業管理用房在滿足物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行日常辦公外，可綜合使用的面積可由業主委員會根據業主大會的決定出租，租金為業主的公共收益。

分期開發的小區劃定為一個物業管理區域的，前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

物業管理區域內承接查驗工作，物業管理行政主管部門可以聘請第三方專業機構或者技術人員參與承接查驗。

第十三條 在業主大會決定自行管理物業或選聘物業服務人之前，建設單位應當依法選聘前期物業服務人，簽訂書面前期物業服務合同，實施前期物業管理服務。

第十四條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，應當包含行政主管部門或行業協會公布的規范文本的內容，不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約和管理規約應當規定：業主大會會議籌備組、業主委員會、建設單位、物業服務人，因物業管理事項，向業主、業主委員會委員送達文書，可采取手機短信、電子郵件、即時電子通訊等方式送達，與郵遞送達、當面簽收送達具有同等效力；業主、業主委員會委員的投票，也可以上述方式送達。

第十五條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，予以說明，并作為物業買賣合同的附件。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第十六條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務人。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務人；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第十七條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第十八條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第十九條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位、業主委員會、物業服務人不得擅自處分。

第四章 物業管理服務

第二十條 物業服務人應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務，履行下列義務：

（一）應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

（二）對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

（三）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

（四）負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；

（五）對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修；

（六）做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；

（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第二十一條　物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

物業服務人應當根據物業服務合同的約定，在業主委員會的監督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務。

電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。

第二十二條　物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

第二十三條　物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

第二十四條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會會議討論決定物業服務人聘用事宜。

物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目，但與業主委員會另有約定的除外。

原物業服務企業退出時，應當在業主委員會監督下，與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物：

（一）物業承接查驗資料；

（二）物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；

（三）物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；

（四）預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

物業服務人退出物業項目時，尚未選聘新物業服務人的，業主委員會可以申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進行應急管理；尚未成立業主委員會的，十名以上業主可以聯名申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業主共同承擔。　

第五章 物業的使用與維護

第二十五條 業主、物業使用人不得擅自實施下列影響房屋安全的行為：

（一）拆改房屋承重梁、柱、板和基礎結構；

（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；

（三）超過房屋設計標準,增加房屋使用荷載；

（四）在房屋樓面結構層開鑿洞口或者擴大洞口；

（五）開挖房屋地面和地下室；

（六）拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結構；

（七）其他影響房屋安全的行為。

確需實施上述行為的，應當委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案、施工圖，并根據設計方案、施工圖組織施工；依法需要辦理相關建設手續的，應當按照相關規定辦理。

房屋裝飾裝修改造前，裝飾裝修企業應當核實所承接的裝飾裝修工程是否屬于本條第一款影響房屋安全的情形，是否符合建設程序的相關規定。屬于本條第一款的情形，房屋安全使用責任人未履行相應建設程序的，裝飾裝修企業不得施工。

第二十六條 委托物業服務人管理的，物業服務人對房屋使用安全承擔下列責任：

（一）對房屋共有部分進行安全檢查，提出相關維修、更新和改造方案，協助業主和業主委員會進行治理；

（二）對房屋裝飾裝修行為進行監督。

物業服務人發現房屋安全使用責任人或者裝飾裝修企業有第二十四條第一款影響房屋安全行為的，應當勸阻；經勸阻拒不改正的，應當及時向房屋所在縣(市、區)房屋安全主管部門、公安派出所報告，接到報告的房屋安全主管部門、公安派出所應當依法處理。

第二十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損毀房屋結構違法改造、裝修房屋，危及房屋安全；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

（三）擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；

（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；

（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物；

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染環境的物質，超過規定標準排放噪音，在電梯內吸煙；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（十四）室外設置靈堂、丟撒冥錢冥紙；

（十五）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權勸阻、投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

第二十八條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

物業服務人應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

物業服務人應當加強房屋裝飾裝修現場巡查，發現違反規定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政主管部門。　

第二十九條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主、業主委員會、物業服務企業應當立即組織應急維修：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

（三）電梯故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

（五）其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

緊急情況出現后，業主委員會、物業服務企業或者業主應當提出應急使用申請，物業專項維修資金管理機構應當立即組織現場勘察；確需立即維修的，業主委員會、物業服務企業或者業主應當立即組織維修單位實施搶修。出現應急維修情形且未有提出申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織代修。應急維修需要質監、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門進行認定的，要盡快出具認定意見；能夠現場認定的，要現場出具認定意見。

應急維修所需資金，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業專項維修資金。

第六章 監督管理

第三十條 市、縣(市、區)人民政府建立物業管理聯席會議制度，定期研究解決物業管理活動中的重大問題。

政府鼓勵、指導采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術提升物業服務質量和管理水平，推進智慧小區建設。

