開封版“限售令”共九大條，雖未出現限購、限貸字眼，但針對房地產商拿地、入市、銷售等環節均收緊繩索，針對購房者，傳聞已久的嚴購限售政策指向也更加清晰??取得不動產權證滿3年方可轉讓，嚴厲程度與進入“四限”的鄭州可堪比。

關于規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知

汴住建文〔2017〕166號

開封市不動產登記中心、各縣、祥符區住房和城鄉建設局、房管局，各房地產開發企業，各房地產經紀機構：

為進一步規范房地產市場交易行為，維護房地產市場秩序，遏制房地產投機炒作行為，穩定市場、穩定房價，現就相關事宜通知如下：

一、建立開封市商品房預(銷)售信息公示制度。

(一)商品房預(銷)售信息公示方式

商品房預(銷)售許可批前公示和批后公告：以“開封市住房和城鄉建設局網站”(http://www.kfjs.gov.cn/)為載體，采用網絡公示的方法，由市住建局負責。

商品房預(銷)售信息銷售場所公示：采用售房場所設立公示牌方式進行，由開發企業和銷售企業負責。

(二)商品房預(銷)售信息公示內容

商品房預(銷)售許可批前公示內容包括：房地產開發企業名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數。

商品房預(銷)售許可批后公告內容包括：房地產開發企業名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數、商品房預(銷)售許可證證號、預(銷)售有效期。

商品房預(銷)售信息售房場所公示內容包括：企業法人營業執照、房地產開發企業資質證書、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(銷)售許可證、商品房樓盤信息表、前期物業管理方案。

(三)商品房預(銷)售信息公示期限

商品房預(銷)售許可批前公示：在受理及現場勘驗無誤后，在“開封市住房和城鄉建設局網站”上予以公示。

商品房預(銷)售許可批后公告：商品房預(銷)售許可批準后，在“開封市住房和城鄉建設局網站”上予以公告。

商品房預(銷)售信息售房場所公示：自商品房預(銷)售許可批準后開始，至售房結束。

(四)商品房預(銷)售信息公示的監督

公示、公告期間社會各界可通過書面、電話、傳真等形式向市住建局舉報和建議，市住建局負責收集并建立臺賬，經核實有違法違規行為的，按照相關規定進行處罰，并記入企業信用檔案。

未按照要求進行公示的，市不動產登記中心停止其商品房網簽資格。情節嚴重的，由市住建局停止其商品房預售許可。

二、全面實行新建商品房網簽合同備案。

商品房預(銷)售許可批準后，市不動產登記中心應一次性公布房源(房源鏈接：http://61.53.69.130:8089/)，自發文之日起，原商品房買賣紙質合同全部終止，全面采用商品房網上簽約。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，報送市不動產登記中心網上備案，已備案的房屋經批準撤銷備案的，凍結該房屋交易資格，滿一年后方可上市。

房地產企業未按照相關要求進行合同備案的，市不動產登記中心停止其項目商品房網簽資格。情節嚴重的，由市住建局停止其商品房預售許可。

三、加強商品房預(銷)售監管。

商品房預(銷)售許可條件中“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期”界定為：工程形象進度一半以上。

四、引導企業理性競價。

自發文之日起，結合土地出讓溢價率提高項目預(銷)售條件，居住用地出讓溢價率達到150%以上(含)的，項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預(銷)售許可;溢價率達到200%以上(含)的，辦理商品房現售。

五、實施新建商品住房銷售價格監管。

自發文之日起，房地產開發企業已取得商品房預(銷)售許可并對外銷售的商品住房，由市不動產登記中心提取近期內該項目銷售均價，市住建局指導實行限價銷售，房地產開發企業銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高于2017年4月以前的成交均價。原則上半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產登記中心停止其商品房網簽資格。對于捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產開發企業，市住建局暫不核發商品房預(銷)售許可證，情節嚴重的，市住建局停止其已發放的商品房預售許可。

