鹽城市物業管理實施細則

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業當事人的合法權益，提高城市物業管理水平，推動物業管理行業健康發展，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本實施細則。

第三條本實施細則所稱業主，是指房屋的所有權人，即房屋登記簿記載的權利人（含商品房預告登記的權利人）。

本實施細則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。

本實施細則所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。

第四條市房產管理局是全市物業管理行業的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理工作的管理、監督和本細則的組織實施。

各縣（市、區）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責轄區內物業管理的監管、考核和矛盾調處及業主大會的指導等日常工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，做好社區居委會、業主委員會、物業管理協調配合的有關工作；負責轄區內物業項目經理及其從業人員的日常管理與考評，調處矛盾糾紛。

建設、規劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責范圍，協同實施本細則。

(一)各縣（市、區）政府

負責把住宅物業管理納入社區管理范疇，加強對住宅物業管理工作的指導、協調和監督；協調解決小區管理中的綜合性問題；督促街道(鄉鎮)會同房產行政主管部門做好業主大會(業主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業主把好業主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。

(二)房產行政主管部門

負責對住宅物業管理活動的監督管理，加強物業服務企業資質管理和從業人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導和監管；主動依靠街道(鄉鎮)，做好業主大會(業主委員會)組建、換屆、備案工作，指導其日常運作；依法對物業管理區域內的違法行為進行查處。

(三)規劃行政主管部門

負責新建住宅小區的統一規劃，按規定配置各類公建配套設施；依法查處住宅小區內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。

(四)建設行政主管部門

負責對在建住宅施工過程中的質量監督和管理；協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾；負責物業管理區域內綠化工作的行業指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾；負責物業管理區域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。依法查處毀綠行為。

(五)城管行政主管部門

負責對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處；負責對物業管理區域內環境衛生的檢查、指導和監督；負責對不履行市容衛生責任區制度的物業服務單位進行查處；加強對物業管理區域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環衛設施行為。

(六)公安行政主管部門

指導、督促物業服務企業和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設；消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾；加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。

(七)物價行政主管部門

確認物業服務最高收費標準和物業管理區域前期物業服務收費標準；對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

(八)環保行政主管部門

負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收；對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處；對涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理。

(九)工商行政主管部門

加強企業登記審查，對未經規劃管理部門批準擅自將居住用房改變為非居住用房的場所，不予核準登記。

(十)質監行政主管部門

對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

(十一)民政行政主管部門

落實街道(鄉鎮)、居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理。

(十二)物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環衛等單位依據計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用。有償委托物業服務企業代收的，不得向業主收取手續費等額外費用。并按規定負責物業管理區域內市政公用設施和相關設備設施的養護維修。

第五條各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

物業服務企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。

第二章業主及業主大會

第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督住宅專項維修資金的使用執行情況；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條業主應當履行下列義務：

（一）遵守國家和地方相關物業管理的規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（四）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（五）按照合同約定按時交納物業服務費用；

（六）按照有關規定交納住宅專項維修資金；

（七）配合物業服務企業的服務活動；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第八條業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。

第九條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，并可推選小組代表出席業主大會。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。

第十條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用的物業建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導下成立首次業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主或者業主人數較少且全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

第十一條業主大會成立條件成熟的，建設單位應當書面告知物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文書資料。建設單位未及時書面告知，業主向縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

縣（市、區）物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主書面要求的15日內，會同街道辦事處或鄉鎮人民政府指導建設單位和業主推薦業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。籌備組組成人員為5名（社區居委會、建設單位各1名，業主代表3名）。業主代表由業主共推，但必須是模范履行業主義務，有事業心、公益心和服務時間的業主，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府會同縣（市、區）物業管理行政主管部門指定籌備組成員。籌備組活動由社區居委會牽頭組織。

第十二條籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。

籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府，縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府可以根據實際情況派代表參加。

籌備組負責起草管理規約和業主大會議事規則交大會討論，并負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯系地址、通訊方式。

第十三條業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）制定和修改物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度的管理規約；

（三）選舉業主委員會委員或更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用物業共有部位、共用設施設備的住宅專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項；

（八）法律、法規規定的其他職責。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。業主委員會應當在15日內組織召開業主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業所在地的縣（市、區）人民政府房產行政主管部門聯合街道辦事處或鄉鎮人民政府責令其限期召開。

第十五條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積二分之一以上的業主且占總人數的二分之一以上的業主參加。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主委托代理人參加業主大會會議的，應當辦理書面委托手續。業主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權。

第十六條業主大會首次會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會議事規則的內容，應當包括業主大會的議事方式，表決程序；業主投票權的確定方法；業主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務和任期；業主大會臨時會議的召開等事項。

