將房子抵押給保險公司，定期拿養老金，身故后房產歸保險公司……這種“時髦”的以房養老方式，最快有望下月推出。

昨日，楚天金報記者獲悉，已有保險公司收到保監會《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)。《征求意見稿》顯示，除北京、上海和廣州被納入試點外，武漢成為唯一納入試點的二線城市，試點自正式文件發布之日起至3月31日止。

記者昨日致電多家保險公司，相關人士表示籌備工作正緊鑼密鼓進行中。“征求意見的結果很快就會出來。”一家總部在北京的險企相關人士表示，以房養老保險產品有望4月初面市。

市民可以在哪些保險公司買到以房養老保險?由于產品的復雜性，保監會要求申請試點資格的保險公司須滿足七個條件：已開業滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時，保險公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%;具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價;具備專業的法律人員等。

值得注意的是，這類產品的保險猶豫期也有別于以往其他險種的10個自然日，而特設為15個自然日。

此外，征求意見稿中還規定，試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。即一處房產初次抵押估值不得超過500萬元。

哪些人可以投保?

滿60歲且有房屋產權的老人可投保

“以房養老”保險，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務。根據《征求意見稿》，60歲以上且擁有房屋完全獨立產權的老年人可以投保該險種。“以房養老保險實質上就是反按揭，老人將房產抵押給保險公司，保險公司經過房產評估后給出相應保額，然后每月返還給老人，直至老人身故。如果房屋產權是夫妻共有，則會產生聯生保單，夫妻雙方共同投保，當只有一人健在時，配偶可以領取年金直到去世，但年金金額為原年金的三分之二。”據接近以房養老保險試點項目組的成員介紹，以房養老保險是一系列金融產品的組合，其中涉及到房產評估、房屋維護、房屋拍賣轉讓、年金、醫療保險、健康增值、金融理財等眾多領域。該保險產品的相關細則還未出臺，不便透露更多。“估計正式開始試點的時間不會太久，相關的保險產品也會同步推出。”在兩會期間，頻頻針對養老保險提交方案的合眾人壽相關負責人透露，底，合眾人壽已開始著手進行法律、金融、醫療等相關領域的調研。如今，合眾人壽已結合國外經驗，確立了以房養老保險的基本模式。

以房養老劃算嗎?

70歲老人百萬房產每月領5400元

以房養老、租房養老及賣房養老，究竟哪種更劃算?

以武漢目前房價測算，一名70歲男性老人，若房產價值為100萬元，平均預期壽命還有14.8年，通過計算房產增值，扣除掉未來的預支付息，考慮平均壽命等因素，一個月可以拿到5400元，“這種反向抵押方式比賣房養老、租房養老更劃算，反向抵押不僅每個月能拿到的錢更多，而且可以繼續居住，分享房產增值的收益。”一險企總公司精算人士告訴記者。

不過，該人士指出，上述金額只是根據原理初步測算得出，實際操作會考慮更多影響因素。

記者了解到，根據保監會的要求，保險公司每年應定期向客戶披露反向抵押養老保險相關信息，包括但不限于年金領取情況、退保贖回現金價值等。對于參與型客戶，還應披露房產評估價值信息以及房產評估價值變動對年金領取金額的影響。

為何入圍首批試點?

武漢已有完整的養老服務產品體系

武漢為何獲得首批試點城市資格?“武漢是中部地區非常有代表性的城市，用來試點是個不錯的選擇。”曾從事美國私人養老金制度研究的學者董登新表示，中國存量房的數量很大，以房養老應該有市場前景。

據合眾人壽介紹，目前武漢以房養老的前端銷售平臺、房產估計、相關金融服務已成熟，而后端的提供養老社區的服務、醫療體系已基本建成。“我們在武漢近郊推出的大型養老社區，目前已入住一百多戶。那里養老環境舒適，住戶可以享受全天的醫療服務以及情感上的照顧。”“這與武漢市場的成熟度是相關的。”最先提出以房養老概念的幸福人壽相關人士表示，雖然以房養老保險尚未推出，但與此相關的配套工作已全面展開。如作為以房養老的衍生品牌、后期配套服務設施——養老社區已在各大險企的擴張版圖之中。據了解，除合眾人壽外，泰康、平安、新華等保險公司也在加緊圈地建設養老社區。其中，泰康人壽已在武漢選址，準備建養老社區。

據悉，目前養老社區入住的價格構成為房屋租金+醫療服務。以合眾人壽養老社區為例，一室一廳租金為1500元/月，醫療服務為2000元/月，總價為3500元/月。“養老社區只是以房養老保險的配套服務設施，購買以房養老保險并不意味著非得入住養老社區，老人可以選擇入住我們建成的養老社區，將自己的房屋出租，補貼養老金。也可選擇不入住。”上述人士表示。

房價變動算誰的?

可與保險公司分享或獨享增值收益

房產抵押期間，房價上漲或下跌了，怎么辦?

據了解，目前試點的保險產品分為參與型和非參與型兩類，其區別之處在于房屋增值部分是否與保險公司分享。如分享增值部分，當房價上漲時，保險公司與投保人按合同約定分配增值收益，投保人所享有的增值收益將按月返還;當房價下跌時，投保人繼續按約定領取原保費，保險公司將為投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋價值增長將全部歸屬于投保人;若房價下跌，相關人士表示，具體細則還未出臺。“對保險公司而言，非參與型產品的風險較小。”據接近試點項目組人士介紹，“房屋等不動產本身就有價值浮動空間，并非一成不變的上漲。中國房價經歷多年上漲后，未來的趨勢還真不好說。以房養老保險未來涉及的潛在風險較多，保險公司更愿意操作簡便的不分享型。”

推廣有何難點?

傳統觀念、產權繼承或致以房養老成小眾

以房養老保險已被提議多年，但推廣開來仍有很多難點，合眾人壽就表示，以房養老有各種難題待破解。“比如人們的傳統觀點難以轉變，房產繼承權中途發生變更，甚至房屋如果發生火災等意外損失，這類保險該誰購買，等等法規細則都有待完善。”

聽說將房屋抵押給保險公司，然后拿保費養老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養老院養老本身就丟人，更何況要將房屋給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名，臉上無光。”

“以房養老是小眾保險產品，推廣起來會存在難度。”董登新也表示，中國人的傳統觀念讓以房養老保險難以推廣。“一般而言，老人除了養老金外，還有來自子女的贍養費，不太依賴以房養老保險。除非沒有孩子的老年夫婦。”

為此，他建議保險公司可以借鑒歐美等國家推行的“時間銀行”。即人們年輕時為社區或養老院里需要幫助的人提供家政服務和情感撫慰，將服務時間存到“時間銀行”里，年老時可以享受同等值的家政服務和情感撫慰。“保險公司如果在以房養老保險產品里借鑒操作模式，應該有助于以房養老保險的推廣。”