政府建立物業管理信息化平臺，加強對物業管理活動的監督、管理、指導。

政府鼓勵、支持物業管理區域內充電樁建設。

政府鼓勵、支持多層住宅小區加裝電梯改造。

第三十一條 市物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）研究擬定物業管理的相關政策和行業標準，負責物業管理標準化、信息化建設；

（二）協調市級相關部門共同做好物業管理相關工作；

（三）對縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作進行監督、考核、指導，并組織相關培訓。

（四）負責制定全市房地產開發企業、物業服務人物業管理信用評價標準并進行信用評價，對物業管理信用不良的房地產開發企業、物業服務人實施投標限制；

（五）指導物業行業協會的工作，督促行業協會組織物業服務企業開展業務培訓；

（六）指導物業行業協會制定全市小區物業管理星級評定辦法，監督行業協會向社會公布小區物業管理星級；

（七）負責物業保修金的監督管理，建立物業保修金管理制度；

（八）落實全市物業聯系會議交辦的其他工作。

第三十二條 縣（市、區）人民政府應當加大投入，充實物業管理行政主管部門、街道（鄉、鎮）、居民委員會物業管理監督指導人員，發揮建立和諧社區的政府職能。

第三十三條 市、縣（市、區）兩級政府相關部門的行政監督管理及執法工作應當覆蓋住宅小區，依法履行各自職責，切實加強對轄區內物業管理區域的執法。相關執法權已委托城市管理部門執行的，會同城市管理部門做好相關銜接工作。

生態環境保護部門對物業管理區域及周邊區域的大氣、水、土壤以及危險廢物、噪音、輻射等各類污染源進行監督、檢查、執法。

衛生與健康部門對物業管理區域的自來水特別是二次供水的衛生進行監督檢查，做好傳染病防治工作。

市場監督部門依法查處在物業管理區域內擅自將居住用房改變為非居住用房從事無照經營活動的行為；對依法“住改商”作為企業住所或經營場所的企業，依法核準注冊；開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設備檢驗檢測等安全監察工作。

物價主管部門制定前期物業收費指導標準并指導實施，完善物業收費管理辦法，研究建立與物價指數上漲及勞動力成本提高相關、質價相符的物業服務收費指導價格，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

消防部門指導居(村)民委員會、物業服務人履行消防安全職責；對舉報投訴的消防安全違法行為進行執法；在消防設施設備啟動維修資金應急維修程序時，配合相關部門做好應急維修認定工作；及時處置火警；對違法停放車輛堵塞消防疏散通道、消防車通道的，依法查處。

園林綠化部門負責物業管理區內綠化管理的指導工作，制定物業管理區域綠化的具體量化標準；負責物業管理區域綠化建設和改造的相關審批；及時進入住宅小區處理毀綠、占綠及違規造綠等方面的投訴。

城市管理執法部門依法查處物業管理區域內亂設攤點、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放噪聲污染等違法行為，對室內外裝修活動、外墻面廣告牌依法進行監督。

公安派出所加強安全防范和治安秩序維護工作;加強出租房屋管理，規范小區寵物飼養管理，加強對物業保安的監管；對非法出租、違法存儲危險物質、損毀房屋結構等違法行為進行查處。

上述部門接到業主、物業使用人、業主委員會或者物業服務人的投訴舉報，應當及時進行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。

上述部門應當設立投訴舉報電話，并在物業管理區域顯著位置統一公布。

第三十四條 審計部門應當對住宅專項維修資金的管理和使用進行審計監督。

財政部門應當對住宅專項維修資金的財務管理和會計核算進行監督。

第三十五條 縣（市）區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作。

（二）負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案；

（三）指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行培訓；

（四）負責組織開展物業管理相關法律、法規的宣傳教育，普及物業管理法律知識；

（五）對物業服務質量進行監督管理；

（六）對物業招投標活動進行監督管理；

（七）對物業承接查驗、物業服務人退出交接活動進行指導和監督；

（八）處理物業管理中的投訴；

（九）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；

（十）對物業服務人和從業人員進行監督管理；

（十一）法律、法規規定的其他監督管理職責。

第三十六條 街道辦事處或鄉鎮人民政府應當及時召集縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位和業主委員會、業主代表參與協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責下列工作：

（一）組織、指導和監督業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆和日常活動；

（二）負責業主委員會選舉產生、換屆和委員變更的備案；

（三）監督業主大會和業主委員會依法履行職責，派員參加業主大會定期會議和臨時會議；

（四）指導和監督居（村）民委員會代行業主委員會職責；

（五）對業主大會籌備組成員、業主委員會換屆組成員、業主委員會委員進行物業管理政策法規的宣傳和培訓；

（六）調解物業管理糾紛，處理相關投訴和舉報；

（七）法律、法規、規章規定的其他與業主大會、業主委員會相關的職責。

第三十七條居（村）民委員會負責下列工作：

（一）協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作；

（二）對業主大會籌備、召開會議及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導；

（三）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定首次業主大會會議籌備組的業主成員、業主委員會委員候選人；