業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。

第十七條入選業主委員會的成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力，身體狀況良好的本物業管理區域內的業主；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第十八條召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。并同時告知相關的社區居委會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十九條業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）經業主代表大會同意代表業主和業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；

（六）建立業主委員會日常工作的規范制度和工作職責，業主委員會要正常地開展工作；

（七）根據業主大會的決定，代理因物業管理活動發生的訴訟事務；

（八）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第二十條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業服務企業中兼職，由業主代表組成。小區建筑面積為5萬平方米以下業主委員會成員為5名，5萬平方米以上15萬平方米以下業主委員會成員為7名，15萬平方米以上30萬平方米以下業主委員會成員為9名，30萬平方米以上業主委員會成員為不超過15名的單數。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

分期開發的物業區域達到成立業主委員會條件的可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業區域新的一期業主入住百分之五十以后，重新補選或改選業主委員會。

業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

第二十一條選舉、換屆、改選、補選業主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，并將選舉結果通過社區居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府。

業主委員會備案時應當提交以下資料：業主大會記錄和會議決定；業主大會議事規則；管理規約；業主委員會成員名單和基本情況。

第二十二條業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業所在地的縣（市、區）人民政府房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府應當督促、指導其換屆工作。

業主委員會的換屆選舉，應由業主委員會籌備組織。業主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業主書面提議，縣（市、區）物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府可以指導召開業主大會臨時會議，重新選舉或者改選業主委員會。

新一屆業主委員會選舉成立之日起的10日內，原業主委員會成員應當將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十三條管理規約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事經營活動或與物業管理無關的其他活動。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十五條在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。

（一）業主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督與配合物業服務企業的服務活動；協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。

（二）物業服務企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務；聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。

（三）社區居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。

第二十六條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督、質詢。

第二十七條兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由縣（市、區）物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府組織召開。

第三章物業服務企業

第二十八條物業服務企業實行資質管理制度。

物業服務企業資質等級分為一、二、三級。市物業管理行政主管部門負責本市三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省建設行政主管部門的指導和監督。

一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第二十九條從事物業管理的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書。

物業服務企業應當確定物業管理區域的項目負責人，項目負責人應取得鹽城市物業服務項目經理資格證書，并承擔相應責任。

第三十條物業服務企業享有下列權利：

（一）依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；

（二）收取物業服務費用和按規定應收取的其他費用；

（三）選聘專業公司承擔專項經營業務；

（四）拒絕承擔任何形式的攤派以及法律法規規定或服務合同約定以外事項的責任；

（五）開展其他多種經營服務項目，增強企業實力；

（六）法律、法規規定的其他權利。

第三十一條物業服務企業應履行下列義務：

（一）執行物業管理行業規范、服務標準，備足衛生保潔、綠化養護等必需的物業服務工具和設備；

（二）履行物業服務合同，提供物業服務，維護業主利益；

（三）接受業主、業主委員會的監督；

（四）在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經營管理的收支情況；

（五）勸阻違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告相關管理部門和業主委員會；

（六）接受政府有關行政主管部門的監督和行業協會的自律管理；

（七）接受街道辦事處或社區對居委會的日常考核、督查、評價與管理；

（八）協助有關行政管理部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序；

（九）未經城管部門批準，物業服務企業不得批準在小區內亂設攤點；

（十）法律、法規規定的其他義務。

第四章前期物業管理

第三十二條前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

第三十三條住宅物業和非住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。自建的非住宅物業需要選聘物業服務企業時，也應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

凡多層物業（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）規劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層（含小高層）物業規劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業規劃總建筑面積在3萬平方米以上的新建或在建物業，都必須以招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。規模較小，未達到以上標準的新建或在建物業，或投標人少于3個，須經物業所在地縣（市、區）房產行政主管部門批準后，方可采用協議方式選擇相應資質的物業服務企業。

第三十四條建設單位按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：

（一）預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現售住宅商品房項目應當在現售前30日完成；

（三）非出售的新建住宅物業應當在交付使用前90日完成。

建設單位應當自確定中標之日起15日內，與中標的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，并向物業項目所在地的縣（市、區）房產行政主管部門備案。

簽訂前期物業服務合同期限一般不超過三年。業主委員會成立后與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同自然終止。

第三十五條前期物業管理的主要內容是：

（一）建立與業主、物業使用人的聯絡關系；

（二）設計管理模式，草擬物業管理制度，編寫物業管理規約建議書；

（三）建立服務系統和服務網絡；

（四）辦理移交承接驗收事宜；

（五）在業主大會選聘物業服務企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業管理。

建設單位應明確物業服務企業的前期介入管理的具體內容，并給予物業服務企業相應的前期介入管理經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。在辦理商品房預售許可證之前將物業用房的具體位置在規劃圖中標明。

