第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
本辦法所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市、縣區人民政府(管委會)應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入城市治理工作體系和經濟社會發展的綜合考核范圍，制定和落實現代物業服務扶持政策;鼓勵采用信息化等新技術、新方法，促進物業服務行業轉型升級，提高物業管理和服務水平。
第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)，負責本市物業管理活動的監督管理工作。縣區物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第五條 城鄉建設、規劃、城管、公安、價格、質量技術監督、環保、民防、民政、衛生等行政主管部門按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責轄區內物業管理工作的組織、指導、協助和監督。
社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理工作。
第六條 縣區人民政府物業管理行政主管部門及相關職能部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七條 市、縣區物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。對在物業管理服務工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，物業管理行政主管部門應當予以表彰、獎勵。
第八條 本市建立物業服務第三方評估制度，物業服務第三方評估機構經市物業管理行政主管部門審核備案后開展業務。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第九條 市物業管理行業協會應當加強行業自律，規范從業行為，促進誠信經營，加強行業培訓，協助行業主管部門強化對物業服務企業及從業人員的監管，對違法違規企業和從業人員進行通報或建議行業主管部門進行處罰;積極開展行業調研，為行業主管部門制定政策提供信息;維護物業服務企業和從業人員的合法權益。
第二章 物業管理區域
第十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、社區建設等因素確定。
住宅小區整體規劃設計范圍內無獨立分隔的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。
第十一條 新建物業項目的物業管理區域劃分是物業管理方案的重要組成部分,建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將劃定的物業管理區域向物業所在地縣區物業管理行政主管部門備案，并提交以下材料：
(一)物業管理區域檔案登記表;
(二)立項批文;
(三)建設用地規劃許可證;
(四)土地使用權證書或使用土地的批準文件;
(五)規劃條件書和規劃總平面圖;
(六)其他相關材料。
縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具物業管理區域劃分備案證明。
建設單位應將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
第十二條 新建物業出售前，經規劃行政主管部門批準調整原規劃設計方案，原物業管理區域劃分不符合本辦法第十一條規定的，應當重新劃分物業管理區域。
重新劃分物業管理區域后，建設單位應當向物業所在地縣區物業管理行政主管部門重新備案。
第三章 業主、業主大會、業主委員會與物業管理委員會
第一節 業主
第十三條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依據法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權力，自覺履行法定和約定的義務。
臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十四條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
(一)按照物業服務合同(含前期物業服務合同)的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)按程序提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議和意見;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權，在選舉業主委員會成員時，享有被選舉權;
(五)監督業主委員會的工作;
(六)監督物業服務企業履行物業服務合同(含前期物業服務合同);
(七)對物業共用部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(八)法律、法規規定的其他權利。
第十五條 業主在物業管理活動中履行下列義務：
(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，不得損害公共利益和他人的合法權益;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環境衛生維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照有關規定交納專項維修資金;
(五)遵守物業服務合同(含前期物業服務合同)的相關約定，按時足額交納物業服務費、公共水電費(含電梯運行電費)等費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第二節 業主大會
第十六條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會，并選舉產生一個業主委員會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
第十七條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。
業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業主代表，業主代表的人數及人員構成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業主大會議事規則確定。
業主代表大會的代表在投票表決事項時，應當就擬表決事項事先征求所代表業主過半數的書面同意，并將所代表業主簽名的意見書提交業主代表大會會議。業主代表大會就擬討論事項作出決定前，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業主意見。
業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。
第十八條 籌備召開首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔，綜合考慮物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素，由建設單位和街道辦事處(鄉鎮人民政府)協商確定經費標準。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責管理使用。
首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。經費有結余的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)統籌使用。
第十九條 業主大會籌備組人數應當為五至十一人的單數。籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任，業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
建設單位已不存在，或經街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面通知后仍未在通知期限內委派代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。
籌備組正式開展籌備工作前，縣區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。
第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則草案，其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決規則及表決議案;
(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，由籌備組組長在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下作出決定。
業主大會成立后籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業管理區域內顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理時間不包含在籌備期限內。
第二十一條 業主大會決定以下事項，并履行相關職責：
(一)制定或修改業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則;
(二)選舉或更換業主委員會委員，監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，變更或撤銷業主委員會不適當的決定;
(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(四)選聘、續聘或解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同;
(五)業主委員會工作經費籌集并監督使用;
(六)改建建筑物、附屬設施或改變共用部分用途;
(七)制定、修改共用部分和共用設施設備收益分配及使用方案;
(八)法律、法規或管理規約確定應當由業主共同決定的事項。
第二十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年不少于一次。
物業管理區域內有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業主，同時函告社區居(村)民委員會。社區居(村)民委員會應當派員對業主大會、業主委員會進行指導、監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時書面告知社區居(村)民委員會。
業主委員會未能按照議事規則或相關法律法規要求，及時組織召開業主大會會議或臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應責令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會組織召開業主大會或臨時會議，做好業主大會會議記錄并妥善保存。
第二十三條業主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。依法應當投票表決的事項，表決意見應當由業主本人簽名并記下房號和聯系電話以備核查。具體表決方式應當在管理規約或業主大會議事規則中確定。
一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。
鼓勵運用互聯網技術開展業主自治活動，業主大會會議、業主小組議事可以采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。
第二十四條同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。
業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等按照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中確定。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。
第二十五條業主代表履行下列職責：
(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;
(二)組織開展本小組范圍內共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業主委員會;
(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業主大會議事規則規定的其他職責。
第三節業主委員會
第二十六條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主人數較少，經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的，由全體業主共同履行業主委員會的職責。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向物業所在地縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案;不選舉產生業主委員會的，由業主大會向街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
備案材料齊全并符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送縣區物業管理行政主管部門及轄區派出所、社區居(村)民委員會、物業服務企業;備案材料不齊全或不符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業主委員會違反法律、法規或以虛假資料取得備案的，縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當撤銷備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十七條 業主委員會委員由業主大會選舉產生，并在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主監督。
業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。業主、業主委員會委員、業主代表有下列情形之一的，不得擔任或繼續擔任業主委員會委員、業主代表，已擔任的應當按照業主大會確定的規則予以罷免并公示：
(一)因物業轉讓等不再具備業主資格或喪失民事行為能力的;
(二)以書面方式提出辭職請求的;
(三)不履行或違規履行委員、代表職責的;
(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
(五)不遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則或不履行業主義務的;
(六)侵害他人合法權益的;
(七)有不良信用記錄或違法行為的;
(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員或業主代表的。
第二十八條業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、委員年齡、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主任一名，在業主委員會委員中推選產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。
業主委員會委員變動的，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十九條業主委員會應當主動接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督，并履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，書面向業主大會報告業主委員會工作情況并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受業主質詢;
