松原市物業(yè)管理實施辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令〔2007〕第504號修訂）及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條物業(yè)管理活動遵循業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則，實行社會化、市場化、專業(yè)化管理。

第四條市建設(shè)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其下設(shè)的物業(yè)管理中心負責(zé)日常具體工作。

公用事業(yè)、規(guī)劃、司法、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財政、價格監(jiān)督、稅務(wù)、供電、廣播電影電視、郵政、工商、電信等相關(guān)部門和街道辦事處，依照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和社區(qū)居民委員會負責(zé)組織實施業(yè)主自治管理。對能夠?qū)嵭形飿I(yè)管理的樓房，實行專業(yè)化的物業(yè)管理。對不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理的樓房、庭院衛(wèi)生，要組織專人進行保潔，保潔人員工資及基礎(chǔ)設(shè)施維護費用列入各級政府財政預(yù)算（寧江區(qū)列入市財政預(yù)算）。

第五條物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則：

（一）有相對獨立的共用配套設(shè)施設(shè)備，房屋總建筑面積不低于3萬m2；

（二）位于同一社區(qū)或位置接近，宜于統(tǒng)一服務(wù)與管理的；

（三）原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單體住宅樓具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（五）市、縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或業(yè)主委員會提出申請，市、縣（市、區(qū)）建設(shè)行政主管部門在街道辦事處和社區(qū)居民委員會的配合下劃分。

第六條組織實施物業(yè)管理的原則：

原有住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)沒有實施物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)單一的，由產(chǎn)權(quán)單位組織實施物業(yè)管理；多個產(chǎn)權(quán)單位的，由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主組織實施物業(yè)管理。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第七條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第八條一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

較大規(guī)模的小區(qū)可以實行業(yè)主大會代表制，即以幢、單元等為單位，推薦一名代表參加業(yè)主大會會議。

第九條分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期入住的業(yè)主達到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時，可以召開業(yè)主大會。后期業(yè)主入住率達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時，要重新召開業(yè)主大會。

第十條業(yè)主大會會議決定的事項，實行投票表決。

住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅為1票。

非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100m2以下（含100m2）的有1票投票權(quán)，每超過100m2再計1票。

第十一條物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門負責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)、轄區(qū)街道辦事處負責(zé)組織召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。選舉辦法及其它有關(guān)事項按《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會規(guī)程的通知》（建住房〔2003〕13號）執(zhí)行。

第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到建設(shè)行政主管部門備案：

（一）業(yè)主大會成立情況材料；

（二）物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；

（三）業(yè)主委員會候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明；

（四）業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

（六）業(yè)主委員會組成人員情況材料。

第十三條業(yè)主委員會每屆任期要在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。

業(yè)主委員會憑建設(shè)行政主管部門或街道辦事處的備案證明，按有關(guān)規(guī)定申請刻制業(yè)主委員會的印章，印章樣式報建設(shè)行政主管部門或街道辦事處備案。

第十四條業(yè)主委員會要建立活動檔案，檔案包括以下內(nèi)容：

（一）各種會議的書面材料；

（二）業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的備案材料；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)務(wù)往來原始憑證；

（五）業(yè)主委員會認為需要存檔的其它材料。

第十五條召開首次業(yè)主大會會議所需費用按下列規(guī)定辦理：

（一）新建住宅、非住宅物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；

（二）原有住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。承擔(dān)方式按業(yè)主投票權(quán)確定。

第十六條業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會活動所需經(jīng)費、必要的日常辦公費用等，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中據(jù)實列支，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會每6個月要將活動經(jīng)費的使用情況細目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告一次，接受業(yè)主監(jiān)督、檢查。

第十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由物業(yè)所在地的街道辦事處主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)事宜。

社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居民委員會的管理。

第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

已領(lǐng)取國家、省統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在本市從事物業(yè)服務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門和物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。

任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)到市建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場所明示。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費；

（二）根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目時，收取相關(guān)費用；

（三）制止違章搭建或其它侵害業(yè)主公共利益的行為，并向相關(guān)部門報告或向人民法院提起民事訴訟；

（四）選聘專營公司承擔(dān)專項服務(wù)；

（五）個別業(yè)主無正當(dāng)理由拒交服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起民事訴訟；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。

第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）定期公布物業(yè)服務(wù)費收支賬目，接受咨詢和審計；

（五）接受政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。

第四章前期物業(yè)管理

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，到物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門備案并辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十二條新建物業(yè)必須實行前期物業(yè)管理。

（一）新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，實施前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于3個或多層住宅物業(yè)建筑面積小于3萬平方米，高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