（四）派員列席業主委員會會議；

（五）業主委員會任期屆滿或者因空缺委員人數超過百分之五十停止工作的，在新一屆業主委員會選舉完成之前，可責成原業主委員會繼續履行職責，必要時可代行業主委員會職責，代為管理業主大會、業主委員會的工作檔案、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

第三十八條 物業行業協會應當加強行業自律，制定物業服務規范和標準，規范物業服務行為，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。

第七章 法律責任

第三十九條 建設單位、物業服務人未依法履行承接查驗義務的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

第四十條 物業服務人無正當理由拒不依法移交有關資料的，由縣（市、區）物業管理行政主管部門或城市管理部門依據《湖南省物業管理條例》第六十六條之規定，責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

物業服務人拒不移交有關財物的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十一條 建設單位未依法通過招標的方式選聘物業服務人，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務人的，由縣（市、區）城市管理部門依據《中華人民共和國招標投標法》第四十九條之規定，責令限期改正，可以處項目合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款。

第四十二條 業主或物業使用人未依法申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由縣（市、區）城市管理部門依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十五條之規定，責令改正，處五百元以上一千元以下的罰款。

第四十三條 違法改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由城市管理部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違法搭建建筑物、構筑物的，由城市管理部門責令限期拆除。

第四十四條 物業服務人、業主委員會委員侵害業主利益的，依法承擔賠償責任；侵占、挪用業主資金，或其他行為嚴重損害業主權益，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條 物業服務人未履行物業服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十六條 業主連續六個月或累計十二個月未繳物業服務費，經物業服務企業依法催繳后，三個月內依然未繳清拖欠的全部物業服務費的，構成惡意拖欠物業服務費，如果物業服務企業提起訴訟或仲裁，其合理開支的律師費可要求業主承擔。

業主惡意拖欠物業服務費的，物業服務人可報告物業行業協會，物業行業協會可在媒體上公布；公職人員惡意拖欠物業服務費的，物業行業協會可通過物業行政主管部門向紀檢監察部門通報。

第四十七條 在小區戶外張貼、涂寫影響市容環境衛生的，由城市管理部門依據《湖南省城市綜合管理條例》第十五條第二款之規定，責令改正；拒不改正的，處一千元以下的罰款。

第四十八條 未取得營業執照，在物業管理區域室內、戶外從事經營活動的，分別由市場監督管理部門、城市管理部門依據《無證無照經營查處辦法》，對涉嫌從事無照經營的場所予以查封；對涉嫌用于無照經營的工具、設備、原材料、產品（商品）等物品，可以予以查封、扣押；對無照經營行為，可沒收違法所得，并處1萬元以下的罰款。

業主、物業使用人明知屬于無照經營而為經營者提供經營場所，或者提供運輸、保管、倉儲等條件的，由市場監督管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以處5000元以下的罰款。

未依法取得行政許可，在物業管理區域內從事經營活動的，由法律、法規、規章確定的部門予以查處。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務人發現物業管理區域內無照無證違法經營行為，可依法舉報；有關部門怠于履行職責的，依法追究行政責任。

第四十九條 違反國家規定，在物業管理區域內制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的，由公安派出所依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第三十條之規定，處十日以上十五日以下拘留；情節較輕的，處5日以上10日以下拘留。

第五十條 將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，由公安派出所依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十七之規定，處二百元以上五百元以下罰款。 房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動，不向公安機關報告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節嚴重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。

第五十一條 損毀房屋，危及房屋安全，有下列行為之一的，由房屋安全管理部門責令恢復原狀，由公安派出所依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十九條之規定，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款；情節較重的，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款。造成其他業主損失的，依法承擔民事責任。

（一） 拆改房屋承重梁、柱、板和基礎結構；

（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；

（三）在房屋樓面結構層開鑿洞口或者擴大洞口；

（四）開挖房屋地面和地下室，拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結構。

第五十二條 違反關于社會生活噪聲污染防治的法律規定，制造噪聲干擾他人正常生活的，由城市管理部門依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十八條之規定，處警告；警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。

第五十三條 飼養動物，干擾他人正常生活的，由公安派出所依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第七十五條、四十三條之規定，處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，處二百元以上五百元以下罰款。 驅使動物傷害他人的，依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第四十三條之規定，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。

第五十四條　違法停放車輛，占用、堵塞消防疏散通道、安全出口，妨礙安全疏散行為的，或者違法停放車輛，占用、堵塞消防車通道，妨礙消防車通行的，依據《中華人民共和國消防法》第六十條之規定，處以警告或者五百元以下罰款，經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。

第五十五條 業主委員會委員違反《湖南省業主大會和業主委員會指導細則》或管理規約相關規定，被記入嚴重失信行為人的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）通知業主大會、業主委員會，指導其按照業主大會議事規則，終止其委員資格。

第五十六條 物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府及其工作人員在物業管理工作中不依法履行監督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第五十七條 市物業管理行政主管部門對本實施辦法進行解釋，并可就有關問題制定具體規定。