小區(qū)業(yè)委會成立面臨諸多難題，物業(yè)公司比業(yè)主還厲害，怎么辦?小區(qū)有業(yè)委會，可業(yè)委會成員私心太重，不維護多數(shù)業(yè)主的利益，怎么辦?近年來，無錫很多小區(qū)物業(yè)領域出現(xiàn)大量的矛盾糾紛，矛頭直指業(yè)主委員會的規(guī)范化建設。9月1日開始，《無錫市物業(yè)管理條例》正式實施，對業(yè)主委員會的成立、監(jiān)督、換屆工作首次做出明確規(guī)范，本報記者專門對其進行了解讀。
明確：街道“領頭”籌備業(yè)委會
據(jù)了解，目前無錫市備案在冊的業(yè)主委員會約有350個，還有1000多個符合成立條件的小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。
“在無錫市多數(shù)小區(qū)中，由于業(yè)主之間不熟悉或者態(tài)度不積極，成立業(yè)主大會的難度不小。”市住建局有關負責人表示，這就導致現(xiàn)行法律規(guī)定的成立業(yè)委會選舉“雙過半”(即參會業(yè)主的人數(shù)和建筑面積在住宅小區(qū)的占比全部超過二分之一)要求難以實現(xiàn)。個別急于成立業(yè)委會的小區(qū)不惜“制造”投票結(jié)果，造成后期管理亂象叢生。
面對諸多樓盤的“嗷嗷待哺”，街道將擔負起牽頭籌備業(yè)主委員會的重責。條例規(guī)定，符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處、建設單位、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處指定人員擔任，業(yè)主成員由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)委會的成立不僅變得高效，還將更具時效。條例規(guī)定，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
管錢：小區(qū)資金管理形成“閉環(huán)”
物業(yè)公司服務于業(yè)主，業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)公司，那么業(yè)主委員會的權(quán)力誰來限制?這是過去物業(yè)管理領域的一個盲點。
相關案例顯示，個別業(yè)主委員會以私人名義設立賬戶，擁有巨額的小區(qū)經(jīng)營性收益資金，然后隨意使用這筆資金，有些甚至組織業(yè)委會成員以外出學習為名實則是旅游，甚至用來發(fā)放“紅包”。根據(jù)規(guī)定，這筆資金的用途應通過業(yè)主大會表決，根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約和議事規(guī)則使用，并不是任意使用。
新條例對物業(yè)公司和業(yè)委會的財務管理做了明確規(guī)定，禁止業(yè)委會成員開設此類個人賬戶，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項財務制度。
停車費、廣告費等過去矛盾較為集中的經(jīng)營性收益資金管理，也形成了環(huán)環(huán)相扣的閉環(huán)。由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設經(jīng)營性收益賬戶，接受社區(qū)居民委員會的監(jiān)督。經(jīng)營性收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。“若街道管理缺位，小區(qū)業(yè)主可通過有關渠道向上反映。”上述負責人表示。
警示：信用管理為持續(xù)發(fā)展“護航”
過去不少小區(qū)里經(jīng)常發(fā)生這樣的事：物業(yè)公司沒有按要求提供服務，導致業(yè)主心生抗拒;業(yè)主一旦拒交物業(yè)費，則扼住了物業(yè)服務的喉嚨。在新條例中，信用管理體系的引入則打破了這一僵局。
條例規(guī)定，物業(yè)項目經(jīng)理發(fā)生嚴重失信行為,例如騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營，將被錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務企業(yè)錄入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)。
記者還注意到一點，值得業(yè)主關注——條例規(guī)定，業(yè)主發(fā)生欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案，可能會影響業(yè)主個人的信貸以及出境，甚至會像“老賴”一樣被曝光。
下面是無錫市物業(yè)管理條例全文：
(2015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議制定 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條 市、縣級市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，制定和落實扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當明確負責物業(yè)管理的部門和人員;對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)等關系;落實舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助、配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理的相關工作。
第四條 市、縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門的委托，承擔物業(yè)管理活動的相關管理工作。
市、縣級市、區(qū)相關部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。
第五條 市、縣級市、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當會同縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位等參與的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆改選和物業(yè)服務企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平。
第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第七條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任，業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。
第八條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為;
(五)個人信用記錄良好，無犯罪記錄。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應當遵守臨時管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費用。
第九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，應當將所代表業(yè)主的書面意見呈交業(yè)主大會。
第十條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十一條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員; 擔任業(yè)主委員會委員后，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免：
(一)本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務企業(yè)有直接利害關系的;
(二)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的;
(三)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用或者專項維修資金且未改正的;
(四)違法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
(七)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應當對街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員進行物業(yè)管理法律和業(yè)務知識培訓，提高物業(yè)管理水平。
第十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和本條例等有關規(guī)定履行職責。
業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以責令限期召開;逾期不召開的，應當在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導下，由社區(qū)居(村)民委員會組織召開。
業(yè)主委員會任期內(nèi)委員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。
第十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當參照本條例第七條、第八條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起三十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第十六條 業(yè)主委員會應當對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十七條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復指導后仍不能成立的;
