邵陽市物業管理辦法

第一章總則

第一條　為規范我市物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《湖南省城市住宅區物業管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業，是指房屋及與之相關的配套設施設備和場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條　本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

第四條　全市城鎮規劃區范圍內的住宅、非住宅要逐步實行社會化物業管理。

五條 市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域物業管理活動的監督管理。

發改委、建設、規劃、公安、城管、勞動保障、物價、工商、稅務、環衛、供電、供水、電信、廣播電視等有關部門和物業所在地的社區，應按照各自的職責，積極配合，共同促進我市物業管理行業規范健康發展。

第二章業主及業主大會

第六條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中享有下列權利：

㈠按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

㈡提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

㈢提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

㈣參加業主大會會議，行使投票權；

㈤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

㈥監督業主委員會的工作；

㈦監督物業管理企業履行物業服務合同；

㈧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

㈨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

㈩法律、法規規定的其他權利。

第七條　 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

㈠遵守業主公約、業主大會議事規則；

㈡遵守物業管理區域內物業公用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

㈢執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

㈣按照國家有關規定交納專項維修資金；

㈤按時交納物業服務費用；

㈥法律、法規規定的其他義務。

第八條　物業管理區域是指物業管理活動的服務范圍。

市本級規劃區范圍內的物業管理區域，由市人民政府房地產行政主管部門會同規劃、國土等職能部門根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素予以確定。

縣（市）城鎮的物業管理區域,由縣（市）人民政府房地產行政主管部門根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，會同相關部門予以確定。

第九條　一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

在同一物業管理區域只有一個業主或業主人數較少（20戶以下）且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

物業交付使用的建筑面積達60%以上的，或入住率達50%以上的，或者交付使用的建筑面積不足60%但使用已超過2年的，在實施物業管理時，都應依照本辦法的規定成立業主大會。

對在建的住宅、非住宅，業主要求成立業主大會的，應當由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組，并在物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門和社區（鄉鎮人民政府）的指導下，開展業主大會成立的籌備和業主大會的成立工作。

第十條　業主大會履行下列職責：

㈠制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

㈡選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

㈢選聘、解聘物業管理企業；

㈣決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

㈤制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

㈥法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十一條　 業主大會自成立之日起20日內，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

業主在首次業主大會會議上的有效投票權數的確定，由業主在首次業主大會的議事規則中予以明確。

第十二條　業主大會會議分為臨時會議和定期會議。經20%以上的業主提議，或者經物業管理區域內擁有30%以上物業投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后15天內應當就提議召開臨時業主大會。業主大會的定期會議一般為一年一次，也可按照業主大會議事規則的規定召開。

召開業主大會應當有物業管理區域內1/2以上持有投票權的業主參加。業主大會決定的事項應當以出席業主大會的業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托證明。

第十三條　業主大會在物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定產生的民事責任由全體業主共同承擔。

第十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

㈠召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

㈡代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

㈢及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

㈣監督業主公約的實施；

㈤業主大會賦予的其他職責。

第十五條　業主委員會由主任、副主任、委員組成，業主委員會成員為7—9名，設主任1名，副主任2名，委員5—7名。業主委員會成員任期五年，期間因特殊原因，可通過業主大會或業主委員會決定增補。主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。

業主委員會委員應符合以下條件：

㈠是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

㈡遵守國家有關法律、法規、規章；

㈢遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

㈣熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有業主公信力；

㈤具備必要的工作時間。

業主大會、業主委員會的辦公經費和業主委員會的主任、副主任及委員的工作津貼，由全體業主和物業管理企業共同承擔，承擔的比例由業主大會與物業管理企業協商確定。

第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會、業主委員會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約以及業主委員會主任、副主任和委員名單等材料報物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門備案。

前款規定的備案事項發生變更的，應當在30日內向物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門備案。

業主大會、業主委員會因故需解散的，應在解散當日停止工作，并將該物業管理區域的相關資料、印章等移交物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門，封存保管。

第十七條　通過業主大會產生的業主公約，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，全體業主應共同遵守。

第十八條　業主大會議事規則應就業主大會的議事方式、表決程序等事項作出規定。

第十九條　業主大會、業主委員會應當履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第三章前期物業管理

第二十條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，對其實施前期物業管理。投標人少于3個，或物業管理面積規模較小（住宅5000平方米以下、非住宅2000平方米以下）的，經物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可采用協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

前期物業管理招標投標的具體實施按《邵陽市物業管理招標投標辦法》執行。

建設單位和物業管理企業應結合前期物業管理項目的實際，參照建設部《前期物業服務合同》（示范文本）的內容簽訂前期物業服務合同書。

第二十一條　建設單位在預售物業之前，應當結合所建物業的實際，參照建設部《業主臨時公約》（示范文本）的內容，制定出業主臨時公約。業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。 業主、物業使用人未按照前期物業管理服務合同或者物業管理服務合同的約定交納物業服務費的，物業管理企業可按照物業管理服務合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第六十六條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十七條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六十八條　違反本辦法第四十五條規定的，物業管理企業應當予以制止，責令限期改正；造成損失的，依法予以賠償；拒不改正的，物業管理企業應當報告物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門，由市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門或者有關行政主管部門依法處理。

第六十九條　業主大會作出的決定違反國家物業管理的有關規定或本辦法或者侵害社會公共利益的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會違反本辦法開展活動或者不履行職責的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止活動，并進行整改。

第七章附則

第七十條　本辦法由市房產局負責解釋。