宿遷市市區物業收費管理實施細則

第一章總則

第一條為了規范市區物業收費行為，維護業主和物業服務人的合法權益，促進我市物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《宿遷市市區物業管理辦法》（宿政規發〔2014〕5號）、《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價規〔2013〕4號）等法律法規政策規定，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于宿遷市區范圍內物業收費行為及其監督管理活動。

第三條本實施細則所稱物業收費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人，在提供物業服務或進行物業管理時，向業主或物業使用人收取的費用。

物業收費包括物業服務費、代收代交費。

物業服務費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費。

第四條各級價格行政主管部門是物業收費監督管理主管部門。市價格行政主管部門負責會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定、評估和調整市區物業收費管理政策和政府指導價，指導各區價格行政主管部門物業收費管理工作。各區價格行政主管部門負責各自行政區域范圍內物業收費政策落實和日常監管。

市住房和城鄉建設行政主管部門是市區物業管理行政主管部門。各區物業管理行政主管部門在各自行政區域范圍內，會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好住宅物業服務行為監管、普通住宅物業服務星級評定和日常考核，配合同級價格行政主管部門做好物業收費行為的日常監管。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責各自管轄區域內物業收費日常協調、管理和監督。

物業服務行業協會負責本行業價格自律。

物業服務企業、業主自治組織、其他物業管理人負責各自物業管理區域內的物業收費管理工作。

第五條物業服務收費區分不同物業和服務的性質與特點，遵循合理、公開、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

物業管理區域內普通住宅前期物業公共服務費、車輛停放費、人防車位（庫）和建設單位車位（庫）租金，實行政府指導價。法律、法規另有規定的，從其規定。

業主自治組織自行管理或自行管理與委托專業機構相結合管理的物業服務收費標準，由業主共同協商決定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第二章物業公共服務收費管理

第六條物業公共服務費，是指物業服務企業、業主自治組織或其他物業管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養護、房屋及設施設備維護、綜合管理五項物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第七條物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

（一）管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用；

（三）清潔衛生費用（含生活垃圾處理費）；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業的固定資產折舊；

（八）物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤（酬金制不含此項）；

（十）經業主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費；

（十二）合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第八條物業公共服務收費按房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第九條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已通過竣工驗收的房屋，房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業主應自房屋交付日起按月交納物業公共服務費。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位全額承擔。

第十條因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的住宅物業，空置期間物業公共服務費，前期物業管理階段按合同約定標準百分之七十交納，業主大會成立后，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。

第十一條物業服務企業收取物業公共服務費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十二條普通住宅物業公共服務費，前期物業管理階段實行政府指導價，業主大會（包括物業管理委員會）成立后，是否實行政府指導價由業主大會決定，并通過物業服務合同約定執行。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）接管的老舊小區物業公共服務費標準，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）參照普通住宅前期物業公共服務費政府指導價確定。

第十三條普通住宅前期物業公共服務費政府指導價，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門，根據市區普通住宅物業服務等級標準，綜合考慮住宅物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，制定相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布，同時每三年開展一次評估，根據評估結果決定是否調整。

第十四條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅物業的建設單位，應通過公開招投標或協議方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準、收費標準。前期物業服務合同約定的收費標準不得超出價格主管部門公布的政府指導價范圍。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容，前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

第十五條物業服務企業應自普通住宅前期物業服務合同簽訂之日起二十日內，將合同報屬地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。備案后的合同，物業服務企業應在實施收費前十日內報所轄地價格行政主管部門備案，同時提交企業營業執照、資質證書、中標通知書、收費備案表等。所轄地價格行政主管部門應將收費備案表在部門網站上進行公示。

物業服務企業應將備案的物業服務合同在小區內公示欄進行常年公示，公示期止于業主大會成立。

物業服務企業應當與物業買受人依據備案的前期物業服務合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

第十六條普通住宅前期物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或政府指導價標準調整的，物業服務企業應在街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第三章車輛停放收費管理

第十七條物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位（庫、棚），按照類別和專屬權益，分為業主共有車位（庫、棚）、業主自購車位（庫）、人防車位（庫）、建設單位車位（庫）等。