(三)草擬業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則及修改方案，提交業主大會表決;
(四)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(五)聽取業主、物業使用人對物業管理的意見和建議，監督并協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題和糾紛;
(六)督促業主或物業使用人遵守管理規約，按時足額交納物業服務費、公共水電費及其他相關費用;
(七)草擬專項維修資金使用、續籌方案及改建、重建建筑物、附屬設施方案，提交業主大會表決;
(八)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部分、共用設施設備的經營方式，并公布經營所得收益情況;
(九)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;
(十)法律、法規規定及業主大會賦予的其他職責。
第三十條業主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;
(四)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂或提前解除物業服務合同;
(五)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;
(六)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對業主委員會的檢查、指導和監督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責的業主委員會，應當及時組織召開業主大會臨時會議對業主委員會委員進行調整。
第三十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則確定的業主委員會工作規則或業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責的，可委托副主任召集或由半數以上委員共同推選一名委員召集和主持。
業主委員會會議不得以書面形式召開，會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，業主委員會委員不得委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。
業主委員會會議議題涉及應當由全體業主共同決定事項的，業主委員會應當在召開會議前先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會派員參加會議，會后將事項辦理情況報街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第三十二條業主委員會會議應當制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。
以業主委員會名義發布信息或通知，應當經業主委員會會議作出決定，并加蓋業主委員會印章。
第三十三條業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處(鄉鎮人民政府)的備案證明。公安機關準予刻制的，應當在業主委員會印章上標明業主委員會的屆數和任期。業主委員會應當在印章刻制完成后三個工作日內將印章到街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模。業主大會印章由社區居(村)民委員會代為保管并在社區居(村)民委員會監督下使用。未經街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模的業主委員會印章無效。
業主委員會應當建立業主委員會印章管理規定并指定專人保管。業主委員會印章應當在其職責范圍內根據業主委員會會議的決定使用。
第三十四條業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當參照首次業主大會及業主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導物業所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆費用從業主自治活動經費中支出，自治活動經費不足部分由街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔。
第三十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉鎮人民政府)代管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其代管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
業主委員會不按時移交的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區公安機關應當給予協助。
第三十六條業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主大會議事規則沒有具體規定的，不得籌集、使用、發放業主大會和業主委員會日常工作經費及業主委員會委員的工作補貼。
業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費由管理規約、業主大會議事規則確定。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況，每半年在物業管理區域內顯著位置公告一次，接受業主監督。
第四節物業管理委員會
第三十七條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;
(三)業主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導或責令整改后仍未改正的。
第三十八條物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立，由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。
物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本辦法第二十七條第二款的規定。
物業管理委員會應當將成員名單、工作單位及物業管理委員會聯系人、聯系電話在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。
物業管理委員會成立之日起三十日內應當書面告知物業所在地的縣區物業管理行政主管部門。縣區物業管理行政主管部門應當加強對轄區內物業管理委員會的指導和監督。
第三十九條物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責的，作出決定前，應當按法定程序、比例就住宅小區共同管理事項征求業主意見形成業主共同決定。決定作出后三日內，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
第四十條物業管理委員會中的業主成員有下列情形之一的，其職務、資格自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物：
(一)喪失本物業管理區域業主資格或民事行為能力的;
(二)以書面形式提出辭職并經批準的;
(三)有本辦法第二十七條第二款規定的情形之一的;
(四)符合管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格終止條件的。
物業管理委員會中非業主成員工作單位發生變化的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時予以調整，并在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第四十一條業主或物業服務企業認為業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出撤銷申請。
縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。
第四章前期物業管理
第四十二條新建住宅物業實行前期物業管理。
業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前，前期物業管理由建設單位負責。
前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。
第四十三條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當自確定中標人之日起十五日內提交以下材料向縣區物業管理行政主管部門申報備案：
(一)開標評標過程;
(二)確定中標的的方式及理由;
(三)評標委員會的評標報告;
(四)中標人的投標文件。
縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具中標備案通知書。
第四十四條建設單位應當提供前期物業管理開辦費及物業承接查驗所需費用，費用的具體數額及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套設施數量等因素協商確定并在前期物業服務合同中明確載明。
第四十五條物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內報縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與新選聘的物業服務企業簽定物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止;期限屆滿，業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定，前期物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同期限可以延期至業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。期限屆滿，前期物業服務企業不愿按照原合同約定繼續提供服務的，前期物業服務企業應在期限屆滿前二個月通知建設單位，前期物業服務合同自期限屆滿之日終止。
前期物業服務合同終止，業主大會尚未成立的，建設單位應當通過招投標的方式選聘新的物業服務企業對項目繼續實行前期物業管理并向縣區物業管理行政主管部門重新辦理備案手續。
第四十六條建設單位應當按照市物業管理行政主管部門制發的統一示范文本制定臨時管理規約，在簽訂房屋買賣合同時向物業買受人明示并由物業買受人書面簽字確認。
第四十七條新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房并無償移交。
物業服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中布置在物業中心區域或者出入口附近，由建設單位在物業承接查驗前裝修到位，裝修方案應事先征求物業服務企業意見，并根據項目規模對物業服務用房的功能合理布置，配備相應的客服接待大廳、辦公室、會議室、業主委員會議事活動用房、門衛室、資料檔案室、衛生間、儲藏室等。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
第四十八條物業管理區域內的物業服務用房具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，在建筑規劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設單位在物業管理區域內顯著位置公示。
未經業主大會同意并報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)審核批準，任何單位和個人不得占用、出租、經營物業服務用房或將其改作他用。
第四十九條建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。
物業保修金管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第五十條物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內，物業服務企業應撤銷業主共有資金專用賬戶，并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。
第五十一條已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報縣區物業管理行政主管部門。
經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向縣區物業管理行政主管部門提交書面報告，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。
第五十二條普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：
(一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;
(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、縣區價格、物業管理行政主管部門;
(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。
業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政主管部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴。
第五十三條物業服務企業在承接物業時(含前期招投標、業主大會及其他方式選聘)，應邀請縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)派人參加。建設單位與物業服務企業應當按照建設部《物業承接查驗辦法》，結合擬承接的物業管理區域內的實際情況，對物業共用部分、共用設施設備及其它需要明確管理權利、義務的物業進行查驗，簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業承接查驗的監管，并在承接查驗協議上蓋章鑒證。
第五十四條建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：
(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料;
(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)已辦理的商品房預(銷)售許可證復印件;
(六)業主名冊(包括業主姓名、樓房號、產權登記面積、身份證號、聯系電話、工作單位等內容);
(七)物業管理所需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現承諾的措施，并報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)登記，確保移交的資料真實完整。
分期開發建設的項目，可以對符合交付使用條件的物業分期承接查驗并辦理交接手續，但在承接最后一期物業時，應當進行全面查驗并辦理物業整體交接手續。
第五十五條物業共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。
建設單位與物業服務企業可以聘請第三方顧問或評估機構協助現場查驗。
第五十六條物業承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業設施設備能夠安全使用證明材料的，物業服務企業應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。
