嘉峪關市物業服務管理細則

第一章 總則

第一條 為了規范住宅物業管理活動，根據《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令164號）、《甘肅省物業管理辦法》（甘肅省人民政府令第令26號）等法規規章，制定本細則。

第二條 本標準適用于對住宅物業管理區域內房屋的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。不包括建筑物和構筑物在質量保修期內的維修、養護以及使用專項維修資金的維修、更新和改造項目。別墅區和其他類型物業服務可參考本標準。

第三條 房屋及配套的設施設備和相關場地，應依法經竣工驗收合格，并應符合物業承接查驗的規定。

第四條 物業服務與被服務雙方應簽訂物業服務合同，選擇適宜的服務標準。合同確定的服務等級，其服務項目、服務內容不得低于本標準的規定。

第五條 物業服務企業應當接受業主大會（業主委員會）、市房管局、社區或者社區居委會的監督。

第二章 基本要求

第六條 物業服務企業具有獨立法人資格，持有物業服務企業資質證書，專業技術人員及特種崗位技術人員按照有關規定取得職業資格證書或者崗位證書。

第七條 有完善的物業管理方案，各項規章制度及應急預案健全。

第八條 管理服務人員精神狀態良好，言語文明規范，著裝統一整潔，佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

第九條 遵守法律法規，尊重業主，誠實信用，遵守合同，恪守承諾，履行義務，嚴格按物業服務合同約定收費，嚴格執行服務收費公示制度，公示服務內容及收費標準，暢通投訴電話，主動接受業主監督，維護行業信譽。

第十條 物業服務企業不得擅自改變物業服務用房的用途。

第十一條 積極參與地方政府組織的社會公益及創建文明城市等各項活動，處理好物業管理與各方面的關系，自覺接受政府有關部門的監督和指導。

第三章 物業承接查驗

第十二條 物業承接查驗時，物業服務企業要結合項目實際制定承接查驗方案，會同社區、建設單位或業主委員會逐項進行物業承接驗收，可以邀請業主代表和市房管局參加。

第十三條 物業服務企業要認真清點并核查竣工驗收資料、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養技術資料、物業質量保修文件和物業使用說明文件等資料，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十四條 物業服務企業要嚴格現場檢查和驗收共用部位、共用設施設備，重點查驗共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

第十五條 物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位或業主委員會解決并要求進行復驗。

第十六條 查驗完畢，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第十七條 物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄，交接記錄主要包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位或業主委員會和物業服務企業共同簽章確認。

第十八條 物業服務企業自物業交接后30日內持相關文件、資料向市房管局辦理備案手續。

第十九條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第二十條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第二十一條 物業服務企業不得擅自承接未經查驗的物業。

第四章 管理制度建設

第二十二條 建立健全組織分工管理制度：包括章程、法人職責、正副經理職責、辦公室職責、物業服務部（站）職責、部（站）長職責、會計出納職責、物業管理員職責、秩序維護崗位職責、視頻監控員職責、保潔員職責、綠化員職責等。

第二十三條 建立健全行政事務管理制度：包括招聘錄用、考勤考核、員工培訓、績效管理、離職處理、著裝管理、財務管理、印章管理、檔案管理、公文管理、保密制度、投訴處理、服務接待、例會制度、裝修管理制度等。

第二十四條 建立健全秩序安全管理制度：包括值班制度、消防管理、消防控制室管理、消防安全檢查、治安管理、門崗車輛管理、娛樂健身場所管理制度、突發事故處理制度等。

第二十五條 建立健全設備保障管理制度：包括配電操作、供暖系統操作和維修、給排水系統養護、電梯和監控系統維護、交接班、設備日常巡檢等制度等。

第二十六條 建立健全各項工作應急預案：包括刑事治安、易燃氣體泄露、火災、爆炸、地震、盜竊、安全疏散、突發性水管爆裂和停電、交通事故、高空墜物以及電梯應急等各項處置預案。

第二十七條 物業服務部（站）建設應符合以下要求：

（一）設立服務接待中心和服務電話，接受業主和使用人報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理。

（二）明示物業服務資質證書和營業執照（均為原尺寸彩色影印件）。

（三）明示服務內容及標準、收費依據及收費標準。

（四）設置物業服務部（站）工作人員監督欄，內容包括姓名、職務、聯系電話和以7寸為主的彩照。

（五）懸掛物業服務部（站）職責、部（站）長及及其他管理和服務人員崗位職責、投訴處理、裝修管理、設施設備操作維護等管理服務規章制度。

第五章 房屋管理

第二十八條 主出入口設置小區平面示意圖，主要路口路標、樓號及幢、單元（門）、戶門等標號、標志明顯；公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等區域設置警示性標志。

第二十九條 無違反規劃亂搭亂建和擅自改變房屋用途等現象。

第三十條 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患和破損。

第三十一條 道路、活動廣場、停車場、地下車庫等保持平整干凈，標示明顯，地面無松動損壞等現象。

第三十二條 井蓋無缺損、無丟失；排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象。

第三十三條 定期檢查路燈、樓道燈等，完好率不低于80%，并按規定時間定時開關。

第三十四條 物業服務區域或者公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品。

第三十五條 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

第三十六條 定期對房屋本體進行安全檢查，根據檢查結果制定維修計劃，向業主或業主大會提出報告與建議，根據業主或業主大會的決定和相關規定，組織維修。

第三十七條 及時巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

第三十八條 及時對屋頂、排水溝進行清掃，保證排水暢通。

第三十九條 經常巡查圍墻（圍欄），發現損壞立即修復，保持圍墻（圍欄）完好。

第四十條 房屋遭人為損壞的，應要求相關責任人負責修復或者賠償，并向相關部門報告。

第六章 裝飾裝修管理

第四十一條 裝飾裝修管理內容

（一）裝飾裝修區域和時間

裝飾裝修區域應按相關裝飾裝修管理規定和業主權益予以限定，原則上只限于房屋本體單元內的自用部分。

施工時間在裝飾裝修管理服務協議中予以確定，節假日要合理安排施工時間，不得影響他人休息。

（二）裝飾裝修管理的要求

禁止變動建筑主體和承重結構。

禁止將沒有防水的房間或陽臺改為衛生間、廚房間。

禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

禁止損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

禁止有其他影響建筑結構和使用安全的行為。

未經有關單位批準，禁止下列行為：搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。

（三）裝飾裝修管理服務協議的簽訂

物業服務企業與裝修人簽訂裝飾裝修管理服務協議，協議不得違反合同約定和有關法律法規。根據有關規定收取相應的管理費用，主要包括裝修垃圾清運費、出入證件工本費等。裝修垃圾按指定位置、時間、方式進行堆放，物業服務企業定期或根據實際情況及時清運。

（四）裝飾裝修現場管理

嚴把人員出入關，保證裝飾裝修有序進行。

加強現場巡視和管理，杜絕違章裝修行為。

控制作業時間，避免影響業主的正常生活工作秩序。