第十八條物業管理區域內經規劃許可或業主大會依法增設的車位（庫），物業服務企業可以根據物業服務合同約定，向使用人、專有權人或管理權人收取車輛停放費。

車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。

第十九條物業管理區域車輛停放費主要包括用于車位、車庫的管理服務人員費用、公共設施設備運行能耗及日常維護保養、保潔、秩序維護以及法定稅費等。業主共有車位（庫）汽車停放費，還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當補償。

車位、車庫（棚）照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明或用水費用已計入車輛停放服務成本的，不再另行分攤。

業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第二十條市區住宅物業管理區域內車輛停放費，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉建設行政主管部門制定政府指導價，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內合同約定。業主共有車位汽車停放費，業主大會另有決定的，按決定執行。

非住宅物業管理區域車輛停放收費，按照市有關車輛停放服務收費管理規定執行。

第二十一條業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業可以根據前期物業服務合同約定收取汽車停放費。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。

業主共有汽車車位（庫）實行包年、包月停放管理并收費的，包年停放最長為一年，汽車停放費收費標準不得高于包月停放收費累計額。

業主共有車位汽車停放費收益的處理，按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條規定執行。

第二十二條政府投資改造的老舊小區公共車位汽車停放費，按照《宿遷市市區物業管理辦法》第五十三條第四款規定執行。

第二十三條住宅小區應設置一定比例的業主臨時停車位，對業主或物業使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。在滿足業主停車需要的前提下，有條件的小區還可以依法設置外來車輛臨時停車位。

臨時停車位的設置，前期物業管理階段由物業服務合同約定，業主大會成立后，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。

臨時停車位實行計次收費管理的，持續停放在二十四小時以內的為一次，超過二十四小時的重新計次收費。計次收費應約定不少于3小時的免費停放時限，業主大會另有決定的，從其決定。

第二十四條住宅物業管理區域有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車庫（棚）停放非汽車車輛的，前期物業管理階段，物業服務企業可以按照物業服務合同約定收取車輛停放費；后期物業管理階段，由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。

第二十五條住宅物業管理區域規劃配建的人防車位（庫）、建設單位車位（庫）、業主自購車位（庫）等非業主共有車位（庫），專有權人或管理權人可以采取租賃方式，將車位（庫）出租給使用人，并按約定向使用人收取租金。

人防車位（庫）和建設單位車位（庫）租金，由市價格行政主管部門分別會同市人防行政主管部門、市住房和城鄉建設行政主管部門制定和公布政府指導價，具體標準由租賃雙方在政府指導價范圍內合同約定。

業主出租自購車位（庫）的，租金實行市場調節價。

第二十六條人防車位（庫）租金的制定主要考慮人防工程設施維護保養費用，具體管理辦法按省、市有關文件規定執行。建設單位車位（庫）租金制定主要考慮彌補該車位（庫）建設成本。

第二十七條租金由車位（庫）專有權人或管理權人根據合同約定收取，也可委托物業服務企業或業主自治組織代收。物業服務企業或業主自治組織接受委托代收的，可以按約定向委托方收取代收手續費。

第二十八條物業服務企業對非共有車位（庫）及其配套的停車設施提供日常維護管理服務的，可以根據合同約定向車位（庫）專有權人或管理權人收取車輛停放費，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內協商確定。

已按規定繳納物業公共服務費的業主產權車位（庫），不重復收取車輛停放費。業主未計入產權面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納汽車停放費。

建設單位在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后多余車位（庫）的，可作為臨時停車位（庫），收取汽車停放費。

第二十九條汽車停放費政府指導價的制定，應考慮車位（庫）類別、專有權益、管理服務成本等因素，保持同一物業管理區域內同類車位收費標準一致。

第三十條對進入物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

第四章其他物業收費管理

第三十一條特約服務費，是指物業服務企業滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委托提供特約服務而收取的費用。

特約服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務標準協商確定。

第三十二條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用，包括住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運服務費、門禁卡補卡工本費等。