物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全或正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第五十七條物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公告。
縣區物業管理行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)對轄區內住宅小區承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區管理單位借用、查閱或復制。
第五十八條建設單位委托物業服務企業協助辦理房屋交付事宜的，應當出具書面委托書，不得將建設單位的法定責任委托給物業服務企業承擔。物業服務企業應按委托權限履行職責，不得拒絕物業買受人的驗房要求。
建設單位應當在房屋交付使用二十日前書面通知物業服務企業具體進駐管理時間。
第五十九條物業交付過程中業主認為房屋或共用設施設備存在質量問題不符合交房條件的，應當及時向建設單位或受建設單位委托的物業服務企業提出，建設單位或受委托的物業服務企業應在三日內給予回復;如業主對回復不滿意的，可以向建設行政主管部門申請質量認定，建設行政主管部門應當出具認定結論，各當事方應當執行。
業主未向建設行政主管部門提出質量認定申請，或認定結論確認無質量問題的，業主應依法履行按時交納物業服務費用等義務;如認定結論確認屬質量問題的，房屋維修費及維修期間的物業服務費等相關費用由建設單位承擔。
第六十條建立前期物業服務履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第五章物業服務
第六十一條在我市從事物業管理的物業服務企業應當取得物業管理市場準入條件。具體管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第六十二條物業管理項目實行項目負責人責任制。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人，所派項目負責人應當為本企業在職管理人員。
業主委員會經征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。
物業服務企業項目負責人發生更換的，應當書面告知物業服務合同委托方、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)并在物業管理區域內顯著位置進行公示不少于十五日。
物業管理從業人員應當按時參加我市行業主管部門、行業協會組織的相關培訓。
第六十三條本市建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位、業主大會、物業管理委員會或政府采購選聘物業服務企業提供服務和指導。
建設單位、物業管理委員會應當通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。
第六十四條物業管理委員會可直接與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第六十五條業主大會或業主大會授權的業主委員會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。
業主根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。
第六十六條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的內容和標準配備管理服務人員，提供公共管理服務。業主委員會應當代表全體業主監督物業服務企業的管理服務行為，發現不履約或履約不到位的，應當及時書面通知物業服務企業限期改正，對未按要求改正的應當及時報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調處理。
業主或者物業使用人對物業服務不滿意，應向物業所在地社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴或反映。
社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當建立物業管理投訴受理登記制度，根據各自職責對投訴問題及時處理或報告。
第六十七條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：
(一)物業服務企業的營業執照、從事物業管理活動的資格證明材料、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;
(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;
(三)電梯、消防、監控、供水、供暖等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式和應急處置方案;
(四)業主交納的物業服務費用收支、公共水電費分攤情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部分和共用設施設備經營所得收益使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等需要向業主告知的事項;
(六)其他應當公示的信息。
物業服務企業應當接受業主、業主委員會對應公示信息的詢問和監督。業主、業主委員會對公示內容有異議的，物業服務企業應當以書面形式予以答復。
第六十八條物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;
(二)未經業主大會同意提高物業服務收費標準;
(三)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產;
(四)未經業主大會或業主委員會同意，或者(臨時)管理規約、商品房買賣合同、物業服務合同中無相關約定，將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，應當承擔相應的法律責任。
第六十九條業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行交納物業服務費用、公共水電分攤費用等義務。
業主或物業使用人不得以下列理由拒交物業服務費用、公共水電分攤費用：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個人未與物業服務企業簽訂合同;
(三)房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意;
(四)其他部分業主不交費;
(五)其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失;
(六)無充分證據證明物業服務質量不符合合同約定標準。
業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過送達催交書、上門收取或在物業管理區域內顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。
第七十條物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。提倡物業服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業服務資金管理機制。
物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有。除了合同約定的物業服務企業收取的酬金，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。
第七十一條物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費和公共水電分攤費，但預收期限最長不得超過一年。
預收公共水電分攤費的，應當根據上一年度公示的公共水電分攤費實際費用，按戶分攤預收。上一年度預收費用有結余的，直接沖抵本年度預收費用;上一年度預收費用不足的，在預收本年度費用時補足;上一年度未產生費用的，本年度根據合理預算預收。
第七十二條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下，組織召開業主大會會議，決定重新選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，在物業管理區域內顯著位置公告。
業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期屆滿前三個月書面告知業主委員會、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第七十三條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)經人民法院判決或者仲裁機構裁定物業服務企業應當退出的;
(三)依法不得繼續從事物業管理活動的其他情形。
第七十四條物業服務企業退出物業管理項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，履行下列交接義務：
(一)移交建設單位按照本辦法第五十四規定移交的資料;
(二)移交物業服務期間形成的物業設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄等;
(三)移交物業管理用房、物業共用場地和共用設施設備;
(四)移交物業服務期間配置的固定設施設備;
(五)移交利用共用部位經營的收入清單，預收、代收和預付、代付費用的交納記錄清單;
(六)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;
(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業移交的臺賬資料、賬目明細及物品清單應當經街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會蓋章和監督人員簽字后方有效。
應當退出物業管理區域的物業服務企業在規定時間內拒不退出或者移交材料的，業主委員會可以向轄區內公安機關書面申請采取強制措施，無業主委員會的由街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請，公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁或者訴訟等途徑解決。
第七十五條物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。
第七十六條縣區物業管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則，建立物業應急服務企業備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)在應急服務企業備選庫中確定一家物業服務企業提供應急服務：
(一)合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的;
(二)合同期滿后，物業服務企業退出，尚未成立業主委員會或物業管理委員會的;
(三)物業服務企業退出后，相關責任主體未在縣區物業管理行政主管部門規定時間內選聘新的物業服務企業進駐的。
應急服務合同由業主委員會、物業管理委員會與應急物業服務企業簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會與應急物業服務企業簽訂;物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行;應急物業服務合同期限至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。
第七十七條市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業、項目負責人的考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。物業服務企業信用信息評價結果應當作為企業參與省、市項目評選和招投標活動的基本條件。具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
縣區物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、專業性服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第七十八條物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。
物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目;失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予出具誠信證明：
(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的;
(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;
(四)泄露業主信息產生嚴重后果的;
(五)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;
(六)其他違反法律、法規規定情形的。
物業服務企業有前款第一項、第二項情形之一的，一年內不得參與新物業管理項目的招投標。
第七十九條物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;
(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;
(七)其他損害業主利益情節嚴重的。
有前款規定情形之一的，業主可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業主核查結果。
第八十條物業服務企業應當加強內部員工的培訓，規范服務行為。未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會書面委托，物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。
物業服務企業應當協助和維護業主自治活動中的正常秩序，出現破壞業主自治活動議事秩序情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關單位舉報。
第八十一條業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
業主在處分本物業管理區域內不動產時，應當向物業買受人出具交納物業服務費用的證明。
第八十二條單體物業或規劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業，經業主或者業主大會決定，報物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面同意后，業主可以對物業實施自行管理，由全體業主共同承擔物業管理責任，成立業主委員會的由業主委員會承擔主要管理責任。
第八十三條街道辦事處(鄉鎮人民政府)或其委托的社區居(村)民委員會依法履行托管職責并收取物業服務費用的，應當到價格行政主管部門申請收費標準備案，業主應當自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會的管理服務，并按時交納相關費用。
第六章物業的使用和維護
第八十四條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照規劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業管理區域內顯著位置公示當期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區整體交付前，建設單位只能向每戶業主出售一個車位、車庫;住宅小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售或出租。
