第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省物業服務收費管理辦法》(鄂價工服〔2018〕22號)、《湖北省相對封閉區域內商品和服務價格行為規范（試行）》等法律法規和有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 黃石市城區(含開發區)行政區域內的物業服務收費及其監督管理，適用本實施細則。

第三條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質價相符的原則。

本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務主體按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 住宅前期物業服務收費實行政府定價管理，收費標準由市發改（價格）主管部門會同市房產主管部門，綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素，按照規定的定價權限和程序制定，并向社會公布。物業服務成本按照物業服務定價成本監審辦法審核確定。

第五條 制定物業服務收費標準，以成本為基礎，加法定稅金和合理利潤率，一至三星級利潤率為15％，四至五星級利潤率為10％。

物業服務成本包括以下部分：

1、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業服務區域清潔衛生費用；

4、物業服務區域綠化養護費用；

5、物業服務區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業服務主體的固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、應計入的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第六條 我市住宅前期物業服務收費實行分等定級、按質論價。物業服務等級根據物業服務的內容、水平、管理等狀況，制定五個星級，各星級服務標準按《關于印發<黃石市住宅物業服務規范>的通知》(黃房管文〔2016〕53號)規定執行。

我市按照物業服務等級制定相應的物業服務收費標準，共制定四個等級（星級）的收費標準，各等級（星級）收費標準詳見《黃石市住宅前期物業服務收費標準》(附件1)。五星級的收費標準，由于服務等級高，服務主體須提供高等級服務材料和現有的物業管理案例，由市發改（價格）主管部門會同市房產主管部門，另行核定。

已計入物業服務成本的，物業服務主體不得重復向業主收取物業服務費。

第七條 物業服務主體必須履行收費前資料報送程序。建設單位或物業服務主體須將物業服務主體中標通知書、物業管理方案，對照《關于印發<黃石市住宅物業服務規范>的通知》和《黃石市住宅前期物業服務收費標準》，擬定物業服務等級和收費標準，并將填報的《黃石市住宅前期物業服務等級和收費標準報送表》（詳見附件2）等資料，一并向市發改（價格）主管部門和市房產主管部門報送。物業服務主體報送四、五星級服務等級和收費標準資料，除按上述第六條規定外，還需提供在我市轄區范圍內現有物業管理的實際案例、管理最高檔次的物業小區情況、群眾滿意率、房產主管部門或物業行業協會定期開展的物業服務標準規范執行情況考核和信用評價結果。否則，不予受理。

建設單位應當依法公開選聘前期物業服務主體，在市發改（價格）主管部門和市房產主管部門審核的住宅前期物業服務等級和收費標準內與業主（或購房者）約定具體收費標準，簽訂前期物業服務合同。

符合下列條件之一，應當依法成立業主大會的住宅區，其物業服務收費不作為前期物業實行政府定價管理：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十的；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

第八條 實行政府定價管理以外的物業服務，由業主大會按照公平、公正、公開原則，擇優選聘物業服務主體，并與之簽訂物業服務合同，對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。

物業服務合同期內，物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當征得業主大會同意。征求意見前,應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。

鼓勵物業服務主體創新物業服務管理模式，通過政府主導、市場運作，社會參與、多元共治，推進突出服務群眾價值取向、體現公益屬性的“紅色物業”發展，更好滿足居民基本物業服務需求。

第九條 規范空置房物業服務收費行為。前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日的物業服務費，由建設單位承擔；房屋交付之日后的物業服務費，由業主承擔。

業主應承擔房屋空置期的物業服務費用。房屋交付后一年內無人入住的，業主按不高于前期物業服務費標準的50%交納。

建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。

第十條 物業服務費以建筑面積為計價單位，按月計費。

第十一條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規定報市房產主管部門備案。

建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

第十二條 規范住宅小區車庫（位）停放服務收費行為

小區車庫（位）停放服務費，是指物業服務主體為機動車有序停放提供場地占用、維護和管理而收取的服務費用。服務主體須區分車庫（位）產權，按提供的服務內容收取車庫（位）的停車費或停放服務費。

物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業主共有，可以收取停車費（系指維護、管理的服務費用，下同），其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。

對業主擁有產權或使用權的車庫、車位不得收取停車費。

業主大會應從低制定停車費標準。制定業主共有道路（場地）的停車費標準，須遵循方便業主、有序停車原則，考慮成本支出、用戶承受能力等因素，制定的停車收費標準應與周邊市場價格大體相當。

建設單位或服務主體應合理制定車庫（位）停放服務費標準。按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車庫（位），按誰投資管理、誰受益的原則，建設單位或所有權人考慮建設和管理服務成本、用戶承受能力、市場供求等因素，制定的車庫（位）停放服務費標準應與周邊市場價格大體相當；對已出售的車庫（位），可以按建筑面積，參照住宅小區前期物業服務等級標準收取物業服務費，但不再收取停車費。車庫（位）權屬不明晰的，建設單位或服務主體按誰管理、誰受益的原則，考慮車庫（位）投入的前期管理費用、正常運行費用、用戶承受能力、市場供求等，制定的車庫（位）停放服務費標準，應與周邊市場價格大體相當；收費方式可以實行月租、年租和長期租，但不能再收取其他的物業服務費用。

對公眾投訴頻繁、矛盾突出的.車庫（位）租售價格，市發改（價格）主管部門先行提醒告誡；價格明顯偏高的，開展成本調查，通過公開成本調查結果，引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高，經提醒告誡后仍不改正的，應當依法依規處理。