代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務標準協商確定。

第三十三條物業服務企業按規定對業主裝飾裝修行為進行管理的，可按住房和城鄉建設行政主管部門規定向業主或物業使用人收取裝飾裝修保證金。

住宅裝飾裝修建筑垃圾應由業主按照物業管理要求及時清運。業主自愿委托物業服務企業代為清運的，物業服務企業可以向業主按實收取代辦清運服務費；業主按要求及時自行清運的，物業服務企業不得強行服務并收費；業主未按要求及時清運的，物業服務企業可直接代為清運，并向業主按實收取代辦清運服務費。

非住宅業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應向城管部門繳納非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費，繳費標準按市有關文件規定執行。物業服務企業接受城管部門委托清運非住宅裝飾裝修建筑垃圾的，清運代辦服務費用由委托雙方協商解決。

第三十四條新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人或其車輛實行出入證（卡）管理的，建設單位或物業服務企業應當為業主、物業使用人免費配置不少于四張出入證（含IC卡等），每車免費配置不少于一張門禁卡（證）。免費配置的出入證（卡）費用包含在門禁系統購置安裝費用中。業主大會或業主大會授權的業主委員會、業主自治組織對出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。

業主另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業服務企業可以依據制作成本按實協商收取補卡工本費。

第三十五條代收代交費是指物業服務企業、業主自治組織和其他管理人接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托，向業主或物業使用人收取的費用。

代收代交費包括物業管理區域內物業公攤費用、車位（庫）租金、非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費等。業主自治組織自行繳納物業公攤費用的，參照代收代交費管理。

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。

第三十六條物業管理區域內物業公攤費用，是指業主或物業使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電氣費用、住宅電梯檢測維護保養費用、未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備檢測維護保養費用。

第三十七條公共水電氣費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣等費用。公共水電氣應單獨裝表計費。

住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化養護等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備范圍按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十一條第二款、第三款執行。

第三十八條業主或物業使用人應自房屋交付之日起開始分攤物業公攤費用。

住宅電梯檢測維護保養費用和運行電費由電梯住宅的業主或物業使用人承擔，電梯住宅空置期間不分攤電梯運行電費；二次供水設施設備運行電費、未移交給供水企業管理的設施設備檢測維護保養費用，由使用二次供水設施設備的住宅業主或物業使用人承擔。

未出售或非因業主原因未交付給業主的房屋，物業公攤費用由建設單位承擔。

第三十九條前期物業管理階段，物業公攤費用由物業服務企業負責代收代交；業主大會成立后，物業服務企業是否代收代交由業主大會或業主大會授權的業主委員會決定。

物業服務企業代收代交物業公攤費用，應單獨列賬，按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過合同約定，合同沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備日常維護保養費用計入物業公共服務成本的，不得向業主重復分攤。

第四十條物業服務企業可以根據物業服務合同約定預收公攤費用，約定的預收期限最長不超過一年。首次預收標準由物業服務企業預測算，通過物業服務合同進行約定，預測算費用明細和測算內容應附在合同中，以后每次預收標準應為上次實際繳費分攤標準。對預收的公攤費用，物業服務企業應每月或每季按實與業主進行一次結算，多退少補，節余部分可自動轉為下次預付費。

第四十一條物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托代收費用的，物業服務企業可以根據約定向委托人收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第五章收費行為規范

第四十二條物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應遵守價格法律、法規、政策，加強價格自律，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符，按規定收費公示和收支公開，接受業主監督。業主對物業收費提出質詢，物業服務企業應當及時答復。

第四十三條物業服務企業的物業服務收費應事先約定，體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。

第四十四條物業服務企業、業主自治組織的物業收費均應按規定進行收費公示，不得向業主或物業使用人收取任何未予公示的費用。

物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當在物業管理區域內顯著位置設置專門公示欄，常年公示并及時按實變更物業服務提供者或管理者名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計（收）費方式、收費依據和合同（協議）等；應按規定在收費場所、業主出入口顯著位置公示收費項目、收費標準和收費依據，臨時停車收費還應在臨時停車點設置收費公示牌。應同時公布服務者或管理者、物業管理行政主管部門、價格行政主管部門投訴舉報電話，接受業主或物業使用人的質詢和監督。