權屬明確為建設單位的車位、車庫在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后，可以按規定對外出售、出租。
第八十五條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會授權的業主委員會決定使用，可以委托物業服務企業實施。實施主體應將擬出租的車位、車庫數量分配方案、收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。
業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。前期物業服務合同中未約定的，應當將方案在物業管理區域內顯著位置公示七日，經過半數業主簽字同意后實施。
已建成住宅小區具備條件的可以依法增設停車位。對開放式物業管理區域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業管理區域，公安部門應合理利用物業管理區域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。
第八十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放。民防部門應當按照設計文件在實地標注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數量及平面分割圖、使用管理規定、管理責任單位、車位租金及汽車停放費收費標準等。
建設單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設單位自物業管理區域內首期房屋交付使用之日起全額支付給物業服務企業。
第八十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)違反法律、法規規定或者臨時管理規約、管理規約約定改變物業用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反市人民政府有關房屋出租規定;
(五)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;
(七)損毀樹木、綠地;
(八)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)制造超過規定標準的噪音、振動;
(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十二)規定區域外停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)擅自架設電線、電纜等;
(十五)擅自在樓道等業主共有區域堆放物品;
(十六)法律、法規、臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十八條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應持房屋所有權證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應提供裝飾裝修設計方案，水、電、氣等改造設計和相關審批等資料，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂物業裝飾裝修服務協議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業服務企業應當對房屋裝飾裝修活動進行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業管理區域登記制度，制止疑似違規裝飾裝修用材料進入物業管理區域，對制止無效強行進入物業管理區域的行為，物業服務企業可向公安、城管部門報告并請求協助制止，公安、城管部門應及時到場處理。
第八十九條在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修，建設單位應向市物業管理行政主管部門交納商品房工程質量保證金，具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第九十條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作，不得要求物業服務企業代收代繳有關費用，不得向物業服務企業扣繳應當由業主分攤的有關費用。
第九十一條專業經營單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。
專業經營單位實施維修養護作業前應當告知物業服務企業，辦理相關出入登記手續后方可進場施工，并在物業服務企業的監督下做好施工現場的安全防范、秩序維護和衛生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設施應恢復原狀。
第九十二條 業主應當在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業主自行至代管機構窗口交存，也可以由代管機構委托的專戶管理銀行代收代交。
建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業主收取。
第九十三條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。
第九十四條對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的舊住宅小區，市、縣區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。
建立舊住宅小區物業服務費用補貼機制，對建成10年以上基礎設施薄弱的舊住宅小區，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標準由市、區兩級財政按1:1比例給予物業服務費用補貼。
舊住宅小區的范圍由市、縣區人民政府確定。
第七章監督檢查
第九十五條本市物業管理實行屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合，各級人民政府、各有關主管部門和單位應當依法履行職責。
第九十六條市物業管理行政主管部門履行下列職責：
(一)建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制;
(二)指導、監督各縣區物業管理行政主管部門相關工作;
(三)研究制定全市物業行業發展規劃、行業服務規范、相關配套政策和示范文本等;
(四)建立全市物業行政監管平臺和物業服務行業誠信檔案和信用信息發布平臺;
(五)做好物業服務示范項目評價工作;
(六)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;
(七)依法查處物業管理重大違法行為;
(八)法律、法規規定的其他職責。
第九十七條縣區物業管理行政主管部門在轄區內履行下列職責：
(一)負責物業管理日常工作的指導、監督;
(二)負責前期物業管理招投標的備案和管理工作;
(三)物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;
(四)定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作;
(五)負責物業服務企業交接工作的監督、管理;
(六)指導、配合轄區內街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛;
(七)指導和協調舊住宅小區物業管理相關工作;
(八)依法查處違反物業管理法律、法規的行為。
第九十八條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：
(一)設立社區物業服務機構，建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，公開投訴電話、投訴地點，指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛;
(二)負責協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位、物業服務企業與業主的關系;
(三)負責業主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監督業主自治組織的日常工作，建立業主自治組織檔案，組織成立物業管理委員會;
(四)指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;
(五)負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行為的監督，向縣區物業管理行政主管部門報送信用信息;
(六)建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜;
(七)落實舊住宅小區基本物業服務工作;
(八)法律、法規規定的其他職責。
社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)，建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調和處理本社區內的物業管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業溝通協商的“三位一體”服務協調機制。
第九十九條市、縣區相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業管理區域內下列事項的管理工作：
(一)城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋及燃氣等相關公建配套設施設備建設質量、交付條件、違規裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監督檢查;監督建設單位及時履行物業保修義務;查處在物業管理區域內實施違法建設、違規裝修行為的裝飾裝修企業。
(二)規劃行政主管部門負責物業管理區域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業服務用房、社區服務用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網等公建配套建設指標的確認;對擅自將住宅、車庫等非經營性用房改變為經營性用房等違反城鄉規劃相關法規的行為監督檢查。
(三)民政行政主管部門負責將物業管理納入社區建設和社區管理體系，落實社區居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督責任，參與物業管理相關工作，配合城鄉規劃、住房建設等有關部門做好新建小區社區服務用房的落實。
(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監督檢查;對物業服務企業未及時勸阻、制止、報告小區內違法建設，未禁止無合法建設手續的建筑材料和施工人員進入小區的行為并造成嚴重后果的，通報市物業管理行政主管部門。
(五)公安機關負責物業管理區域內的治安管理，監督小區安防監控設施的建設、使用管理，依法查處危害小區治安秩序的行為;負責查處物業管理區域內阻礙公共交通、不按規定停放車輛等違法違規停車行為;負責物業管理區域內的消防監督管理，受理物業管理區域內有關消防問題的投訴，查處消防設施設備未按規定建設、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規的行為;查處上述物業管理區域內侵害業主公共利益的行為涉及調解事項的，應先行清除違規行為再進行調解;對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(六)質量技術監督管理部門負責對物業管理區域內電梯、壓力容器等特種設備安全實施監督管理;對電梯等特種設備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監督檢查;對申請使用物業專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(七)價格行政主管部門負責物業服務收費、公示的監督檢查;
(八)人防行政主管部門負責人民防空工程建設、移交、使用及相關設施設備維護保養的監督檢查工作。
(九)環境保護行政主管部門負責建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務行業噪聲污染防治的監督管理;負責對申請利用物業管理區域內及周邊經營性用房經營餐飲、娛樂等易產生污染的項目進行環境影響評價文件的審批，對建設方案不符合排污、排煙、隔音條件的經營性用房申請餐飲、娛樂等經營的，不予通過環評審批;負責污水、廢氣、經營性噪聲、油煙等涉及環保問題的監督檢查。
(十)衛生行政主管部門負責物業管理區域內二次供水衛生情況的監督管理。
第八章法律責任
第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關行政主管部門依照有關法律、法規、規章的規定依法進行查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主委員會委員因個人原因造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百零一條經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，應承擔行政不作為責任。
經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，建設單位、物業服務企業、業主委員會等相關單位或個人應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。
聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。
第一百零二條市、縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及其他相關行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監察機關或監察機關責成其所在單位、上級相關部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規定履行監督檢查職責的;
(三)發現違法違規行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和商品房買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅骨業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備、是反映根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法規定的面積和人數，按下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。
第一百零四條住宅區域內非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。
第一百零五條本辦法自2017年月日起施行。《連云港市物業管理實施細則》(連政發〔2006〕104號)同時廢止。第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
本辦法所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市、縣區人民政府(管委會)應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入城市治理工作體系和經濟社會發展的綜合考核范圍，制定和落實現代物業服務扶持政策;鼓勵采用信息化等新技術、新方法，促進物業服務行業轉型升級，提高物業管理和服務水平。
第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門(以下簡稱市物業管理行政主管部門)，負責本市物業管理活動的監督管理工作。縣區物業管理行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。