第三十六條建設單位應在物業管理區域內首份房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。

臨時管理規約的內容應當包括：物業的使用和維護管理、業主的權利和義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項。臨時管理規約的內容不得侵害物業買受人的合法權益和社會公共利益。

住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第三十七條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。

第三十八條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應當在項目交付時按規定無償提供不少于規劃建設總建筑面積0.4％具有產權的物業管理用房（其中住宅區物業管理配套辦公、服務用房和經營用房的比例分別為1：3：6）。在業主大會成立后建設單位將驗收合格的物管用房產權移交給業主，移交后的房屋產權屬全體業主共有。設備用房不能作為物管用房移交。

物業管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經驗收合格后，交付使用。分期建設的項目在首期交付時的物管用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業管理區域內房屋交付使用過半的，應將物業管理用房全部交付。

交付的物業管理用房的建設標準，應當符合國家有關工程質量和安全的要求，具有上下水、供電通訊等設施，具備正常使用功能。

建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，物業管理和社區用房等配套房屋應予以明確。

第三十九條在辦理前期物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料，以及上述資料的數據光盤；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業服務企業，同時將有關資料的數據光盤分別報市、縣（市、區）物業行政主管部門備案。物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第四十條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限內未盡到保修責任的，由建設單位依據相關規定承擔保修責任。

第五章物業管理服務與收費

第四十一條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業服務企業管理。

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業服務企業承擔。

第四十二條物業交付使用后，業主應當及時續聘或者重新選聘物業服務企業，參照建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在該區域內公示。

物業服務合同的主要內容包括：

（一）當事人和物業的基本情況；

（二）雙方的權利和義務；

（三）物業管理服務事項和服務質量要求；

（四）物業服務費的標準和收取辦法；

（五）物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；

（六）住宅專項維修資金使用方面的約定；

（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人約定的其他事項。

第四十三條物業服務事項主要內容包括：

（一）物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理；

（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）協助或受有關部門委托做好裝飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運服務工作；

（五）應業主要求進行的其它服務；

（六）物業檔案資料的管理。

第四十四條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。

第四十五條物業服務企業應當在物業服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘事項。

業主大會決定續聘原物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內，與原物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定重新選聘物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業服務企業，原物業服務企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或業主委員會指定的新選聘的物業服務企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用帳冊（包干制除外）以及本辦法第三十九條規定的有關資料等。

物業服務企業或業主委員會根據業主大會的決定經過雙方協商一致，可以提前解除物業服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成熟時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規定辦理移交手續。

物業服務企業或業主委員會根據業主代表大會決定單方提出解除物業服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構裁決。

第四十六條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由物價行政主管部門會同房產行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、物業規模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。

普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由當地價格主管部門核準。通過前期物業管理招投標方式確定的服務收費價格，應及時報當地物價部門備案，作為物價部門核準前期物業管理服務收費的依據。物業服務企業或建設單位應在物業買賣合同中與物業買受人預先約定收費標準。

已成立業主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業在服務時要遵循“值價相符”的原則，不得高檔次服務低檔次收費，更不得高檔次收費低檔次服務。

非普通住宅及非住宅物業的公共服務收費實行市場調節價。

前期物業管理階段由開發建設單位與物業服務企業在服務合同中約定服務費用；已成立業主委員會的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務費用。

物業服務收費管理中涉及的其它有關事項，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》以及本市有關規定執行。

第四十七條業主應當根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，不得以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

納入物業管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發建設單位的原因，未按時交給物業買受人的物業，前期物業服務合同生效當月至出售房屋交付當月發生的物業服務費用由建設單位全額交納。房屋交付之日的次月起發生的物業服務費用由業主承擔。

實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，在前期物業管理服務期間，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，或因施工、配套設施不到位等原因影響物業管理服務的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業，并在前期物業服務合同中具體約定。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第四十八條物業服務企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

第四十九條價格主管部門應當會同物業行政主管部門加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范、引導和監督。物業服務企業的物業服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。

第五十條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。

第五十一條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。不能強制物業服務企業代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業服務企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業服務企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十二條對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法違規行為予以制止或者依法處理。

第五十三條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第五十四條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規的規定和管理規約的約定。

