盡管監管部門力推，但以房養老保險推進還面臨多重障礙和阻力。

備受關注的老年人住房反向抵押養老保險，很可能在廣州等4個城市率先試點。

南都記者獲得的一份保監會日前已起草的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱意見稿)顯示，以房養老計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點，投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

不過對于這份意見稿，多個險企人士接受南都記者采訪時表示以房養老保險并無實際進展，而房價走勢不確定及70年產權將是產品設計的一大阻礙。某大型上市保險公司的高層稱，“對于以房養老，目前保險公司并沒有現成的模式，怎么找盈利模式是各個保險公司要思考的最大問題。”

意見稿明確產品設計方向

早在去年9月，國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域，開展老年人住房反向抵押養老保險試點等。

以房養老保險在歐美等國外成熟保險市場是一種較普遍的方式，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

保監會的意見稿，也明確了產品設計方向。根據保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。

參與型產品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

據意見稿稱，這個保險產品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，試點期從正式文件發布之日起，到3月31日止。而試點的保險公司，保監會在征求意見稿中設置了一定的門檻。上海一位保險業內人士稱，在壽險公司中符合條件的公司并不多，最多10多家。

房價走向看不清

試點方案出來之后，是不是意味著以房養老保險在廣州等城市很快就要有實質性進展?廣州一家保險公司相關人士對南都記者稱，“意見稿目前在研究了，還沒有結果出來。”

“以房養老”最為積極的幸福人壽也表示，“幸福人壽非常榮幸參與保監會組織的‘以房養老’試點研究，作為參與試點的保險公司中的一員，幸福人壽將積極根據保監會的指導，按照要求開展工作。”

在業內人士看來，國內推行“以房養老”保險真正成規模的道路還是比較漫長。貸款與估值比率、利率、物業評估價值、未來樓價變動的風險承擔等等都需要太多落實到細節之處的探討。

一位保險分析師對南都記者稱，“以房養老保險最大的風險來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險，資本市場不完善限制了金融機構的資金來源，這在一定程度上會限制以房養老保險的規模。監管層對這類養老保險呈現鼓勵態度，預計保險公司參與的積極性不會太高。”

“未來這類保險增長多少還看不到�，F在來看，未來房價的走勢不明確和房產政策都是這類產品不確定的因素。”上述保險高層稱，“‘以房養老’保險前提是評估房產的價格，現在國內房價是在高價格區間，國內未來二三十年的房價走勢，誰都看不清楚。未來房價繼續增長，對保險公司來說是安全的。但是如果未來房價跌了，保險公司就吃虧了。”

推進面臨多重障礙

廣州一位保險公司的負責人指出，房屋產權70年，是“倒按揭”的很大的障礙，雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，但自動并不意味著無償。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，金融機構很可能會無利可圖。

“現在之所以選擇北上廣武這些大城市試點，就是因為這些大城市的房地產市場比較景氣、人口流動性大、標本樣品充裕，需求人群大。保險公司操作相對容易。如果放在中小城市、二線城市，甚至房價下降的城市，恐怕試點的時候操作性就會非常差。類似深圳雖然也是大城市，沒納入試點，但老齡化程度沒有太強，可能是樣本沒有代表性。”

業內人士還指出，中國人傳統的把房產等遺產留給子女的做法也是“以房養老”的另一大障礙。從產品設計的方向來看，只是少數老人愿意接受的小眾商業保險產品，不可能成為養老的主流，擁有房產的失獨老人將會是這種產品的主要目標客戶。”

在廣州生活了20年的謝阿姨今年58歲。記者問她會否選擇“以房養老”的模式時，她堅決搖頭表示不同意。“我能留給子女的就只有那套房子。用這個養老，會被別人笑話孩子不孝的，自己也沒面子。以“房養老”的模式并不是只有保險一種模式。還有很多種，房子以大換小，以市中心換郊區。”