丹東市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等法律、法規規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 丹東市城市市區內的物業管理、使用及其監督適用本細則。
第三條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第四條 丹東市住房和城鄉建設委員會(房產)(以下簡稱市物業主管部門)負責丹東市城市市區內物業管理的監督管理工作。
規劃、物價等有關行政管理部門按照各自職責,協助做好丹東市行政區域范圍內物業管理的監督管理工作。
第五條 物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，協助市物業主管部門對物業管理活動進行監督管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第六條 房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等法律、法規規定的權利，并應當履行相應的義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》規定的職責。
第八條 符合成立業主大會條件的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組建成立首次業主大會會議籌備組，選舉產生業主委員會。
第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的市物業主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
(一)物業管理區域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業管理用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料 。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
第十一條 業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)代表產生的具體辦法是：
(一)業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。具體標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)多層住宅1個單元選出1個業主代表，高層住宅每8層(含8層)選出1個業主代表，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)多層住宅2-3個單元選出1個業主代表，高層住宅每6層(含6層)選出1個業主代表，10萬平方米以上的多層住宅每棟樓選出1名業主代表，高層住宅每4層(含4層)選出1個業主代表。業主代表的產生需經相關業主一半以上業主簽字同意。
(二)由物業所在地的街道辦事處推舉代表1名，任籌備組組長。
(三)由物業所在地的社區居民委員會推舉1至2名代表。
(四)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告。
第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主因故不能參加業主大會會議需要由業主代表代為表達意愿的，應當于業主大會會議召開前，將其書面意見提交業主代表，由業主代表代為轉交。凡需投票表決的，業主的贊同、反對、棄權意見須由業主本人簽字。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業主大會會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在小區內公告。
第十四條 業主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。逾期不參加投票業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數，由業主大會議事規則約定。
業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。
物業管理區域內有20%以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十六條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合《物業管理條例》規定的條件。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行《物業管理條例》規定的職責。
第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向市物業主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案：
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會委員的名單;
(五)業主大會會議的各項表決情況記錄。
市物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。
第十八條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。
業主委員會召開會議應有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和物業使用人的建議和意見。
第十九條 業主委員會由5至11人單數組成。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。每屆任期不超過5年。
業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，可以由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會，重新選舉業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第二十條 業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第二十一條 業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本細則第第十七條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處或鎮人民政府、居民委員會應當組織全體業主召開。
業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第二十二條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數的二分之一的、新一屆業主委員會產生之前，發生物業服務企業停止服務或其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處或鎮人民政府代行業主委員會職責。
第二十三條 管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。
第二十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第二十五條 房屋出售率達到50%以上的原有住宅區，業主委員會的選舉產生參照以上條款進行。
第三章 前期物業管理
第二十六條 建設單位應當在銷售物業前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。
建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。投標人少于3個或者物業管理區域的建筑面積小于2萬平方米的，經市物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。
第二十七條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。
臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十八 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。
第二十九條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第三十條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向市物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告。
第三十一條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料、相關場地查驗記錄;
(四)物業質量保修和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。
物業交接完畢后30日內，物業服務企業應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接等資料交市物業主管部門備存，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章。
第三十二條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業管理用房，最低不得少于60平方米，業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，最低不得少于15平方米。
物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。市規劃部門審批新建物業規劃設計方案時應征求市物業主管部門對物業管理用房設置的意見，建設單位應將物業管理用房的面積、位置在設計方案中載明。
經依法審批，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
第三十三條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理用房由市物業主管部門登記建檔。
第四章 物業管理服務
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂，其內容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業的基本情況;
(三)物業服務事項和服務質量要求;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)雙方的權利義務;
(六)專項維修資金的管理和使用;
(七)物業管理用房的管理和使用;
(八)合同期限;
(九)違約責任;
(十)爭議解決方式。
物業服務合同的條款應當事先經業主大會審查同意，但業主大會已授權業主委員會決定的除外，物業服務合同期限應不少于3年。
第三十六條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第三十一條第一款規定的資料。
第三十七條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。
物業服務企業應當定期聽取業主和物業使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。
第三十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：
(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;
(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;
(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議。
第四十條 物業服務企業收取物業服務費須持有物價部門核發許可證，并持證收費。實行酬金制收費方式的，物業管理的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當每年至少向業主委員會和業主大會報告一次，接受全體業主的監督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
第四十一條 物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。
物業服務企業決定不再繼續進行物業服務的，應當在物業服務期滿2個月前，書面通知業主委員會，由業主委員會召集業主大會會議，選聘新的物業服務企業。
第四十二條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將本細則第三十三條第一款規定的資料和物業管理用房等交還給業主委員會。同時，還應當將有關的設施設備管理、裝修管理等未盡事宜與業主委員會或新進駐的物業服務企業做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財務帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章，同時將匯總清單上報市物業主管部門。交接工作應在1個月內辦妥。
第四十三條 街道辦事處或鄉鎮人民政府和居民委員會應當配合市物業主管部門調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
物業管理區域內，應當建立由街道辦事處或鄉鎮人民政府、市物業主管部門、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業等單位和人員參加的物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或鄉鎮人民政府負責召集，主要協調解決有關如召開業主大會會議(含首次、臨時)或業主委員會不能正常開展工作和在規定時間內不依法換屆選舉及不履行職責等影響物業管理區域穩定的問題。
第四十四條 物業服務合同終止后，業主大會沒有選聘物業服務企業期間，所在小區在市物業主管部門的監督下，由屬地街道辦事處或鄉鎮人民政府負責日常管理。
第四十五條 凡未實施專業化物業管理的舊住宅小區，按照屬地管理的原則，由街道辦事處或鄉鎮人民政府對舊住宅小區的道路、綠化、車棚公共設施及環境衛生等進行日常管理。房屋的維修與養護由各產權單位負責。
第四十六條 經過綜合整治并達到驗收標準的舊住宅小區，由業主大會選聘物業企業，實施物業管理或實行業主自行管理。不完全具備條件的也可實行專項物業服務，單項收費。
第五章 物業使用與維護
第四十七條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全并及時恢復原狀。
第四十八條 業主、物業使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，上報有關部門批準，并依法辦理相關手續。
第四十九條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位負責，相關專業單位應當接收，并承擔維修、更新、養護責任。業主和物業服務企業應對各相關專業單位的工作給予支持和配合。
相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應事先通知物業服務企業和預先在物業管理區域內公告，并及時恢復原狀，業主應當積極配合。
第五十條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)超標排放有毒、有害物質;
(七)排放超過規定標準的噪音;
(八)法律、法規禁止的其他行為。
第五十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業予以登記。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
第五十二條 物業服務企業應當加強物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。物業服務企業發現業主、物業使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律法規和本細則規定以及業主大會制定的管理規定行為的，應當依據有關規定予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告市物業主管部門或者有關行政管理部門。
其他單位或者個人發現業主、物業使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規和本細則規定行為的，可以向市物業主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。
市物業主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。
第五十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
第五十四條 專項維修資金實行“統一交存、專戶存儲、按幢核算、建賬到戶”和“�？顚Ｓ谩⒄O督”的原則。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
業主、物業使用人在物業使用中發生權益爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或者市物業主管部門調解。
第五十六條 發生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金。
第六章 法律責任
第五十七條 凡違反物業管理相關規定的，物業主管部門依據《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等有關法律、法規予以處罰。
第五十八條 物業主管部門及其他有關行政主管部門的工作人員有違反物業管理法律、法規、規章和本細則有關規定的行為，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第五十九條 本細則自2012年10月1日起施行。
