根據保監會近日發布的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，俗稱“以房養老”的老年人住房反向抵押養老保險，已經于7月1日開始在北京、上海、廣州、武漢四個城市正式開始試點。根據該指導意見，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人均可參與投保，將房屋產權抵押給保險公司，定期領取養老金。

但保監會發布的這一“以房養老”的試點方案，顯然未能獲得包括社會輿論在內的各相關方面的熱烈反響。保險公司方面，目前尚沒有一家申報了相應的產品，包括前期參與保監會征求意見的太平洋保險、合眾人壽保險等幾家保險公司。而“以房養老”的客戶需求方面也明顯不足，根據來自“搜狐網”近日所作的“以房養老”意愿調查的統計結果——79%的網友不會選擇“以房養老”;74%的網友不支持父母選擇“以房養老”。

保監會此次發布相關試點方案，是對早在9月13日，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》的回應與落實。而去年就已有銀行在廣州市場推出了“以房養老”的相關業務，規定“凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，可以向銀行申請貸款用于養老。”該業務目前尚未有客戶申請。

反向抵押養老產品在歐美、日本、新加坡等國，雖然也只是一種“小眾”的養老方式，但發展已經較為成熟，是居民養老方式的一種重要的補充手段。但在中國卻落得供需兩端都無人問津的尷尬境地，有媒體文章分析了其中原因。其最主要的原因就是我國的土地制度與其他國家不同，70年的土地使用權制度，使房屋價值在10年以上的未來存在非常大的不確定性。對于時間跨度可能長達20年以上的房屋反向抵押產品來說，不論是銀行還是保險公司，都會面臨巨大的房價波動風險，這在產品設計時，是不得不考慮的因素。

因此在完全市場化的背景下，保險公司或銀行或者不愿意推出相應產品。即便開發了相關產品，在產品設計上也一定會考慮房價時間風險，定價必然十分苛刻，讓絕大對數客戶都難以接受。相比之下，所謂的中國傳統養老、家庭繼承觀念等被熱議問題，反而不是特別重要的問題了。

但是，雖然理想的“以房養老”保險產品一時難以出現，卻并不意味著“以房養老”的觀念不正確，或“以房養老”沒有辦法執行。現階段在我國，特別是在大城市，房產是大多數家庭最主要的資產形式。當一個家庭的日常收入難以滿足老年人養老金需要時，房產就一定要為家庭養老發揮重要作用。

對于擁有兩套以上房產的家庭來說，“以房養老”相對簡單，出售或出租非自主房產，就可以獲得現金用于養老。但還是有一些問題值得考慮的。出售房產，需要盡可能選擇好的出手價位，而不是在需要用錢時再考慮賣房。房產變現難度較大，二手房交易的周期往往會很長，如果是急于用錢，就可能需要大幅折價交易。而房產賣掉之后，如何將買房的獲得的大筆現金，用于養老，做好長期的養老金規劃，在兼顧安全穩健和支付現金流的前提下，使養老金獲得更好的增值，也將是一個重大問題。

而對于出租房屋獲取租金用于養老的家庭，則需要考慮租金收入是否可以滿足養老需要，房屋未來的租金升值空間等問題。而對于尚未達到退休階段，打算長期通過出租房屋來養老的家庭，就必須考慮更長周期的問題。比如在三十年以上的時間周期里，全社會房租支出在家庭支出中比重的變化問題，如果這一比重下降，則可能導致未來一套房屋的租金，難以滿足一個退休家庭的開支。還有要從財務角度考慮，出租獲取租金和出售房屋再投資哪個更為合算的問題。

對于只有一套自住用房的家庭來說，“以房養老”同樣也是有可能實現的。在大城市，老年家庭的房產，往往是位于城市的老社區，地段好，交通便利，房價可能不菲。但同時他們可能也面臨房屋老舊，居住條件一般的情況。退休后的老年人對居所的地理位置要求與年輕人不同，老年人一般優先考慮醫療就醫、社區及周邊環境、購物便利以及老年人社區生活等，老年人一般也會希望交通便利，但與年輕人每日通勤所需要的交通便利又不完全相同。可以說，很多這樣的老年家庭是住在金窩里，過著緊巴巴的日子。因此在理論上，老年家庭可以通過將市中心的大房子換成非中心區的小戶型的方法，來將房價差變現，在不損失或較小損失居住條件的前提下，獲取養老金，提升生活質量。

當然這只是理論方法，在現實中還是存在很多障礙的。一個最主要的障礙就是能夠提供適合于老年家庭居住的此類房屋產品，目前非常匱乏。由于像北京這樣的城市擴張太快，既有醫療資源分布偏重于市區，而少量的養老社區產品地理位置又過于偏遠，交通非常不便。在房地產市場火爆的時期，房子還沒蓋出來就被一搶而空，開發商既沒有興趣，事實上也沒有必要去考慮設計開發專門面向老年家庭的地產產品。而很多打著高端養老社區旗號產品，往往只是利用政策優惠圈地搞房地產開發的幌子。甚至一些所謂的高端養老院，只是為了預收幾十萬元的會員費。而一些保險公司開發的養老社區產品，一般是面向富裕的老年家庭，要買夠動輒上百萬的保險產品才有資格入住。而且這種由養老保險金支付養老社區服務費的養老產品，也存在商業模式上的悖論。

另一個障礙是對于只有一套房的老年家庭，經濟上往往并不富裕，換房所需要承擔的巨大財務和時間以及人力上成本，是很多這樣的老年家庭可能承擔不起的。他們需要先賣掉自住的房子，獲取現金再去購買養老房產，這對一個年輕人的家庭來說都可能是一件非常耗時耗力的事情，何況是老年人。他們可能就選擇不折騰了。

相對而言，老年人一般不愿搬家，兒女可能希望繼承房產等問題，都不是太大的障礙，這只是不同家庭不同選擇的問題。比如位于北京市順義區東六環外的東方太陽城社區，是定位于退休老人的房產項目，提供了一定的專門針對于老年人社區服務。該社區交通不算便利，但其房屋價格，就一直明顯高于類似區位的其他房產項目。這說明老年家庭對于適合養老的房產項目，需求實際上是存在的。但實際上的產品供應，幾乎是不存在的。

從這個角度上來談“以房養老”的問題，就需要居民和政府兩個方面都要轉變思路，特別是政府方面。與其推出一些既無產品供應，也無市場需求的反向抵押養老產品，不如踏踏實實的遵循市場規律，解決制約養老地產產品供給的瓶頸問題。一是解決如醫療資源布局、交通設施規劃，土地供應等基礎設施問題;二是解決專業的養老服務機構和服務能力匱乏的問題，制定服務標準，加強監督，促進有實力的地產開發商與專業養老服務機構的合作;三是解決老年家庭換房問題，比如提供專業服務機構，以及提供短期過渡性貸款的擔保和貼息服務。這樣才能更好的幫助有需要的老年人解決養老問題，提高他們的退休生活質量。(作者：樊華，中國建設銀行北京私人銀行部財富顧問)