延安市物業服務收費實施細則（試行）

第一章 總則

第一條

為規范物業服務收費行為，維護業主或者使用人（以下統稱“業主”）和物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《陜西省物業管理條例》和《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合我市實際，制定本細則。

第二條

本細則適用于延安市行政區域內的物業服務 收費行為及其監督管理。

第三條

本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業 按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱，包括物業 服務費、物業服務區域內交通工具停放服務費（以下統稱“停 車服務費”）和其他服務費。

物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業服務區域內提供房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護、公共照明、公共用水以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。

停車服務費是指物業服務企業接受業主或者業主大會 的委托，按照停放服務合同約定，在物業服務區域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取 的費用。

其他服務費是指物業服務企業根據業主委托或者個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

第四條

物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照不同物業的性質和特點，分別實行政府 指導價和市場調節價。

未成立業主大會的住宅小區物業服務費和停車服務費實行政府指導價。

商業、辦公寫字樓、別墅等和已成立業主大會的住宅小區物業服務費和停車服務費實行市場調節價。

其他服務費實行市場調節價。

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以 及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，其物業服務 收費實行市場調節價。

第五條

市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局負責制定延安市物業服務收費實施細則，指導全市物業服務收費監督管理工作。

各縣（市、區）經發局會同住建局、市場監管局按照本實施細則規定，分別負責本行政區域內（含新區、開發區）實行政府指導價的物業服務收費標準的制定和監督管理工作。

實行政府指導價的物業服務費收費標準實行“一費制”。

第六條

實行政府指導價的住宅小區物業服務等級及 收費標準實行動態管理，住建部門結合陜西省住房和城鄉建 設廳印發的《陜西省物業企業信用評價管理辦法（試行）》 要求，通過向業主發放調查問卷等方式對物業服務企業進行 年度考核。

評為合格的物業企業執行相應等級的收費標準，評為良好和優秀的物業服務企業可在相應等級收費標準基礎上上浮收費標準， 評為不合格的物業服務企業在相應等級收費標準基礎上下浮收費標準，下一年度考核仍不合格的，作降低服務等級處理，同步降低收費標準。

第七條

實行政府指導價的住宅小區物業服務等級按照住建部門制定的服務等級標準，由高到低設定為 一級、二 級、三級、等外四個服務等級，按照有無電梯分別制定收費 標準；實行政府指導價的物業服務區域內室內交通工具停放 場所類別按照設施條件和服務條件由高到低設定為一類、二 類、三類三個類別，露天交通工具停放場所不分類別。

實行政府指導價的住宅小區物業服務等級和交通工具停放場所類別由屬地住建部門評定，相關單位及業主代表、物業服務企業共同參與。物業服務等級和交通工具停放場所類別評定工作需在10個工作日內完成。

實行政府指導價的住宅小區物業服務標準明顯高于一服務標準或存在特殊因素的小區，可按照管理權限提出申請，單獨制定物業服務收費標準。

第二章 物業服務收費標準的制定

第八條

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2. 物業共用部位的日常運行、維護費用；

3 . 物業服務區域內照明、景觀、消防、安防、電梯、門 禁、監控、二次加壓設備等歸屬業主共有公共配套設施設備的日常運行、維護費用；

4.物業服務區域內清掃、垃圾清運費用；

5.物業服務區域內綠化養護費用；

6.物業服務區域內秩序維護費用；

7.物業服務企業辦公費用；

8.物業服務企業固定資產折舊；

9.物業共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；

⒑.業主大會同意的其它費用。

第九條

停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及業主大會同意的其它費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

第十條

供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維 修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務費成 本。

物業服務區域內共用部位、公用設施設備用電單獨掛表的，總表與分表之間實際用電量據實計入物業服務費成本。供水未抄表到戶和二次加壓及以上的住宅小區，物業服務區域內的供水損耗、公共用水及加壓用電計入物業服務費成本，具體標準由各縣（市、區）經發局結合本地實際與物業服務費一并制定，物業企業不得加收其他費用。

第三章 物業服務收費計費方式

第十一條

物業住宅小區內的房屋和車位經竣工驗收后，符合交付條件的，物業服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主交納。 停車服務費叢合同約定的交付時間次日起由業主交納。房屋和車位已竣工但不符合交付條件的，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的，其物業服務費或停車服務費由建設單位全額交納。

第十二條

實行政府指導價的住宅小區物業服務費和 停車服務費按月計收，預收不能超過三個月。

物業服務費按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。 已出售但尚未取得不動產權屬證書的，按買賣合同記載的面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。業主因自身原因對符合交付條件的房屋和車位，逾期不辦理交付手續的，物業服務費和停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起按月全額交納。