（二）規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征求建設(shè)行政主管部門的意見。

規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，必須按照規(guī)定設(shè)置物業(yè)管理用房及其它配套的共用服務(wù)設(shè)施、設(shè)備，要明確物業(yè)管理用房的具體位置、面積。物業(yè)管理用房面積按物業(yè)總建筑面積4‰的比例預(yù)留，不足100m2的按100m2預(yù)留。

物業(yè)管理用房必須是可以獨立使用的房屋（地下室除外）。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。

（三）規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門在審查批準(zhǔn)初期設(shè)計方案、核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售許可證》、工程驗收及辦理房屋使用權(quán)手續(xù)時，要按照各自職責(zé)，加強監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)。

第二十三條建設(shè)單位要按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：

給排水、供電、供暖、衛(wèi)生等要具備正常使用功能；

小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，要在物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

第二十四條物業(yè)管理用房中要安排10%的面積作為業(yè)主委員會的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

第二十五條工程竣工時，按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實際建筑面積不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位要按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補足。

因分期建設(shè)等原因，建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房時，要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理臨時用房，并向建設(shè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書。

第二十六條建設(shè)單位要選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。期滿前，由建設(shè)行政主管部門指導(dǎo)、街道辦事處組織建設(shè)單位或業(yè)主代表籌備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，以確保物業(yè)管理服務(wù)的延續(xù)。

第二十七條建設(shè)單位要在申請辦理《商品房銷（預(yù)）售許可證》前，提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明，并提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)材料，并在銷售物業(yè)時，向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和《業(yè)主臨時規(guī)約》。

第二十八條各級建設(shè)行政主管部門參與住宅小區(qū)物業(yè)綜合驗收。物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時，建設(shè)單位要向建設(shè)行政主管部門提出物業(yè)承接驗收申請。

（一）建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計及有關(guān)規(guī)范要求；

（二）竣工驗收合格，且驗收資料齊全；

（三）有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房；

（四）共用設(shè)備、設(shè)施運行正常、完好，并經(jīng)驗收合格；

（五）建筑渣土、垃圾、施工機具和各類臨時建筑清理完畢；

（六）具備一定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須安裝遠紅外監(jiān)控設(shè)備。

第二十九條各級建設(shè)行政主管部門要及時組織由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成驗收小組，按照下列規(guī)定進行物業(yè)承接：

（一）查驗共用設(shè)施、設(shè)備，并做好查驗記錄；

（二）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位要書面承諾修復(fù)時間、責(zé)任部門和修復(fù)達到的標(biāo)準(zhǔn)；

（三）驗收后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要簽訂物業(yè)承接驗收協(xié)議。

第三十條在辦理物業(yè)承接驗收時，建設(shè)單位要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)備、設(shè)施的安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)服務(wù)收費按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅物業(yè)服務(wù)收費,由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定實行市場調(diào)節(jié)價或政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價格。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，由市價格主管部門會同市建設(shè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，并定期發(fā)布，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會在物業(yè)合同中約定。

第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位繳存；物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

第三十三條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營取得的收益歸全體業(yè)主，分配方式由業(yè)主大會決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有的機動車停車場（庫），要優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人；停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人，有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人，出租收入歸全體業(yè)主。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。

第三十四條業(yè)主、物業(yè)使用人要按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或房屋權(quán)限證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變房屋使用性質(zhì)的，要征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)業(yè)主大會通過后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十五條業(yè)主大會通過招投標(biāo)或其它方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在建設(shè)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下進行物業(yè)承接，并在合同生效起30日內(nèi)備案。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生服務(wù)合同糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間，業(yè)主要按物業(yè)服務(wù)合同約定，足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。

合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止服務(wù)合同的，在業(yè)主大會確定新的管理方式前，由轄區(qū)街道辦事處組織保潔企業(yè)實施保潔服務(wù)，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用；物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)費用。

第三十七條物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的，要續(xù)簽合同。不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費用至合同終止之日；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費用退還業(yè)主；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在退出管理項目前向建設(shè)行政主管部門和街道辦事處提交報告。

第三十八條業(yè)主大會沒有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或業(yè)主大會決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)而實行自治管理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行管理職責(zé)。業(yè)主委員會要在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自治公約，并向所在地街道辦事處備案。

服務(wù)費用按建筑面積每月每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會向業(yè)主收取。

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視等單位要向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，實行市場化運作。

因跑、冒、滴、漏損耗產(chǎn)生的差額由經(jīng)營單位承擔(dān)，不得以任何理由向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取或向業(yè)主攤派。

第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明及物業(yè)管理用房使用的水、電、氣、熱費用按民用價格計量收取。

第六章物業(yè)的使用和維護

第四十一條業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，要遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本由市建設(shè)行政主管部門制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，要立即制止，并督促改正；對不能改正的，要及時告知業(yè)主委員會并報告有關(guān)部門依法處理，也可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

