四平市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合四平市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本實(shí)施細(xì)則適用于本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條物業(yè)的使用、服務(wù)及管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益，遵循公開(kāi)、公平、誠(chéng)實(shí)信用、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條新建成的居住小區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，原有的居住小區(qū)、非住宅房屋逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第五條建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理體系。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱市住建局）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作，區(qū)住建局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作。具體工作委托所屬的市、區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理辦公室）負(fù)責(zé)。

（一）市物業(yè)管理辦公室職責(zé)：

1．貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關(guān)制度；

2．受市住建局的委托，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審核定及物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作；

3．負(fù)責(zé)招投標(biāo)或協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；

4．協(xié)調(diào)、指導(dǎo)物業(yè)交付使用功能和資料查驗(yàn)工作；

5．受住建局的委托負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理投訴，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理中的違法行為；

6．協(xié)調(diào)、指導(dǎo)有關(guān)單位的物業(yè)管理工作。

（二）區(qū)物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)：

1．負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹實(shí)施；

2．負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、指導(dǎo)和其他行政管理工作；

3．參與本轄區(qū)物業(yè)企業(yè)接管小區(qū)的承接、驗(yàn)收工作；

4．負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)；

5．負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理用房的使用情況的監(jiān)督檢查，對(duì)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)實(shí)施自助管理；

6．負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴等。

（三）街道辦事處物業(yè)管理辦公室。設(shè)物業(yè)管理員、審核員各一名。主要職責(zé)：

1．參與和指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)的籌備、召開(kāi)、選舉工作，招聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

2．指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

3．參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本轄區(qū)承接物業(yè)查驗(yàn)工作；

4．指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)對(duì)住宅樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備工程項(xiàng)目進(jìn)行初始認(rèn)證及維修后的驗(yàn)收工作；

5．對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；

6．負(fù)責(zé)牽頭組織街道辦事處物業(yè)管理辦公室、社區(qū)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)參加的聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系。

（四）社區(qū)物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)主任兼任物業(yè)管理辦公室主任，設(shè)物管員一名。主要職責(zé)：

1．協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

2．列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

3．住宅小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)被暫停期間，承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)工作；

4．協(xié)助業(yè)主依法維權(quán)，加強(qiáng)與區(qū)政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的溝通與聯(lián)系，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理的糾紛問(wèn)題。

第六條市、區(qū)住建、公安、價(jià)監(jiān)、工商、環(huán)保等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。

住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量。監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)用房、綠化、衛(wèi)生等配套設(shè)施的配建工作；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供熱、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施的移交、運(yùn)行及維修、安全服務(wù)的監(jiān)督管理及違法建（構(gòu)）筑物、棚、亭、廈、棄置垃圾、破壞市政公用設(shè)施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。

公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設(shè)施和消防安全區(qū)內(nèi)的治安工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。

價(jià)監(jiān)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，查處價(jià)格違法行為。

工商部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，依法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

環(huán)保部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。

教育、人力資源和社會(huì)保障、衛(wèi)生、藥監(jiān)、文化、工商等行政主管部門審批住宅區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)相鄰業(yè)主同意改變住宅、車庫(kù)用途的書(shū)面意見(jiàn)及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

第七條市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)自律組織，接受市物業(yè)管理辦公室的指導(dǎo)。主要工作職責(zé)：

（一）制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為準(zhǔn)則；

（二）反映物業(yè)服務(wù)行業(yè)的意見(jiàn)、建議和要求，維護(hù)其合法權(quán)益；

（三）調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)部的糾紛；

（四）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)質(zhì)量評(píng)比活動(dòng)；

（五）培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化。

第八條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，建立投訴受理制度。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人為業(yè)主（含未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的合法買受人）。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一人擁有多處房屋所有權(quán)或者多人擁有一處房屋所有權(quán)的，視為一個(gè)業(yè)主。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上，或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過(guò)30人的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

符合前款規(guī)定條件的，由街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會(huì)，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條符合本辦法第十條規(guī)定條件之一的建筑區(qū)域，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告市、區(qū)物業(yè)管理辦公室，報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：

（一）小區(qū)名稱及物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）建筑規(guī)劃總平面圖；

（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）建設(shè)工程質(zhì)量保證金交存證明；

（八）其他必要文件資料。

第十二條首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，街道辦事處及社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主，成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由5至7人組成，由街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)代表、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十三條籌備組工作職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式（書(shū)面或者集體會(huì)議）和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份、專有部分面積及在首次業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)；

（三）擬定業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法并組織推薦候選人；

（四）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（六）其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)將本條前款所列事項(xiàng)，于首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

第十四條首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在街道辦事處組織下召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

第十五條業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等問(wèn)題向籌備組提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知異議人。

第十六條業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可以采用集體討論方式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式，并實(shí)行投票表決。

住宅物業(yè)的業(yè)主投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅計(jì)一票。

非住宅物業(yè)的業(yè)主投票權(quán)按建筑面積計(jì)算，100平方米以下（含本數(shù)）為一票權(quán)，每超過(guò)100平方米再計(jì)一票。

第十七條首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；

（二）5年以上沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)由街道、社區(qū)組織業(yè)主自籌。

第十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第九十四條市、區(qū)住建部門對(duì)下列投訴不予受理。

（一）投訴要求不明確的；

（二）投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；

（三）依法屬于其他部門處理范圍的；

（四）投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身?yè)p害賠償?shù)模?/p>

（五）未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；

（六）不符合法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。

第九十五條市、區(qū)住建部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。