河南省物業(yè)管理?xiàng)l例全文2016-2017河南省最新物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動。
本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。
本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制。
鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動。
市、縣（市）人民政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。
第六條 各級人民政府的有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第七條 業(yè)主對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會，享有表決權(quán)；
（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)；
（四）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；
（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：
（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；
（二）遵守業(yè)主公約；
（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定；
（四）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；
（五）按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
（一）選舉、撤換業(yè)主委員會成員；
（二）審議通過或者修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（四）決定或者授權(quán)業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案；
（六）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。
第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
第十條 召開業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護(hù)人出席。
業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會認(rèn)為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會。
業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項(xiàng)的程序，由業(yè)主大會制定。
召開業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。
第十一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計(jì)算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：
（一）住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算；
（二）非住宅物業(yè)建筑面積計(jì)算。
確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。
第十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案。
業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開展活動，具體履行下列職責(zé)：
（一）召集并主持業(yè)主大會；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；
（三）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議；
（四）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會決定。
第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第十五條 業(yè)主委員會憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書，申請刻制印章。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營活動。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定召開會議，會議必須有過半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。
第十八條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
第十九條 物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
第二十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費(fèi)用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。
業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。
第二十二條 業(yè)主或者使用人不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；
（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品；
（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地；
（二）損毀樹木、園林；
（三）占用通道等共用場地；
（四）亂拋亂堆垃圾、雜物；
（五）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。
第二十五條 物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修、更新，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。
第四章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十六條 物業(yè)管企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件依法登記注冊，取得資質(zhì)等級證書后，方可從事與其資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到省建設(shè)廳行政主管部門備案。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（二）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：
（一）全面履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的質(zhì)詢；
（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；
（五）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十九條 首次業(yè)主大會召開前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三十條 建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并繼續(xù)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用。
建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，應(yīng)當(dāng)同時移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料和房屋使用說明。
第三十一條 業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
符合業(yè)主大會決定或授權(quán)的物業(yè)管理服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。
第三十二條 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，可以使用國家規(guī)定的示范文本，并告知當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；
（二）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；
（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；
（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；
（五）物業(yè)管理的責(zé)任范圍；
（六）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（七）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)可以包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理；
（二）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理；
（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項(xiàng)；
（五）車輛停放及場地管理；
（六）雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并告知所在地房地產(chǎn)管理部門。
第六章 物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋
第三十六條 物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。
業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)責(zé)最終交納責(zé)任。
尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用，分?jǐn)偙壤坏陀谑召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，具體比例可由當(dāng)事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第三十八條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃?xì)狻⒐┡⑼ㄓ嵉葐挝幌驑I(yè)主收取費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到每一業(yè)主。
物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，供收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。
第三十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按約定將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第四十一條 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。
業(yè)主提供物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。
第七章 法律責(zé)任
第四十二條 損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、花草樹木等，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀；不按時恢復(fù)原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；不能恢復(fù)原狀的，賠償損失。
第四十三條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時，當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動，并處兩千以上一萬元以上的罰款。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書，有關(guān)部門可以依法強(qiáng)制拆除。
第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會有權(quán)要求其改正，扣減相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)，并按合同約定追究違約責(zé)任。
第四十七條 業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定收滯納金；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。
第四十八條 違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應(yīng)退還本息，賠償損失。依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十九條 房地產(chǎn)管理部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的行政責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十條 本條例規(guī)定的行政處罰，由房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定的職權(quán)范圍決定；涉及降低資質(zhì)等級和吊銷資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的機(jī)關(guān)決定。
當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第八章 附則
第五十一條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一）物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
（二）物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）及其他共用設(shè)施設(shè)備。
第五十二條 本條例自2001年5月1日起施行。
