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天津市地方稅務局關于發(fā)布《天津市土地增值稅清算管理辦法》的公告
2017年第24號
為進一步規(guī)范土地增值稅清算管理，方便納稅人辦理涉稅事宜，我局制定了《天津市土地增值稅清算管理辦法》。現(xiàn)予以發(fā)布，自2017年1月1日起施行。
特此公告。
2017年12月16日
天津市土地增值稅清算管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 土地增值稅的清算主體是納稅人，納稅人應在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律法規(guī)及土地增值稅政策規(guī)定，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第四條 主管稅務機關應加強土地增值稅政策宣傳輔導，做好房地產開發(fā)項目的日常稅收管理，負責土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 土地增值稅以納稅人與國土房管部門簽訂的土地出讓合同所列范圍內的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。
對于分期開發(fā)的項目以區(qū)級(含)以上發(fā)展改革部門備案的項目為單位進行清算，各期的清算方式和扣除項目金額的計算分攤方法應保持一致。
第六條 房地產開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產的，應分別進行土地增值稅清算。
第二章 清算條件
第七條 符合下列情形之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：
(一)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;
(三)直接轉讓土地使用權的。
第八條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(二)房地產開發(fā)項目取得最末一張銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第九條 本辦法所稱的“全部竣工”和“已竣工驗收”是指除土地開發(fā)外，房地產開發(fā)項目已取得《天津市建設工程竣工驗收備案書》。
第三章 清算受理
第十條 對符合本辦法第七條規(guī)定的清算項目，納稅人應當在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
對于符合本辦法第八條規(guī)定的清算項目，主管稅務機關確定清算的，向其下達清算通知書，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。
第十一條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應提交以下有關資料：
(一)土地增值稅清算表及其附表;
(二)房地產開發(fā)項目清算說明，包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及主管稅務機關應了解的其他情況;
(三)國有土地使用權出讓合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、項目工程合同結算資料、項目竣工決算報表、銀行貸款利息結算通知單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、銷售許可證等與房地產的收入、成本和費用有關的證明資料，主管稅務機關需要記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件;
(四)納稅人委托稅務中介機構鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)及附屬資料。
第十二條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送資料齊備的，予以受理，并出具受理通知書。
對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不全的，應出具補充材料通知書，并要求納稅人在15日內補齊，納稅人在規(guī)定期限內補齊資料后，主管稅務機關予以受理。
對不符合清算條件的項目，主管稅務機關不予受理，并出具不予受理通知書告知納稅人原因。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。
第十三條 符合清算條件的納稅人在規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關應發(fā)出《責令限期改正通知書》，要求其在30日內辦理清算手續(xù)，并依據稅收征管法有關規(guī)定處理。
第四章 清算審核
第十四條 清算審核包括書面審核和實地審核。
書面審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，審核證明憑證和資料、《鑒證報告》的規(guī)范性和齊全性，審核項目歸集、分攤的一致性和數據計算的準確性等。
實地審核是指在書面審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅申報的客觀性、真實性和合理性進行審核。
第十五條 在土地增值稅清算中符合下列條件之一的，可實行核定征收，并對納稅人下達清算核定征收通知書。
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證和費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第十六條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應啟動清算審核程序，90日內完成審核工作，形成審核報告留存?zhèn)洳椋⑾蚣{稅人出具清算核準通知書，明確補、退稅金額和辦理期限。
第五章 后續(xù)管理
第十七條 房地產開發(fā)項目進行清算后繼續(xù)銷售的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
第六章 附 則
第十八條 本辦法自2017年1月1日起施行。《天津市地方稅務局關于印發(fā)<天津市土地增值稅清算管理辦法>的公告》(2015年第10號)同時廢止。
