房地產(chǎn)關(guān)乎我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局，是影響大類資產(chǎn)配置的重要變量。房地產(chǎn)景氣度的周期性波動(dòng)又與房地產(chǎn)政策高度相關(guān)。因此，近期房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲以及房地產(chǎn)調(diào)控政策從一線城市向二線城市的擴(kuò)散，引起了市場(chǎng)的警覺。那么，當(dāng)下房地產(chǎn)政策發(fā)生了哪些變化?未來的趨勢(shì)又是怎樣?

房地產(chǎn)去庫(kù)存是改革的重要一環(huán)

十三五規(guī)劃中提出推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，即堅(jiān)持以人的城鎮(zhèn)化、以城市群為主體形態(tài)、以城市綜合承載能力為支撐、以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障。由此可見，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是：推進(jìn)戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化，推動(dòng)更多人口融入城鎮(zhèn)。更多的人口來到城市可以加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，房地產(chǎn)去庫(kù)存的需要又會(huì)激勵(lì)地方政府加快戶籍制度的改革，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。權(quán)威人士在《開局首季談大勢(shì)》中也強(qiáng)調(diào)：要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”。房地產(chǎn)去庫(kù)存是我國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，加快戶籍制度改革的重要推手，從某種程度上說，房地產(chǎn)去庫(kù)存就是改革。

高庫(kù)存是房地產(chǎn)政策的定海神針

本輪房地產(chǎn)銷售脈沖持續(xù)了13個(gè)月，已基本持平于歷輪脈沖強(qiáng)度，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地王頻現(xiàn)，一線城市的房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)了調(diào)整。這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化呢?房?jī)r(jià)上漲說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系由供需過剩向供需平衡的方向發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系并未發(fā)生實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)變，有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存平均去化周期還需五年左右。然而，這只是從開發(fā)商的庫(kù)存周期來看，如果從更廣泛的角度觀察，我國(guó)人均住房面積已達(dá)31 平米又面臨人口拐點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存并不是二三年的事，而是一個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)。

預(yù)調(diào)微調(diào)是房地產(chǎn)政策的新常態(tài)

十三五規(guī)劃中特別指出：在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫(kù)存較大地區(qū)，擴(kuò)大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。并特別強(qiáng)調(diào)：“大中城市不得采取購(gòu)買房屋、投資納稅、積分制等方式設(shè)置落戶限制。超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要條件，實(shí)行差異化的落戶政策。強(qiáng)化地方政府推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化主體責(zé)任。”權(quán)威人士在《開局首季問大勢(shì)》中也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)：“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”由此可見，擴(kuò)大有效需求，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的根本方針，在這個(gè)指導(dǎo)原則下，各地區(qū)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱差異進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)是房地產(chǎn)調(diào)控的新常態(tài)。

綜合來看，由于房地產(chǎn)去庫(kù)存是我國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)，且我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存高企的狀況很難在短期扭轉(zhuǎn)，而不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異是房地產(chǎn)政策預(yù)調(diào)微調(diào)的根源且調(diào)控的方式也不能違背房地產(chǎn)去庫(kù)存的基本原則。所以，本次房地產(chǎn)政策的調(diào)整與歷次不同的是：不具有全局性、不具有趨勢(shì)性、不具有原則性，并且我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的大方向是并且只能是朝著積極去庫(kù)存的方向演變。