第五條 城鄉建設、規劃、城管、公安、價格、質量技術監督、環保、民防、民政、衛生等行政主管部門按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責轄區內物業管理工作的組織、指導、協助和監督。
社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理工作。
第六條 縣區人民政府物業管理行政主管部門及相關職能部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人信息予以保密。
第七條 市、縣區物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。對在物業管理服務工作中取得顯著成績或獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員，物業管理行政主管部門應當予以表彰、獎勵。
第八條 本市建立物業服務第三方評估制度，物業服務第三方評估機構經市物業管理行政主管部門審核備案后開展業務。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第九條 市物業管理行業協會應當加強行業自律，規范從業行為，促進誠信經營，加強行業培訓，協助行業主管部門強化對物業服務企業及從業人員的監管，對違法違規企業和從業人員進行通報或建議行業主管部門進行處罰;積極開展行業調研，為行業主管部門制定政策提供信息;維護物業服務企業和從業人員的合法權益。
第二章 物業管理區域
第十條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、社區建設等因素確定。
住宅小區整體規劃設計范圍內無獨立分隔的非住宅物業應當與住宅物業劃分為一個物業管理區域。
第十一條 新建物業項目的物業管理區域劃分是物業管理方案的重要組成部分,建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將劃定的物業管理區域向物業所在地縣區物業管理行政主管部門備案，并提交以下材料：
(一)物業管理區域檔案登記表;
(二)立項批文;
(三)建設用地規劃許可證;
(四)土地使用權證書或使用土地的批準文件;
(五)規劃條件書和規劃總平面圖;
(六)其他相關材料。
縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具物業管理區域劃分備案證明。
建設單位應將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
第十二條 新建物業出售前，經規劃行政主管部門批準調整原規劃設計方案，原物業管理區域劃分不符合本辦法第十一條規定的，應當重新劃分物業管理區域。
重新劃分物業管理區域后，建設單位應當向物業所在地縣區物業管理行政主管部門重新備案。
第三章 業主、業主大會、業主委員會與物業管理委員會
第一節 業主
第十三條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依據法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權力，自覺履行法定和約定的義務。
臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第十四條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
(一)按照物業服務合同(含前期物業服務合同)的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)按程序提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議和意見;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權，在選舉業主委員會成員時，享有被選舉權;
(五)監督業主委員會的工作;
(六)監督物業服務企業履行物業服務合同(含前期物業服務合同);
(七)對物業共用部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(八)法律、法規規定的其他權利。
第十五條 業主在物業管理活動中履行下列義務：
(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，不得損害公共利益和他人的合法權益;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用及公共秩序、公共安全、環境衛生維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照有關規定交納專項維修資金;
(五)遵守物業服務合同(含前期物業服務合同)的相關約定，按時足額交納物業服務費、公共水電費(含電梯運行電費)等費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第二節 業主大會
第十六條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會，并選舉產生一個業主委員會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。
第十七條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。
業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，每幢樓至少有一名業主代表，業主代表的人數及人員構成、選舉方法、代表大會的召開及工作制度，由業主大會議事規則確定。
業主代表大會的代表在投票表決事項時，應當就擬表決事項事先征求所代表業主過半數的書面同意，并將所代表業主簽名的意見書提交業主代表大會會議。業主代表大會就擬討論事項作出決定前，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五日，征求廣大業主意見。
業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。
第十八條 籌備召開首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔，綜合考慮物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素，由建設單位和街道辦事處(鄉鎮人民政府)協商確定經費標準。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶，獨立核算，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責管理使用。
首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。經費有結余的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)統籌使用。
第十九條 業主大會籌備組人數應當為五至十一人的單數。籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任，業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生，其他成員由其所在單位出具書面委托書。業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
建設單位已不存在，或經街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面通知后仍未在通知期限內委派代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。
籌備組正式開展籌備工作前，縣區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。
第二十條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則草案，其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決規則及表決議案;
(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。
對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復。
籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，由籌備組組長在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下作出決定。
業主大會成立后籌備組自動解散。籌備組未在九十日內完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業管理區域內顯著位置公告籌備組解散。籌備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理時間不包含在籌備期限內。
第二十一條 業主大會決定以下事項，并履行相關職責：
(一)制定或修改業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則;
(二)選舉或更換業主委員會委員，監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，變更或撤銷業主委員會不適當的決定;
(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(四)選聘、續聘或解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同;
(五)業主委員會工作經費籌集并監督使用;
(六)改建建筑物、附屬設施或改變共用部分用途;
(七)制定、修改共用部分和共用設施設備收益分配及使用方案;
(八)法律、法規或管理規約確定應當由業主共同決定的事項。
第二十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年不少于一次。
物業管理區域內有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式、表決事項等通知全體業主，同時函告社區居(村)民委員會。社區居(村)民委員會應當派員對業主大會、業主委員會進行指導、監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時書面告知社區居(村)民委員會。
業主委員會未能按照議事規則或相關法律法規要求，及時組織召開業主大會會議或臨時會議的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應責令限期召開。逾期仍未召開的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會組織召開業主大會或臨時會議，做好業主大會會議記錄并妥善保存。
第二十三條業主大會會議可采取集體討論或書面征求意見的形式召開，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。依法應當投票表決的事項，表決意見應當由業主本人簽名并記下房號和聯系電話以備核查。具體表決方式應當在管理規約或業主大會議事規則中確定。
一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。
鼓勵運用互聯網技術開展業主自治活動，業主大會會議、業主小組議事可以采用手機短信、微信、電子郵件、APP平臺等方式進行實名投票表決。
第二十四條同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
成立業主小組的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組的職責范圍、工作規范等事項。
業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等按照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中確定。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。
第二十五條業主代表履行下列職責：
(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;
(二)組織開展本小組范圍內共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項的討論，并將討論決定書面告知業主委員會;
(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業主大會議事規則規定的其他職責。
第三節業主委員會
第二十六條業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主人數較少，經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的，由全體業主共同履行業主委員會的職責。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向物業所在地縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案;不選舉產生業主委員會的，由業主大會向街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
備案材料齊全并符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送縣區物業管理行政主管部門及轄區派出所、社區居(村)民委員會、物業服務企業;備案材料不齊全或不符合相關規定的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料或整改事項。業主委員會違反法律、法規或以虛假資料取得備案的，縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當撤銷備案，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十七條 業主委員會委員由業主大會選舉產生，并在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主監督。
業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。業主、業主委員會委員、業主代表有下列情形之一的，不得擔任或繼續擔任業主委員會委員、業主代表，已擔任的應當按照業主大會確定的規則予以罷免并公示：
(一)因物業轉讓等不再具備業主資格或喪失民事行為能力的;
(二)以書面方式提出辭職請求的;
(三)不履行或違規履行委員、代表職責的;
(四)利用委員、代表資格謀取私利或本人、配偶及其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
(五)不遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則或不履行業主義務的;
(六)侵害他人合法權益的;
(七)有不良信用記錄或違法行為的;
(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員或業主代表的。
第二十八條業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、委員年齡、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會設主任一名，在業主委員會委員中推選產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。
