《福建省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）已由福建省第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議于2018年9月30日審議通過，自2019年1月1日施行。為切實做好《條例》貫徹實施工作，按照《*、國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發〔2017〕13號）要求，結合我省實際，現提出以下實施意見：
一、全面推進物業服務與社區治理相融合
（一）進一步落實物業管理行政主管部門管理職責。各級物業管理行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，要切實履行好《條例》賦予的相關職責，積極會同有關部門、鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處以及社區村（居）民委員會將《條例》確立的相關制度貫徹落實好，認真研究物業管理發展中的新情況、新問題，及時制定相應的規范。積極配合受理物業服務日常投訴糾紛，依法查處物業管理中的違法違規行為，建立健全物業服務企業誠信信用檔案。對嚴重違法失信企業要列入“行業黑名單”，限制其承接新的物業服務項目和參與評優評先，并由項目所在地物業管理行政主管部門向業主大會或者臨時物業管理委員會提交終止物業服務合同、清退物業服務企業的書面建議。加強對物業管理行業協會的指導和監督，強化行業自律管理，不斷促進行業協會的健康發展。同時，市、縣物業管理行政主管部門要積極配合發展改革部門，制定實行政府指導價的保障性住房物業服務收費指導標準。
（二）充分發揮社區村（居）民委員會在物業管理中的重要作用。各地要把物業管理工作納入社區治理范疇，推進物業管理工作重心下移。加強社區黨組織、村（居）民委員會對業主委員會、自主管理機構、臨時物業管理委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、村（居）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。社區村（居）民委員會應當設立環境和物業管理委員會，指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作，督促物業服務企業履行職責，協助鄉（鎮）人民政府或街道辦事處組織成立業主大會和業主委員會換屆選舉工作，受理業主投訴舉報，及時協調化解物業管理矛盾和糾紛。鼓勵社區村（居）民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會委員，或擔任監事會成員。
（三）推進無物業小區的自治管理。鼓勵由鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、社區村（居）民委員會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，就住宅小區共同管理事項征求業主意見，形成業主共同決定，并代為履行協調業主之間關系、督促業主履行有關交費義務等業主委員會的職責。
（四）鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處要明確物業管理機構、落實專項工作經費，配置專職物業管理工作人員，負責對轄區內物業管理工作的指導和監督。進一步健全完善物業管理聯席會議制度，及時協調處理轄區業主大會成立、業主委員會換屆、物業管理項目交接、物業管理糾紛等物業管理與社區管理之間的相關問題。監督業主委員會每季度在物業管理區域內醒目位置公布（或通過移動通信等電子信息方式告知）工作經費使用情況、本區域物業共有部位、共用設施設備經營所得收益收支明細情況。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處發現業主委員會委員侵害業主利益，涉嫌貪污受賄等現象應當及時提請有關部門調查取證、依法處理。對業主大會、業主委員會做出的違反法律法規的決定，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當及時責令限期改正或者撤銷其決定。
二、規范業主和業主委員會行為，提升業主自治能力。
（一）各地根據《條例》第二十一條規定，結合實際，加強對業主委員會委員（包括監事會成員）的任職條件審核；鼓勵具有建筑、工程、消防、機電、法律、經濟等專業人員進入業主委員會，鼓勵在社區村（居）民委員會、黨政機關、事業單位中的干部和黨員兼任所在物業管理區域的業主委員會委員，提高業主委員會整體素質和執行能力。
（二）鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當督促業主委員會按業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程辦事，落實業主的知情權、參與權、決策權和監督權，管理和使用好公共收益，依法公開選聘物業服務企業。
（三）強化業主委員會換屆前的資產清查，業主對清查結果有異議的，經業主大會決定聘請第三方審計機構審計。因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，由業主委員會、業主監事會、物業服務企業、社區村（居）民委員會組成清算組，在鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處監督下，做好物業管理區域內業主共同財產清算工作。
三、進一步規范物業招投標活動
（一）明確投標條件，提高招投標水平。建設單位（業主）和業主委員會等招標單位或招標代理機構，應在招投標中將物業服務企業信用情況作為投標加減分的必備條件。各地要結合物業服務企業信用情況和物業項目備案管理，建立企業信用等級、在管物業項目規模、項目管理服務水平、專業技術人員情況與招投標制度掛鉤機制，創造公開、公平、公正的招投標制度和環境。完善招投標專家庫建設，提高招投標專業化水平。