第四十五條物業收費收支實行帳務公開公示制度。物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人應當將物業公共服務費、車輛停放費、代收代交費、代辦費等分別單獨列賬，獨立核算；應在物業管理區域、業主出入口顯著位置設置專門公示欄，每年一月和六月公示一次物業公共服務費、車輛停放費、經營設施收益等收支情況；每月或每季度公示一次共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業公攤費用的繳費票據、分攤方式、節余處理等。各項物業收費收支公示時間應不少于一個月，接受全體業主、物業使用人、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、行政主管部門查詢和監督，并負責答復。

第四十六條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理區域分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。

實行包干制收費方式的，應當對實施管理和服務的具體物業管理區域實行單獨建賬，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

實行酬金制收費方式的，應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，應當定期向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況，并接受業主委員會的核查。

第四十七條物業服務企業應按照稅務部門規定使用規范票據實施收費。

第四十八條物業服務企業可以根據合同約定預收物業費，約定的最長預收期限車位（庫）租金不得超過三年，其他物業費（不包括計次汽車停放費和汽車臨時停放費）最長不超過一年。

第四十九條物業服務企業提供物業服務時收取的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

第五十條業主或物業使用人應當按照合同約定或有關規定交納物業費用。物業所有權發生轉移時，業主或者物業使用人應當與物業服務企業結清所有物業費用。

第六章管理監督

第五十一條價格主管部門應當對普通住宅物業公共服務費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供真實有效的成本資料。

第五十二條住房和城鄉建設行政主管部門應當及時組織制定或完善普通住宅物業服務等級標準。

區物業管理行政主管部門應當會同同級價格行政主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第五十三條物業服務企業未按物業服務合同約定提供服務或服務未達到約定標準，前期物業管理階段由建設單位負責監管履行到位；后期物業管理階段由業主委員會和屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責監督履行到位。因物業服務企業違約行為侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，業主或業主委員會可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，按照《宿遷市市區物業管理辦法》第四十一條規定執行。

業主大會或業主委員會、業主自治組織的決定違反法律法規的，由屬地區物業管理行政主管部門按照《江蘇省物業管理條例》第二十四條第二款依法處理。決定侵害業主合法權益，受侵害的業主可以依據《物權法》第七十八條依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第五十四條價格行政主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業、業主自治組織和其他物業管理人物業收費行為的監督管理。

物業服務企業有下列行為之一的，由屬地價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等規定予以處罰，并通報給屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）不按照規定提供服務而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制或者變相強制服務并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的；

（六）不按規定進行明碼標價的；

（七）未按法定要求公示各項物業服務收費收支賬目、經營設施收支、公共水電氣費分攤等情況的；

（八）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

物業服務企業、業主自治組織未按規定退還押金、保證金，由屬地物業管理行政主管部門依法督促其退還。

業主自治組織收費未公示或未按規定公示、以及其他價格違法行為，由屬地價格行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期整改。

物業服務企業未按規定建立健全收費財務制度的，業主自治組織未按規定進行收支公開，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同屬地物業管理行政主管部門依法進行督促整改。

第五十五條區價格行政主管部門、住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）未按照相關法律法規及本實施細則管理和監督物業收費的，由上級部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章附則

第五十六條本實施細則所稱業主自治組織包括業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主自治委員會、物業管理委員會等自治管理組織。

第五十七條街道辦事處（鄉鎮人民政府）按規定接管的老舊小區住宅物業，委托居（村）委會或聘請物業服務企業管理的，物業收費由街道辦事處（鄉鎮人民政府）參照本實施細則進行管理。其他物業管理人的物業收費管理參照本實施細則執行。

第五十八條各區對貫徹落實中遇到的物業收費具體問題，可以制定具體操作規定。

各縣物業收費管理政策可參照本實施細則執行；各縣行政區域范圍內的物業收費政府指導價，由各縣在不超過市區物業收費政府指導價范圍內制定。

第五十九條本實施細則由宿遷市價格行政主管部門、宿遷市住房和城鄉建設行政主管部門在各自職權范圍內負責解釋。

第六十條本實施細則自10月15日起施行。市物價局、市住房和城鄉建設局2011年4月14日印發的《宿遷市市區物業服務收費管理實施辦法》（宿價服〔2011〕41號）中與本實施細則規定相抵觸部分，以及其他與本實施細則相抵觸的文件同時廢止。