業主委員會委員變動的，業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十九條業主委員會應當主動接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督，并履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議，書面向業主大會報告業主委員會工作情況并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受業主質詢;
(三)草擬業主大會議事規則、管理規約和業主委員會工作規則及修改方案，提交業主大會表決;
(四)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(五)聽取業主、物業使用人對物業管理的意見和建議，監督并協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題和糾紛;
(六)督促業主或物業使用人遵守管理規約，按時足額交納物業服務費、公共水電費及其他相關費用;
(七)草擬專項維修資金使用、續籌方案及改建、重建建筑物、附屬設施方案，提交業主大會表決;
(八)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部分、共用設施設備的經營方式，并公布經營所得收益情況;
(九)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;
(十)法律、法規規定及業主大會賦予的其他職責。
第三十條業主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;
(四)未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂或提前解除物業服務合同;
(五)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;
(六)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對業主委員會的檢查、指導和監督，每半年至少組織一次綜合考核，對存在上述問題或未能正常履行職責的業主委員會，應當及時組織召開業主大會臨時會議對業主委員會委員進行調整。
第三十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則確定的業主委員會工作規則或業主大會的決定召開。經三分之一以上業主委員會委員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任不能履行職責的，可委托副主任召集或由半數以上委員共同推選一名委員召集和主持。
業主委員會會議不得以書面形式召開，會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，業主委員會委員不得委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。
業主委員會會議議題涉及應當由全體業主共同決定事項的，業主委員會應當在召開會議前先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會派員參加會議，會后將事項辦理情況報街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第三十二條業主委員會會議應當制作書面記錄，由參加會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。
以業主委員會名義發布信息或通知，應當經業主委員會會議作出決定，并加蓋業主委員會印章。
第三十三條業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處(鄉鎮人民政府)的備案證明。公安機關準予刻制的，應當在業主委員會印章上標明業主委員會的屆數和任期。業主委員會應當在印章刻制完成后三個工作日內將印章到街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模。業主大會印章由社區居(村)民委員會代為保管并在社區居(村)民委員會監督下使用。未經街道辦事處(鄉鎮人民政府)留存印模的業主委員會印章無效。
業主委員會應當建立業主委員會印章管理規定并指定專人保管。業主委員會印章應當在其職責范圍內根據業主委員會會議的決定使用。
第三十四條業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當參照首次業主大會及業主委員會成立程序組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導物業所在地的社區居(村)民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆費用從業主自治活動經費中支出，自治活動經費不足部分由街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔。
第三十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉鎮人民政府)代管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其代管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
業主委員會不按時移交的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區公安機關應當給予協助。
第三十六條業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主大會議事規則沒有具體規定的，不得籌集、使用、發放業主大會和業主委員會日常工作經費及業主委員會委員的工作補貼。
業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費由管理規約、業主大會議事規則確定。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況，每半年在物業管理區域內顯著位置公告一次，接受業主監督。
第四節物業管理委員會
第三十七條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;
(三)業主委員會不依法履行職責或未能正常開展工作，經物業所在地的縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導或責令整改后仍未改正的。
第三十八條物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立，由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會主任、副主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。
物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本辦法第二十七條第二款的規定。
物業管理委員會應當將成員名單、工作單位及物業管理委員會聯系人、聯系電話在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。
物業管理委員會成立之日起三十日內應當書面告知物業所在地的縣區物業管理行政主管部門。縣區物業管理行政主管部門應當加強對轄區內物業管理委員會的指導和監督。
第三十九條物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責的，作出決定前，應當按法定程序、比例就住宅小區共同管理事項征求業主意見形成業主共同決定。決定作出后三日內，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。
第四十條物業管理委員會中的業主成員有下列情形之一的，其職務、資格自行終止，并應當自終止之日起七日內移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物：
(一)喪失本物業管理區域業主資格或民事行為能力的;
(二)以書面形式提出辭職并經批準的;
(三)有本辦法第二十七條第二款規定的情形之一的;
(四)符合管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格終止條件的。
物業管理委員會中非業主成員工作單位發生變化的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時予以調整，并在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第四十一條業主或物業服務企業認為業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向縣區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出撤銷申請。
縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會或物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。
第四章前期物業管理
第四十二條新建住宅物業實行前期物業管理。
業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前，前期物業管理由建設單位負責。
前期物業管理階段，建設單位應當監督物業服務企業履行前期物業服務合同。
第四十三條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當自確定中標人之日起十五日內提交以下材料向縣區物業管理行政主管部門申報備案：
(一)開標評標過程;
(二)確定中標的的方式及理由;
(三)評標委員會的評標報告;
(四)中標人的投標文件。
縣區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具中標備案通知書。
第四十四條建設單位應當提供前期物業管理開辦費及物業承接查驗所需費用，費用的具體數額及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套設施數量等因素協商確定并在前期物業服務合同中明確載明。
第四十五條物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內報縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與新選聘的物業服務企業簽定物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止;期限屆滿，業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定，前期物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同期限可以延期至業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。期限屆滿，前期物業服務企業不愿按照原合同約定繼續提供服務的，前期物業服務企業應在期限屆滿前二個月通知建設單位，前期物業服務合同自期限屆滿之日終止。
前期物業服務合同終止，業主大會尚未成立的，建設單位應當通過招投標的方式選聘新的物業服務企業對項目繼續實行前期物業管理并向縣區物業管理行政主管部門重新辦理備案手續。
第四十六條建設單位應當按照市物業管理行政主管部門制發的統一示范文本制定臨時管理規約，在簽訂房屋買賣合同時向物業買受人明示并由物業買受人書面簽字確認。
第四十七條新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房并無償移交。
物業服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中布置在物業中心區域或者出入口附近，由建設單位在物業承接查驗前裝修到位，裝修方案應事先征求物業服務企業意見，并根據項目規模對物業服務用房的功能合理布置，配備相應的客服接待大廳、辦公室、會議室、業主委員會議事活動用房、門衛室、資料檔案室、衛生間、儲藏室等。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
第四十八條物業管理區域內的物業服務用房具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，在建筑規劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設單位在物業管理區域內顯著位置公示。
未經業主大會同意并報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)審核批準，任何單位和個人不得占用、出租、經營物業服務用房或將其改作他用。
第四十九條建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。
物業保修金管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第五十條物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內，物業服務企業應撤銷業主共有資金專用賬戶，并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。
第五十一條已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報縣區物業管理行政主管部門。
經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向縣區物業管理行政主管部門提交書面報告，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。
第五十二條普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：
(一)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日;
(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、縣區價格、物業管理行政主管部門;
(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。
業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政主管部門投訴;認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)投訴。
第五十三條物業服務企業在承接物業時(含前期招投標、業主大會及其他方式選聘)，應邀請縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)派人參加。建設單位與物業服務企業應當按照建設部《物業承接查驗辦法》，結合擬承接的物業管理區域內的實際情況，對物業共用部分、共用設施設備及其它需要明確管理權利、義務的物業進行查驗，簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業承接查驗的監管，并在承接查驗協議上蓋章鑒證。
第五十四條建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：
(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料;
(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)已辦理的商品房預(銷)售許可證復印件;
(六)業主名冊(包括業主姓名、樓房號、產權登記面積、身份證號、聯系電話、工作單位等內容);
(七)物業管理所需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現承諾的措施，并報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)登記，確保移交的資料真實完整。
分期開發建設的項目，可以對符合交付使用條件的物業分期承接查驗并辦理交接手續，但在承接最后一期物業時，應當進行全面查驗并辦理物業整體交接手續。