第十三條 對進入住宅和非住宅物業管理區域內的下列車輛，應當免收停車費：

（一）執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵（快）遞車、環衛車、市政設施維護維修車、殯葬車；

（二）法律、法規規定應當予以免費的車輛，如肢殘人駕駛的專用代步車輛等;

（三）臨時停車不超過30分鐘的車輛；

（四）為業主或物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛；

（五）市人民政府批準免費的其他車輛。

（六）新能源汽車按停車費或停放服務費標準的80%收取。

（七）鼓勵各服務主體結合自身管理和經營需要，適當延長免費停車時間或時段，為業主提供更多的優惠服務。

第十四條 利用業主共用部位、共用設施設備經營所得收益屬于全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途。

物業服務主體代為收取、保管前款經營收益，可以按合同約定提取勞務費。

物業服務費收入與使用支出情況，業主共用部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況，應當每半年公示一次，并適時審計，接受業主監督。

第十五條 規范房屋裝修、建筑垃圾清運、出入證等收

費行為。對房屋裝修實行保證金管理的，由物業服務主體與業主協商（或業主大會）制定《房屋裝修管理辦法》。物業服務主體嚴格按《房屋裝修管理辦法》規定的房屋裝修保證金收取標準、退還時間和相關責任等執行。沒有制定或出臺《房屋裝修管理辦法》的，物業服務主體不得收取房屋裝修保證金等不合理費用。

規范建筑垃圾清運收費行為。小區業主裝修產生的建筑垃圾，其清運費用既可以由業主（或物業使用人）與物業服務主體協商約定，也可以由業主（或物業使用人）與建筑垃圾清運服務主體協商約定。省級以上人民政府另有規定的，從其規定。物業服務主體有義務協助業主及時清運裝修產生的建筑垃圾。

規范住宅小區出入證（卡）收費行為。住宅區實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業服務主體應當為業主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業主因遺失、損壞或其他原因需補辦的，建設單位或物業服務主體應在收費公示的基礎上按市場價格收取制作成本費用，不得以營利為目的收取高額制作費用。

第十六條 對為業主或物業使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員、車輛，物業服務主體等不得收取任何費用。確因實行出入證（卡）管理的需要，可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。

第十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當向最終用戶收取有關費用。

市房產主管部門在市政府領導下，協同相關行政主管部門、專業經營單位，制定配套設施設備不齊全的老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

規范未抄表到戶供水、供電價格行為。專業經營單位未抄表到戶的物業管理區域，水電總分表之間的正常損耗，本著不以營利為目的，按合理分攤、收支平衡、賬目公開的原則，據實分攤，但供電損耗計入比例最高不超過總表計量數的6%；供水經過測算合理據實分攤，均納入物業服務收費范圍，由業主或用戶在正常的物業服務收費標準外承擔。報市人民政府同意后實施。

物業服務主體接受委托在物業管理區域內提供集中供暖或者制冷服務的，收費標準應當與業主大會協商約定。有計量器具的，按計量器具顯示數據計收；沒有計量器具的，按建筑面積計收。

第十八條 業主或物業使用人應當按合同約定交納物業服務費。未按約定交納的，業主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

物業服務主體不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。

第十九條 物業服務主體接受委托代收水電氣暖等費用，不得向業主收取手續費等費用。物業服務主體已經接受委托代收的費用，其他部門、單位不得重復收取。

任何單位和個人不得強制物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。

第二十條 實施自行管理的住宅物業和寫字樓、辦公樓、工業園區、商業區、賓館飯店、學校校區等非住宅物業，參照本辦法相關規定執行。

第二十一條 本實施細則由業主大會決定或未成立業主大會由全體業主共同決定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務主體等不得單方面決定。

第二十二條 物業服務主體等應當遵守法律、法規和政策規定，嚴格履行合同，規范收費行為，為業主提供質價相符的服務；按規定明碼標價，在物業管理區域內顯著位置常態化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本實施細則，接受業主監督。

物業服務主體等不得收取本實施細則未列的費用，有法律、法規依據和經省級以上人民政府批準的收費項目除外。

第二十三條 建立健全物業服務制度，做好爭議調解工作。市房產主管部門定期開展物業服務標準規范執行情況考核和信用評價工作，發揮物業行業協會作用，每年對物業服務主體進行考核，為業主、物業服務主體等提供相關服務，或者依法依規組織調解、處理物業服務活動中的爭議。

市發改（價格）主管部門對質價不符、業主反應強烈、舉報投訴集中的物業服務收費，必要時開展成本調查，公開調查結果，提高社會監督力度。

第二十四條 市發改（價格）主管部門和市房產主管部門，應加強物業服務及收費行為監督檢查。物業服務主體違反物業管理法規和價格法律、法規及本辦法規定的，由市房產主管部門、市發改（價格）主管部門按照職能分工，分別依據有關法律、法規予以處罰。

第二十五條 其他。物業服務主體與業主已經簽訂物業服務合同且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執行。已經辦理新建商品房銷售價格信用承諾或商品房銷售價格申報備案手續的，且物業服務費注明按市發改或物價部門批準執行的，物業服務主體按新的政策，填報《黃石市住宅前期物業服務等級和收費標準報送表》，執行新的《黃石市住宅前期物業服務收費標準》。

第二十六條 大冶市、陽新縣發改局（物價局）、房產局根據《湖北省物業服務收費管理辦法》(鄂價工服〔2018〕22號)，結合本地實際制定具體實施細則。

第二十七條 本實施細則由市發改（價格）主管部門、市房產主管部門按照各自職責負責解釋。