六、加強房地產市場調研。

會同市規劃、國土等部門對已出讓的商品住宅用地進行調研，制定科學的商品住房供地計劃。督促開發企業按土地出讓合同約定進行開發建設，盤活閑置土地及爛尾樓盤。科學分析住房市場供求關系和發展趨勢，超前提出處置方案。

七、遏制房地產投機炒作行為。

自發文之日起(含)，凡在開封市區(不含祥符區)購買的新建商品住房，自取得不動產權證書之日起滿3年方可上市轉讓。交易雙方通過贈與方式轉讓住房的，參照購買新建商品住房執行。

八、嚴厲查處市場違法違規行為。

禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并明碼標價、一房一價，嚴禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應求假象。對涉案開發企業和中介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，中介機構吊銷營業執照，并列入失信企業“黑名單”。

九、加強房地產市場預期引導和調控。

各房地產開發企業應增強社會責任感，不得哄抬房價牟取暴利。廣大業主應回歸理性購房，不要盲目入市參與炒房，制造市場恐慌情緒。各個部門應高度關注房地產市場，引導房地產市場健康平穩發展。

2017年5月15日

2017年5月15日，八朝古都-開封在一片議論聲中，終于迎來了官方的正式發文《關于規范房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，躲得了初一，沒能躲過十五，在開封樓市“愉快”的度過了一個周末后，限售、限價等調控政策還是出臺了!

通過政策內容可以看出，并無限購限貸政策，因此，此舉并不能阻擋開封投資投機者的熱炒，而對于開發商的限制也沒有如上海、南京那樣采取“公正搖號選房”，因此，在某些大牌房企慘絕人寰的營銷炒作下，后市不排除房價繼續上攻。

希望那些擅長炒作的大牌開發商能夠有所收斂，否則嚴厲的限購限貸政策就會接踵而來。

政府限購對購房合同的影響

政府限購文件，屬于政府政策，不是法律、法規，也不是規章，對購房合同的法律效力并無影響。因政府限購喪失購房資格，不會導致購房合同無效。請記住了，只要樓盤取得了預售許可證，你跟開發商簽的任何形式的內容完整的購房合同，都是有效的!

但是，政府限購對購房合同的履行將產生重大影響。也就是說，政府限購后，你跟開發商簽的購房合同用處不大。

因政府限購喪失房票，

可以獲得賠償的特殊情形

模擬案例如下：

2017年下半年，某開發商無證開盤，與廣大購房人簽訂認購協議，明確載明房號、單價、總價等，并收取大額款項

2017年元月前后該樓盤取得預售證，但因政府限價，開發商因實際對外銷售價格遠遠高于政府限價，遲遲未通知購房人辦理網簽備案手續。

2017年5月3日，該樓盤所在區域被劃入限購區，導致大量購房人喪失購房資格。

簡單進行法律分析：

1、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。故，2017年下半年簽訂的認購協議，因未取得預售證，在預售證取得前可以主張協議無效，但在已取得預售證的情況下，認購協議應認定為有效協議，對簽約雙方具有法律約束力。

2、商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。故，該樓盤的開發商與認購人所簽的認購協議，應被認定為商品房買賣合同。

3、在網簽備案條件具備的情況，該樓盤的開發商遲遲未通知購房人辦理網簽手續，已涉嫌違約。在違約期間政府出臺限購政策導致購房人喪失購房資格，開發商應不能免責，應承擔全部或主要責任。

4、當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。故，對于喪失房票的購房人，該開發商依法應賠償損失。損失的界定，可以參照該樓盤后續相同或類似產品的銷售價格或周邊相同或類似產品的銷售價格，即：后期開盤價格越高，賠償金額可能將水漲船高!開發商作為專業的房地產開發企業，其預見能力理應高于購房人。

絕地反擊

正如前述，即使你喪失了購房資格，但所簽認購協議依然具有法律效力。在有效的認購協議未經法定程序確認解除的情況下，開發商如將房源銷售給第三方，將涉嫌“一房兩賣”，后果正如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條所規定：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

開發商如果不能妥善安撫廣大購房人的合理訴求，強行解除喪失購房資格購房人前期所簽的購房合同，對于這樣的開發商，就一個建議：法庭見!