物業使用人違反本辦法的規定和管理規約的約定，相關業主應當承擔連帶責任。

第六章物業的使用和維護

第五十五條新建住宅小區內的公建配套設施應當按照規劃行政主管核定的內容實施，不得擅自更改規劃及其使用功能和建筑布局。

已列入住宅小區商品房建設成本的配套設施，產權屬全體業主所有（國家另有規定的除外），由市、縣（市）房產行政主管部門設立的登記機構代為登記，開發建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。

未列入住宅小區商品房建設成本的配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區統一的物業管理。

第五十六條新建住宅小區公建配套設施的項目名稱、指標等內容，應在控制性詳細規劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確；在商品房預售價格認證時，應對住宅小區公建配套設施的成本進行認定；在核發新建住宅小區建設規劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區公建配套設施的名稱、位置、性質、面積等內容明確標注；住宅小區開發建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權屬初始登記時，應按公建配套設施的性質進行區分登記。

在老小區整治出新時，應按有關規定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整；根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調整、回購和補建的公建配套設施進行產權登記，并辦理移交使用手續，用于物業管理。

第五十七條業主對建筑物內的住宅、非住宅用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第五十八條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第五十九條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益。

因維修物業或者業主公共利益需要，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第六十條供水、供電、供氣、市政、排水、環衛、通訊、有線電視等單位，按規定承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任的，不得強制要求物業服務企業維修養護。委托物業服務企業代為維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業主委員會和物業服務企業，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。

第六十一條業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。若確需改變物業使用性質的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第六十二條業主共用車庫（位）的管理等事項，由業主大會決定。車主要求物業服務企業保管機動車的，應當另行與物業服務企業簽訂車輛保管合同。

第六十三條物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。小區的共用停車庫（位）應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。

第六十四條物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構；

（二）擅自改變房屋用途；

（三）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能；

（四）私搭亂建；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質、發出超標準的噪聲和振動；

（八）未經批準擺設攤點；

（九）無序停放車輛；

（十）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十一）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

（十二）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十三）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第六十五條業主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業服務企業，與物業服務企業簽定裝飾裝修管理服務協議，交納服務費用，到所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機構進行房屋裝飾裝修備案登記，并按規定交納費用，具體繳費標準由物價行政主管部門確定。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

業主、使用人及裝飾裝修實施企業在裝飾裝修房屋時需要改變房屋結構或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機構辦理相關手續。

物業服務企業發現在物業使用、裝飾裝修過程中有擅自損壞房屋結構、違反有關規定以及（臨時）管理規約的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會和有關房屋安全管理部門。

第六十六條物業出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養護。

物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第六十七條建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。在規定范圍內的保修期限應從最近一次維修合格時開始計算。建設單位可以委托物業服務企業保修，也可以自行組織維修。

房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：

（一）房屋室內部分，由業主自行維修；

（二）房屋的共用部位和共用設施設備，由物業服務企業根據物業服務合同的約定定期維修養護。

第六十八條住宅物業、住宅小區內非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按照規定繳納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

第六十九條住宅專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監管的原則。

設有共用電梯的物業項目，應設定專項維修資金。具體辦法由房產行政主管部門會同物價行政主管部門另行制定。

住宅專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由房產行政主管部門制定，報人民政府批準執行。

第七十條利用業主共有的配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。其收益在扣除物業服務企業代辦費用后，應當用于補貼物業管理公共服務費但合同另有約定的除外。

第七章法律責任

第七十一條住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據國務院《物業管理條例》第五十七條規定，由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。出售的非住宅物業參照此標準執行。

第七十二條建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據國務院《物業管理條例》第五十八條規定，由縣級以上房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十三條違反本辦法的規定，不移交有關資料的，根據國務院《物業管理條例》第五十九條規定，由縣級以上房產行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第七十四條違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，根據國務院《物業管理條例》第六十條規定，由縣級以上房產行政主管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十五條未按照規定交納住宅專項維修資金的，根據《江蘇省物業管理條例》第四十二條規定，由縣級以上房產行政主管部門責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。

違反本辦法的規定，挪用住宅專項維修資金的，根據國務院《物業管理條例》第六十三條規定，由縣級以上房產行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十六條違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規劃規定配置必要的物業管理用房的，根據國務院《物業管理條例》第六十四條規定，由規劃行政主管責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

第七十七條違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，根據國務院《物業管理條例》第六十五條規定，由縣級以上房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第七十八條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，可向人民法院提起訴訟。

第七十九條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第八十條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會、業主委員會和物業服務企業，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費等違背管理規約或損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十一條房產行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據國務院《物業管理條例》第六十九條規定，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十二條違反本辦法，有關法律、法規或規章已設定處罰的，從其規定。

第八章附則

第八十三條本規定自公布之日起實施。