第五十五條物業共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。
建設單位與物業服務企業可以聘請第三方顧問或評估機構協助現場查驗。
第五十六條物業承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業設施設備能夠安全使用證明材料的，物業服務企業應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。
物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全或正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第五十七條物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公告。
縣區物業管理行政主管部門應當指導街道辦事處(鄉鎮人民政府)對轄區內住宅小區承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區管理單位借用、查閱或復制。
第五十八條建設單位委托物業服務企業協助辦理房屋交付事宜的，應當出具書面委托書，不得將建設單位的法定責任委托給物業服務企業承擔。物業服務企業應按委托權限履行職責，不得拒絕物業買受人的驗房要求。
建設單位應當在房屋交付使用二十日前書面通知物業服務企業具體進駐管理時間。
第五十九條物業交付過程中業主認為房屋或共用設施設備存在質量問題不符合交房條件的，應當及時向建設單位或受建設單位委托的物業服務企業提出，建設單位或受委托的物業服務企業應在三日內給予回復;如業主對回復不滿意的，可以向建設行政主管部門申請質量認定，建設行政主管部門應當出具認定結論，各當事方應當執行。
業主未向建設行政主管部門提出質量認定申請，或認定結論確認無質量問題的，業主應依法履行按時交納物業服務費用等義務;如認定結論確認屬質量問題的，房屋維修費及維修期間的物業服務費等相關費用由建設單位承擔。
第六十條建立前期物業服務履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第五章物業服務
第六十一條在我市從事物業管理的物業服務企業應當取得物業管理市場準入條件。具體管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第六十二條物業管理項目實行項目負責人責任制。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人，所派項目負責人應當為本企業在職管理人員。
業主委員會經征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。
物業服務企業項目負責人發生更換的，應當書面告知物業服務合同委托方、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)并在物業管理區域內顯著位置進行公示不少于十五日。
物業管理從業人員應當按時參加我市行業主管部門、行業協會組織的相關培訓。
第六十三條本市建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位、業主大會、物業管理委員會或政府采購選聘物業服務企業提供服務和指導。
建設單位、物業管理委員會應當通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。
第六十四條物業管理委員會可直接與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
第六十五條業主大會或業主大會授權的業主委員會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。
業主根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。
第六十六條物業服務企業應當按照物業服務合同約定的內容和標準配備管理服務人員，提供公共管理服務。業主委員會應當代表全體業主監督物業服務企業的管理服務行為，發現不履約或履約不到位的，應當及時書面通知物業服務企業限期改正，對未按要求改正的應當及時報屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調處理。
業主或者物業使用人對物業服務不滿意，應向物業所在地社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴或反映。
社區居(村)民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當建立物業管理投訴受理登記制度，根據各自職責對投訴問題及時處理或報告。
第六十七條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：
(一)物業服務企業的營業執照、從事物業管理活動的資格證明材料、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;
(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;
(三)電梯、消防、監控、供水、供暖等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式和應急處置方案;
(四)業主交納的物業服務費用收支、公共水電費分攤情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部分和共用設施設備經營所得收益使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等需要向業主告知的事項;
(六)其他應當公示的信息。
物業服務企業應當接受業主、業主委員會對應公示信息的詢問和監督。業主、業主委員會對公示內容有異議的，物業服務企業應當以書面形式予以答復。
第六十八條物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;
(二)未經業主大會同意提高物業服務收費標準;
(三)未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產;
(四)未經業主大會或業主委員會同意，或者(臨時)管理規約、商品房買賣合同、物業服務合同中無相關約定，將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，應當承擔相應的法律責任。
第六十九條業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行交納物業服務費用、公共水電分攤費用等義務。
業主或物業使用人不得以下列理由拒交物業服務費用、公共水電分攤費用：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個人未與物業服務企業簽訂合同;
(三)房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意;
(四)其他部分業主不交費;
(五)其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失;
(六)無充分證據證明物業服務質量不符合合同約定標準。
業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過送達催交書、上門收取或在物業管理區域內顯著位置公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人征信系統。
第七十條物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。提倡物業服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業服務資金管理機制。
物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有。除了合同約定的物業服務企業收取的酬金，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。
第七十一條物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費和公共水電分攤費，但預收期限最長不得超過一年。
預收公共水電分攤費的，應當根據上一年度公示的公共水電分攤費實際費用，按戶分攤預收。上一年度預收費用有結余的，直接沖抵本年度預收費用;上一年度預收費用不足的，在預收本年度費用時補足;上一年度未產生費用的，本年度根據合理預算預收。
第七十二條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下，組織召開業主大會會議，決定重新選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，在物業管理區域內顯著位置公告。
業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期屆滿前三個月書面告知業主委員會、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第七十三條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)經人民法院判決或者仲裁機構裁定物業服務企業應當退出的;
(三)依法不得繼續從事物業管理活動的其他情形。
第七十四條物業服務企業退出物業管理項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，履行下列交接義務：
(一)移交建設單位按照本辦法第五十四規定移交的資料;
(二)移交物業服務期間形成的物業設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄等;
(三)移交物業管理用房、物業共用場地和共用設施設備;
(四)移交物業服務期間配置的固定設施設備;
(五)移交利用共用部位經營的收入清單，預收、代收和預付、代付費用的交納記錄清單;
(六)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;
(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業移交的臺賬資料、賬目明細及物品清單應當經街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會蓋章和監督人員簽字后方有效。
應當退出物業管理區域的物業服務企業在規定時間內拒不退出或者移交材料的，業主委員會可以向轄區內公安機關書面申請采取強制措施，無業主委員會的由街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請，公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁或者訴訟等途徑解決。
第七十五條物業服務企業與業主委員會或者其委托的新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
電梯、消防、供水、供暖、監控等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。
第七十六條縣區物業管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則，建立物業應急服務企業備選庫。有下列情況之一的，可以由縣區物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)在應急服務企業備選庫中確定一家物業服務企業提供應急服務：
(一)合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的;
(二)合同期滿后，物業服務企業退出，尚未成立業主委員會或物業管理委員會的;
(三)物業服務企業退出后，相關責任主體未在縣區物業管理行政主管部門規定時間內選聘新的物業服務企業進駐的。
應急服務合同由業主委員會、物業管理委員會與應急物業服務企業簽訂，拒絕簽訂的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或委托社區居(村)民委員會與應急物業服務企業簽訂;物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行;應急物業服務合同期限至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。
第七十七條市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業、項目負責人的考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業管理項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。物業服務企業信用信息評價結果應當作為企業參與省、市項目評選和招投標活動的基本條件。具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
縣區物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、專業性服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第七十八條物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。
物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目;失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予出具誠信證明：
(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的;
(三)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;
(四)泄露業主信息產生嚴重后果的;
(五)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;
(六)其他違反法律、法規規定情形的。
物業服務企業有前款第一項、第二項情形之一的，一年內不得參與新物業管理項目的招投標。
第七十九條物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;
(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;
(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;
(七)其他損害業主利益情節嚴重的。
有前款規定情形之一的，業主可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、縣區物業管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業主核查結果。
第八十條物業服務企業應當加強內部員工的培訓，規范服務行為。未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會書面委托，物業服務企業不得就業主共同管理事項擅自向業主征求意見。
物業服務企業應當協助和維護業主自治活動中的正常秩序，出現破壞業主自治活動議事秩序情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關單位舉報。
第八十一條業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費用的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
業主在處分本物業管理區域內不動產時，應當向物業買受人出具交納物業服務費用的證明。
第八十二條單體物業或規劃地上地下總建筑面積小于二萬平方米的物業，經業主或者業主大會決定，報物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面同意后，業主可以對物業實施自行管理，由全體業主共同承擔物業管理責任，成立業主委員會的由業主委員會承擔主要管理責任。