第十三條

實行政府指導價的住宅小區物業服務區內臨時車輛停車服務費按次收取。 按次收費的計費周期應大于八小時， 收費標準不得高于物業小區附近的非經營性停車場收費標準。

物業服務企業在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛。

第十四條

對進入物業服務區域內的下列車輛，應當免 收停車費。

（一）物業服務區域內臨時停車不超過 1 小時的車輛；

（二）軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務的；

（三）為業主或物業使用人提供搬家、殯葬、配送貨物服務的車輛；

（四）殘疾人車輛（僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）

第十五條

空置房為連續一個月以上未發生水、電費用的房屋。業主因故不使用房屋的，需提前向物業服務企業提出申請，經物業服務企業登記確認后， 空置期間的物業服務費按規定標準的70%交納。

業主因故不使用自有或者租賃車位的，需提前向物業服務企業提出申請，經物業服務企業登記確認后， 空置期間的停車服務費按規定標準的30%交納。

第四章 行為規范與監督管理

第十六條

建設單位應當按照建設項目規劃設計和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求，住宅小區房屋銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期、停車服務費收費標準等。建設單位應在銷售場所醒目位置公示在住建部門備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車（位）。

第十七條

物業服務企業在承接新建物業前，應與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第十八條

物業服務企業不得向業主強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。

業主應當按照約定向物業服務企業支付物業費。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。 物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第十九條

物業服務企業接受專營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，也不得以任何理由拒絕業主交納費用或妨礙業主正常使用專營單位提供的服務。物業服務企業與專營單位簽訂的相關合同應當向全體業主公開，不得損害業主利益。

第二十條

自備供暖（冷）的小區，其采暖（冷）費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案，必須經占入住住宅建筑總面積二分之一以上且占入住總人數二分之一以上的業主同意后據實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業主公布收支情況。

第二十一條

業主應在裝飾裝修房屋前告知物業服務企業。裝修期間的垃圾，業主可以自行清運，也可委托物業服務企業清運，委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方按裝修合同協商約定執行， 垃圾清運費屬一次性收費。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。 物業服務企業不得向業主收取裝修保證金、砸墻費等費用。

第二十二條

住宅小區實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業服務企業應當為業主免費配置出入證（卡），每戶出入證（卡）不少于 3 張。業主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。

對為業主或物業使用人提供維修安裝等臨時性服務的外來人員，實行出入證（卡）管理的住宅小區物業服務企業可以按公示標準收取押金，并在退證（卡）時全額退還。

第二十三條

物業服務企業要在顯著位置公示共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業主查詢。

物業服務企業利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業主所有，按照業主大會的決定使用。

第二十四條

物業服務企業要建立健全財務制度，服務期滿一年無法滿足物業服務成本監審或調查條件的，由住建部門按照《物業項目服務退出管理辦法》相關規定予以處理。

物業服務企業需在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益及物業服務企業收支等情況在物業服務區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。公示期內，業主代表有權查閱、抄錄或者復印相關資料，物業服務企業應當提供便利。

第二十五條

物業服務企業應當遵守法律、法規和政策規定，嚴格履行合同，規范收費行為，為業主提供質價相符的服務；按規定明碼標價，在物業服務區域內顯著位置常態化公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息，并公布本細則，接受業主監督。

實行政府指導價的住宅小區，物業服務企業不得收取本細則未列的費用，有法律、法規依據和經市級以上人民政府批準的收費項目除外。

第二十六條

實行政府指導價的物業服務企業在物業服務合同履行期間不得擅自變更物業服務企業或調整物業服務等級。

第二十七條

各級發展改革部門、住建部門、市場監管部門要加強物業服務及收費行為監督檢查， 建立違法行為投訴、處理和回復制度，在物業服務區域內集中公布聯系方式。

發展改革部門要嚴格按照有關法律法規合理制定收費標準，并向社會公開征求意見，在充分吸納合理意見后方可正式出臺。

住建部門負責物業承接查驗活動的指導和監督工作，對住宅小區的物業服務質量進行監督管理，并建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理，認定物業服務企業服務等級。

市場監管部門要對不執行政府指導價、違反明碼標價規定等價格違法行為，依據有關法律、法規嚴肅查處。

第五章 附則

第二十八條

本細則由市發展和改革委員會、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局在各自職權范圍內負責解釋。

第二十九條

本細則自2020年11月1日起實施，試行期1年。之前有關規定與本細則不符的，按本細則執行。中省另有政策規定的從其規定。