（一）物業(yè)用房；

（二）門衛(wèi)室、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

（三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫；

（四）公用綠地、道路、場地、水景等；

（五）其它依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋立面；

（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自改變共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（四）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變房屋外立面造型；

（五）違章搭建保溫陽臺或原設(shè)計外的外附式防盜網(wǎng)；

（六）未經(jīng)許可設(shè)置營業(yè)攤點，開辦娛樂項目等；

（七）存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（八）排放污染物、有毒有害物質(zhì)或產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪音；

（九）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)備；

（十）無獨立下水設(shè)施的，不允許開辦餐飲、美容美發(fā)等用水經(jīng)營項目；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主規(guī)約禁止的其它行為。

第四十四條供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位要依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。劃分原則為：

（一）供水：業(yè)主終端計量水表以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）供電：業(yè)主終端計量電表以外的供電設(shè)施設(shè)備；

（三）供氣：業(yè)主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設(shè)施設(shè)備；

（四）供熱：業(yè)主戶外分戶閥（含分戶閥）以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）排水：業(yè)主樓外排水井（含排水井）以外的排水設(shè)施設(shè)備；

（六）消防：住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門管理維護，公安消防部門監(jiān)督檢查；

（七）通信、有線電視：業(yè)主終端以外的設(shè)施設(shè)備。

上述單位因維修、養(yǎng)護需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，要經(jīng)業(yè)主委員會同意，簽訂施工協(xié)議后實施，并要及時恢復(fù)原狀。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)受供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位委托，維修、養(yǎng)護相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，委托單位要支付相關(guān)費用。

供水、供電、供氣、供熱、排水等經(jīng)營單位需要的終端計量器具由經(jīng)營單位負責(zé)提供、維修、養(yǎng)護、更新。

第四十六條產(chǎn)權(quán)屬于保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，由環(huán)衛(wèi)保潔單位維護。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)運至轉(zhuǎn)運站或環(huán)衛(wèi)保潔單位指定地點后，由環(huán)衛(wèi)保潔單位無償運至垃圾處理場。非生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運，清運費用按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定，由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付。

原有住宅物業(yè)（單體棟號）的生活垃圾，有約定的，從其約定；沒有約定的，由環(huán)衛(wèi)服務(wù)單位負責(zé)清掃和清運。

第七章專項維修資金

第四十七條專項維修資金的繳存、使用等管理工作由建設(shè)行政主管部門物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)負責(zé)。

專項維修資金的繳存方式、繳存對象、繳存比例，按建設(shè)部及省有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條專項維修資金要在銀行專戶存儲，按樓建賬、按戶核算，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作它用。

專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第四十九條購買新建住宅物業(yè)的，應(yīng)繳存專項維修資金。管理單位必須提供專項維修資金專用票據(jù)。產(chǎn)權(quán)人辦理所有權(quán)登記時，須出具專項維修資金專用票據(jù)。

原有住宅物業(yè)（單體棟號）的大修、更新、改造等費用由全體業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

第五十條專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，要遵守下列規(guī)定：

業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶；

專項維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌；

房屋滅失的，將專戶賬面余額返還業(yè)主。

第五十一條專項維修資金須經(jīng)2/3以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意后方可使用。

第五十二條建設(shè)行政主管部門要定期將專項維修資金的收支和使用情況進行公示，并建立專項維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度及業(yè)主查詢和對賬制度。

第八章投訴

第五十三條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生糾紛的，可以向人民法院提起訴訟，也可以向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門投訴。

第五十四條物業(yè)管理投訴的受理范圍包括下列事項：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交資料的；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；

（四）開發(fā)建設(shè)單位挪用代收的物業(yè)專項維修資金或不出具專用票據(jù)的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途或不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

（六）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或使用權(quán)的；

（七）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的；

（八）物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)另行委托給他人管理的；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其它情形。

第五十五條下列的投訴不予受理：

（一）投訴請求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達成協(xié)議的；

（三）有關(guān)行政管理部門或人民法院已經(jīng)受理的；

（四）投訴人要求財產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>

（五）不符合法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的。

第五十六條縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門受理業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴的，要在10日內(nèi)向相關(guān)投訴人做出答復(fù)。其中：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的，要通知其改正；不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)過失的，要依法向投訴人做出詳細解釋。

第九章法律責(zé)任

第五十七條建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章處罰。

第五十八條建設(shè)行政主管部門或其它有關(guān)行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)、濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位上級機關(guān)或有關(guān)主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十章附則

第五十九條本辦法由市住建行政主管部門負責(zé)解釋。

第六十條本辦法自發(fā)布之日起施行。1999年7月28日頒布的《松原市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（松政令2號）、《松原市人民政府關(guān)于印發(fā)松原市物業(yè)管理實施辦法（試行）的通知》（松政發(fā)〔2010〕7號）同時廢止。