（二）加強物業選聘招投標管理。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于3家或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的，經物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業，但所選聘的物業服務企業應當未被列入“行業黑名單”或者信用評價等級不低于C級。對物業合同服務期滿的住宅物業項目，鼓勵業主大會通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。國資控股的工廠、醫院、學校、大型公建設施、機關事業單位辦公樓等物業，應當采用公開招投標方式選聘物業服務企業。
四、進一步加強物業服務各環節的備案管理
（一）建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理規約，并報物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當對臨時管理規約的合法性、合規性和對買受人合法權益的保護情況進行審查，并作出審查意見。
（二）物業服務企業應當自成立之日起三十日內，將企業基本信息報物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門，主動申請參加企業信用評價。
（三）物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，將物業服務合同和物業服務企業基本信息報物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。
（四）物業服務企業應當自物業交接后三十日內，將物業承接查驗記錄、承接查驗結果、承接查驗協議等內容報物業所在地縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。
五、進一步明確物業服務企業服務行為
（一）新建物業承接查驗時，社區村（居）民委員會、業主代表、物業管理行業協會代表或者專業機構應當在場見證和監督。新建物業交接后，物業服務企業應當對承接查驗的結果負責，并保證建設單位所移交的資料符合《條例》第四十四條的規定。同時，建設單位應當在物業承接查驗前二十日內，將《條例》第四十四條規定的資料復印件或者電子文檔交物業所在地鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處存檔。
（二）物業服務企業應當向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項和禁止事項，及時勸阻、制止住宅小區內違反臨時管理規約或管理規約和治安、規劃、消防、環保、裝飾裝修等有關法律、法規的行為。對勸阻、制止無效的，及時向業主委員會或臨時物業管理委員會和有關行政管理部門書面報告，并配合做好執法工作。
（三）物業服務企業未經相關業主、業主大會同意或物業服務合同約定，不得擅自利用共用部位、共用設施設備等進行經營性活動，禁止在物業服務區域內擅自設置營業攤點；不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。
（四）在前期物業服務期間，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處要督促物業服務企業將扣除物業服務企業經營管理費用后的公共收益存入專項維修資金專戶。未設立專項維修資金專戶的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當向專項維修資金管理部門申請設立，物業服務企業要及時將公共收益存入專項維修資金專戶。業主對公共收益的收入和使用等相關情況有異議的，由鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處負責協調處理。
（五）物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供物業服務，在物業管理區域內醒目位置長期公示服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養檢驗費用等有關事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，接受業主監督。
六、加強老舊小區物業管理
（一）按照“先易后難、統籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，各市、縣（市、區）可通過向社會公開邀請方式，征集有接管老舊住宅小區意向且專業化實力強、口碑好的物業服務企業，建立老舊小區長效管理物業服務企業資源庫。鼓勵各地政府每年安排一定專項工作經費，對推行長效管理機制成效突出的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、社區村（居）民委員會給予獎勵。
（二）對部分老舊小區面積小、人口少、樓棟分散、自治或代管效果不理想的情況，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、社區村（居）民委員會，可牽頭引進物業服務企業，按照“就近方便、降低成本”的原則，將小區“打包”交給物業服務企業管理，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等基礎物業服務。
（三）對未實行自主管理又未聘請物業服務企業的老舊小區，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處可組織成立準物業服務中心實行托底管理。
（四）鼓勵具備條件的老舊住宅小區結合改造整治，依法建設經營性用房、車位（庫），經營收益歸全體業主共有，可以納入專項維修資金管理。按照財力與事權相匹配的原則，各市縣政府可結合出臺激勵政策，給予承接老舊小區物業服務企業適當財政補助扶持。
七、強化行業引領，提升服務水平
（一）省物業管理行業協會應當根據我省物業服務行業實際情況，按照“細化服務內容、量化服務標準、規范服務收費”的原則，定期制定并公布服務內容、標準與收費相對應的物業服務“菜單”，形成“質價相符”的物業服務市場機制，并主動協助所在地物業管理行政主管部門，開展物業服務企業及從業人員信用評價。配合省建設行業工會組織開展全省物業管理員、電工、秩序維護員等崗位技能競賽，表彰選拔一批優秀選手，推薦參加全國物業行業的技能競賽。
（二）各地物業管理行業協會應當及時制定行業自律公約，加快推進行業誠信體系建設，引導物業服務企業開展服務承諾、履行社會責任。同時，根據企業需求，積極開展物業服務從業人員培訓。