第八十三條街道辦事處(鄉鎮人民政府)或其委托的社區居(村)民委員會依法履行托管職責并收取物業服務費用的，應當到價格行政主管部門申請收費標準備案，業主應當自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)或受委托的社區居(村)民委員會的管理服務，并按時交納相關費用。
第六章物業的使用和維護
第八十四條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照規劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業管理區域內顯著位置公示當期租售車位、車庫信息。依法能夠出售的車位，在住宅小區整體交付前，建設單位只能向每戶業主出售一個車位、車庫;住宅小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位或車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售或出租。
權屬明確為建設單位的車位、車庫在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后，可以按規定對外出售、出租。
第八十五條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會授權的業主委員會決定使用，可以委托物業服務企業實施。實施主體應將擬出租的車位、車庫數量分配方案、收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。
業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地施劃停車位停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。前期物業服務合同中未約定的，應當將方案在物業管理區域內顯著位置公示七日，經過半數業主簽字同意后實施。
已建成住宅小區具備條件的可以依法增設停車位。對開放式物業管理區域，無停車場地或用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業管理區域，公安部門應合理利用物業管理區域周邊支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。
第八十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放。民防部門應當按照設計文件在實地標注并公示人民防空工程的四至界限、停車位數量及平面分割圖、使用管理規定、管理責任單位、車位租金及汽車停放費收費標準等。
建設單位自建部分的地下停車位未出售、附贈或出租的車庫車位，汽車停放費由建設單位自物業管理區域內首期房屋交付使用之日起全額支付給物業服務企業。
第八十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)違反法律、法規規定或者臨時管理規約、管理規約約定改變物業用途;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(四)違反市人民政府有關房屋出租規定;
(五)違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益;
(七)損毀樹木、綠地;
(八)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(十)制造超過規定標準的噪音、振動;
(十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十二)規定區域外停放車輛;
(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十四)擅自架設電線、電纜等;
(十五)擅自在樓道等業主共有區域堆放物品;
(十六)法律、法規、臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十八條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應持房屋所有權證、商品房買賣合同、房屋租賃合同、申請人身份證，必要時還應提供裝飾裝修設計方案，水、電、氣等改造設計和相關審批等資料，向物業服務企業辦理登記手續，簽訂物業裝飾裝修服務協議，明確裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業服務企業應當對房屋裝飾裝修活動進行日常巡查，建立完善裝修材料、施工工具、施工人員出入物業管理區域登記制度，制止疑似違規裝飾裝修用材料進入物業管理區域，對制止無效強行進入物業管理區域的行為，物業服務企業可向公安、城管部門報告并請求協助制止，公安、城管部門應及時到場處理。
第八十九條在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修，建設單位應向市物業管理行政主管部門交納商品房工程質量保證金，具體辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。
第九十條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的，由專業經營單位自行負責相關工作，不得要求物業服務企業代收代繳有關費用，不得向物業服務企業扣繳應當由業主分攤的有關費用。
第九十一條專業經營單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護、更新的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。
專業經營單位實施維修養護作業前應當告知物業服務企業，辦理相關出入登記手續后方可進場施工，并在物業服務企業的監督下做好施工現場的安全防范、秩序維護和衛生清潔工作，對損壞的道路、綠化等共用設施應恢復原狀。
第九十二條 業主應當在簽訂商品房買賣合同時，將首期住宅專項維修資金存入維修資金監管部門指定的賬戶。首期住宅專項維修資金可以由業主自行至代管機構窗口交存，也可以由代管機構委托的專戶管理銀行代收代交。
建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將未售住宅專項維修資金一次性交存至維修資金專戶，憑交款證明向新購房業主收取。
第九十三條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。
第九十四條對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的舊住宅小區，市、縣區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度實施計劃，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。
建立舊住宅小區物業服務費用補貼機制，對建成10年以上基礎設施薄弱的舊住宅小區，以及低保、特困家庭和廉租房住戶，按照0.3元每平方米標準由市、區兩級財政按1:1比例給予物業服務費用補貼。
舊住宅小區的范圍由市、縣區人民政府確定。
第七章監督檢查
第九十五條本市物業管理實行屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合，各級人民政府、各有關主管部門和單位應當依法履行職責。
第九十六條市物業管理行政主管部門履行下列職責：
(一)建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制;
(二)指導、監督各縣區物業管理行政主管部門相關工作;
(三)研究制定全市物業行業發展規劃、行業服務規范、相關配套政策和示范文本等;
(四)建立全市物業行政監管平臺和物業服務行業誠信檔案和信用信息發布平臺;
(五)做好物業服務示范項目評價工作;
(六)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;
(七)依法查處物業管理重大違法行為;
(八)法律、法規規定的其他職責。
第九十七條縣區物業管理行政主管部門在轄區內履行下列職責：
(一)負責物業管理日常工作的指導、監督;
(二)負責前期物業管理招投標的備案和管理工作;
(三)物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;
(四)定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用信息征集、核查和監管工作;
(五)負責物業服務企業交接工作的監督、管理;
(六)指導、配合轄區內街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛;
(七)指導和協調舊住宅小區物業管理相關工作;
(八)依法查處違反物業管理法律、法規的行為。
第九十八條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：
(一)設立社區物業服務機構，建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，公開投訴電話、投訴地點，指導社區居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛;
(二)負責協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位、物業服務企業與業主的關系;
(三)負責業主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監督業主自治組織的日常工作，建立業主自治組織檔案，組織成立物業管理委員會;
(四)指導和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;
(五)負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行為的監督，向縣區物業管理行政主管部門報送信用信息;
(六)建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜;
(七)落實舊住宅小區基本物業服務工作;
(八)法律、法規規定的其他職責。
社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)，建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調和處理本社區內的物業管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業溝通協商的“三位一體”服務協調機制。
第九十九條市、縣區相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業管理區域內下列事項的管理工作：
(一)城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋及燃氣等相關公建配套設施設備建設質量、交付條件、違規裝飾裝修及毀綠損綠等問題的監督檢查;監督建設單位及時履行物業保修義務;查處在物業管理區域內實施違法建設、違規裝修行為的裝飾裝修企業。
(二)規劃行政主管部門負責物業管理區域的劃分、住宅加裝電梯的備案;物業服務用房、社區服務用房、垃圾集中點、綠化、市政道路、管網等公建配套建設指標的確認;對擅自將住宅、車庫等非經營性用房改變為經營性用房等違反城鄉規劃相關法規的行為監督檢查。
(三)民政行政主管部門負責將物業管理納入社區建設和社區管理體系，落實社區居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督責任，參與物業管理相關工作，配合城鄉規劃、住房建設等有關部門做好新建小區社區服務用房的落實。
(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監督檢查;對物業服務企業未及時勸阻、制止、報告小區內違法建設，未禁止無合法建設手續的建筑材料和施工人員進入小區的行為并造成嚴重后果的，通報市物業管理行政主管部門。
(五)公安機關負責物業管理區域內的治安管理，監督小區安防監控設施的建設、使用管理，依法查處危害小區治安秩序的行為;負責查處物業管理區域內阻礙公共交通、不按規定停放車輛等違法違規停車行為;負責物業管理區域內的消防監督管理，受理物業管理區域內有關消防問題的投訴，查處消防設施設備未按規定建設、使用管理及占用、堵塞消防通道等違反消防法律法規的行為;查處上述物業管理區域內侵害業主公共利益的行為涉及調解事項的，應先行清除違規行為再進行調解;對申請使用住宅專項維修資金的消防、安防項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(六)質量技術監督管理部門負責對物業管理區域內電梯、壓力容器等特種設備安全實施監督管理;對電梯等特種設備安裝、移交、改造、維保、檢驗檢測和使用管理問題監督檢查;對申請使用物業專項維修資金的電梯項目出具鑒定意見及竣工驗收合格證明。
(七)價格行政主管部門負責物業服務收費、公示的監督檢查;
(八)人防行政主管部門負責人民防空工程建設、移交、使用及相關設施設備維護保養的監督檢查工作。
(九)環境保護行政主管部門負責建筑施工噪聲以及餐飲、娛樂等服務行業噪聲污染防治的監督管理;負責對申請利用物業管理區域內及周邊經營性用房經營餐飲、娛樂等易產生污染的項目進行環境影響評價文件的審批，對建設方案不符合排污、排煙、隔音條件的經營性用房申請餐飲、娛樂等經營的，不予通過環評審批;負責污水、廢氣、經營性噪聲、油煙等涉及環保問題的監督檢查。
(十)衛生行政主管部門負責物業管理區域內二次供水衛生情況的監督管理。
第八章法律責任
第一百條有違反本辦法條款行為的，由相關行政主管部門依照有關法律、法規、規章的規定依法進行查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主委員會委員因個人原因造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百零一條經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，應承擔行政不作為責任。
經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，建設單位、物業服務企業、業主委員會等相關單位或個人應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。
聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。
第一百零二條市、縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及其他相關行政主管部門的工作人員有下列情形之一的，由監察機關或監察機關責成其所在單位、上級相關部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規定履行監督檢查職責的;
(三)發現違法違規行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第九章附則
第一百零三條本辦法所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和商品房買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅骨業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備、是反映根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本辦法規定的面積和人數，按下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。
第一百零四條住宅區域內非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。
第一百零五條本辦法自2017年月日起施行。《連云港市物業管理實施細則》(連政發〔2006〕104號)同時廢止。
