一、為規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《福建省人民政府關于印發福建省定價目錄的通知》(閩政〔2015〕31號)、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《物業服務收費管理辦法》、《福建省物業管理條例》及《福建省物業服務收費管理辦法》等規定，制定本實施辦法。

二、本辦法適用本市行政區域內具有法定物業管理資質的物業服務企業。

三、本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內對房屋及配套設施相關場地進行日常管理、維護保養、綠化養護、環境衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等服務，向業主和物業使用人所收取的費用。

四、物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅(不含別墅、低密度聯排高檔住宅，下同)前期物業服務收費實行政府指導價，其它物業服務收費實行市場調節價。

五、實行政府指導價的住宅前期物業服務收費，實行分級管理，三明市區范圍內的普通住宅前期物業服務等級的內容、標準和各等級對應的指導性收費標準由市住房和城鄉建設局制定，并定期(2-3年)公布;三明市區以外的普通住宅前期物業服務等級及指導性收費標準由當地住建局(房管局)制定，并定期(2-3年)公布。

六、新建住宅的具體物業服務收費標準由開發建設單位與物業服務企業根據公布的指導價在物業服務合同中約定。

前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業服務企業在合同期滿前一個月在物業服務區域內進行公示，合同期屆滿后，物業服務企業依舊提供不低于原服務標準的，若無專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主(以下簡稱“雙過半業主”)提出異議的，可繼續適用原服務內容和收費標準。

若調整收費標準，須經雙過半業主同意后，公布執行。

七、實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，采取包干制形式，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定;已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會代表業主與物業服務企業就服務內容、服務標準和收費標準在物業服務合同中約定。

八、實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

九、根據《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864號)、《物業服務定價成本監審辦法》(發改價格〔2007〕2285號)、《福建省物業服務收費管理辦法》(閩價服〔2010〕267號)的規定，物業服務的成本主要由以下項目構成：

(一).管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等(管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用);

(二).物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用);

(三).物業管理區域清潔衛生費用(保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等);

(四).物業管理區域綠化養護費用(管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化水費、補苗費、農藥化肥費等綠化養護費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費);

(五).物業管理區域秩序維護費用(維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備);

(六).辦公費用(物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費、書報費及其它辦公費用。物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業項目分攤的管理費用);

(七).物業管理企業固定資產折舊(按照規定折舊方法計提的物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產的折舊金額);

(八).物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用(物業管理企業購買物業共用部位共用設施及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準);

(九).經全體業主或業主大會同意的其它費用;

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

實行市場調節價的，物業服務費的成本可以參照前款規定由物業服務合同約定。

十、新建物業出售前，開發建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同。

開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同應當約定物業服務內容及標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。開發建設單位在物業銷售時應當明示臨時管理規約并予以說明，對物業買受人遵守臨時管理規約的承諾應當予以書面確認。

十一、物業服務費用從物業交付買受人之日起按合同約定方式收取，業主自愿預繳的除外。

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔;已竣工但未出售房屋的物業服務費由開發建設單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日的物業服務費用，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔。開發建設單位售房時承諾減免的物業服務費，減免部分的物業服務費用由開發建設單位承擔。

十二、業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用，不得以物業企業服務質量未達約定標準、小區環境不佳、其它業主不交物業費為由拒交物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，已成立業主大會的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期三個月不交納的，業主委員會和物業服務企業可以在小區顯著位置公布欠費業主名單及欠費情況;若三個月內仍未交清，可通過當地報紙、電視等媒體單位催交，也可依法提起訴訟追繳。經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用，并由物業服務企業出具結清物業服務費用的證明，房管交易部門方可辦理過戶手續。

十三、住宅改變為經營性的物業，其收費標準參照商業收費標準收取。住宅小區配套的商業店面的物業服務收費標準，由業主或物業使用人與物業服務企業在簽訂物業服務合同中約定。

十四、物業服務費用實行酬金制方式的，預收的物業服務費屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務經營資金年度預決算，并每年至少一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。

十五、物業服務費用實行酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經業主大會通過，由業主委員會代表業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

十六、物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。業主自用的向業主收取;物業服務企業使用的向物業服務企業收取;公共使用的由業主分攤，公攤費用包括：電梯日常運行電費、專業維護保養費、年度安全檢測費和公共照明等公共電費、公共水費，具體分攤辦法由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定。物業服務企業每6個月應在服務區域內公布一次由業主使用的公共水電費用分攤明細表。

物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

十七、物業服務企業可以向業主或使用人收取房屋裝修保證金，裝修保證金按戶收取，業主產權面積93平方米以下(含93平方米)的為3000元/戶，業主產權面積93平方米以上(不含93平方米)的為5000元/戶。業主或使用人入住后，裝修過程無違規裝修的，物業服務企業應于申請之日起5個工作日內退還裝修保證金。

裝修過程中有損壞公共設施設備、損壞污染公共部位的，由業主或使用人負責修復、清潔。業主或使用人不修復、清潔的，由物業服務企業代為修復、清潔，所需費用從保證金中抵扣。裝修保證金不足以抵扣修復、清潔費用，不足部分仍由業主或使用人承擔。

從裝修保證金收取之日起至首位業主入住后1年，物業服務企業應當以幢為單位，每季度公布一次裝修保證金管理情況。

十八、根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號令)，業主需進行二次裝飾裝修的，可與物業服務企業另行簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，約定服務內容、收費標準和違約責任等。物業服務企業可根據提供的服務項目及內容向業主收取裝修監管服務費，為業主提供裝修期間的管控服務，督促裝修施工隊伍按約定要求進行裝修。物業服務企業不履行管理職責的應雙倍返還。

裝修垃圾的清運由業主本著自愿的原則，委托物業服務企業清理的，物業服務企業可以收取裝修垃圾清運費。

十九、物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由物業服務企業與委托服務的業主雙方約定。

二十、物業服務企業不得向進入服務區域內為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。

二十一、物業服務企業對同一物業管理區域內同一時間交付且同一使用性質和同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。

二十二、物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當按照國家和本省相關規定，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，做好明碼標價工作，公示內容包括：物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等。

二十三、各級物業行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督和檢查。物業服務企業違反國家和本省物業管理法規及有關價格法律、法規和規定的，由各級物業行政主管部門與物價管理部門依據有關法律、法規和規定予以處罰。

本實施辦法自6月1日起執行，以往規定與本辦法不一致的,以本辦法規定為準。