東莞最新限購政策規定出臺!開發商新房備案價明顯超過區域同類在售項目價格的將不能核發預售許可證;上調備案價幅度不能超過此次新政前最后一次備案價的5%。

東莞市人民政府辦公室關于進一步規范我市房地產市場發展的通知

各鎮人民政府(街道辦事處、園區管委會),市府直屬各單位:

為進一步完善我市房地產市場政策,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,確保商品住房價格平穩,促進房地產市場健康有序發展,經市人民政府同意,就有關事項通知如下:

一、調整土地供應結構。強化土地供應與房地產市場調控、去庫存聯動機制,優化區域土地供應節奏和結構,根據市場需求變化適時調整土地供應計劃,在商品住房供應偏緊、庫存量較少的區域,增加住房用地供應量;在商品住房庫存量較高的區域,控制住房用地供應量。加強全市房地產用地規劃調整,適當增加住房用地比例,減少非商品住房用地比例,減少商住混合用地的供應,加大商品住房的有效供應。加大存量住房用地盤活力度,全面清查歷年來已出讓存量住房用地的開發建設情況,加快土地開發上市。國有建設用地使用權人在取得土地使用權后,屬于自身原因在超過國有建設用地使用權有償使用合同約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的,按照土地出讓價款的百分之二十征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權,并將該受讓人納入土地市場誠信黑名單,禁止該受讓人及其關聯企業參與全市土地競買活動。

二、創新土地供應條件。探索采取“限地價、競配建人才房(保障性住房)”“限房價、競地價”等新型房地產用地交易方式,促進土地市場理性平穩,嚴控地價過快上漲。競買申請人商品住房用地競買資金(即地價款,含競買保證金)須為自有資金,不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等,否則將導致競買失敗及競買保證金損失。

三、加強房價備案管理。開發企業應根據項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格,新建商品住房項目首次申報房價備案,其申報價格明顯高于同區域同類型在售項目價格,又不能作出合理說明的,發改部門可暫不辦理房價備案,住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。對同一套房屋,開發企業調高備案價格幅度超過本通知實施前最后一次備案價格5%(含)的(實施前未備案的,以首次備案價格計),發改部門可暫不辦理房價備案,房管部門可暫不予以辦理網簽系統錄入房價的變更。已辦理銷售價格備案的新建商品住房項目調低備案價格的,間隔時限由原規定的2個月縮短為20天,調高備案價格的,間隔時限由原規定的2個月延長至90天。開發企業取得發改部門房價備案回執后,須在10個工作日內到住建部門辦理預售許可證或現售備案證書,逾期將不予辦理,開發企業需重新到發改部門申報房價備案。

四、嚴格執行限購限貸政策。嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規避限購等行為,如造成房屋交易風險或損失,由當事人自行承擔相應后果。各商業銀行應繼續加強對首付資金來源、收入證明真實性等審核,根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握執行。金融業監管部門要加強監督檢查。

五、加強房地產市場整治。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或者變相收取任何預訂款性質的費用。預售商品住房須在取得預售許可證10天內一次性公開全部準售房源,不得分批次銷售。對已取得預售許可證捂盤惜售的,一經發現,將依法依規嚴肅處理。開發企業和中介企業不得采取明示或暗示房價即將上漲、故意制造房源緊張氣氛等手段誤導消費者,禁止虛假廣告宣傳。對多次違規、拒不整改的,采取暫停網簽、暫停資質升級等方式,加大懲處力度。宣傳部門要加強宣傳輿論引導。相關職能部門要定期組織專項執法檢查,對房地產開發企業和中介企業的違法違規不正當經營行為予以嚴肅查處,并公開曝光。

本《通知》自印發之日起實施,之前有關文件與本《通知》不符的,以本《通知》為準。各鎮人民政府(街道辦事處、園區管委會)、市府相關職能部門根據本《通知》要求,認真做好組織落實工作。

東莞市人民政府辦公室

2017年3月21日

東莞限購政策解讀

一、有無本市戶籍都限購2套新房(其中非本市戶籍第2套需有連續2年社保);

二、首套房、有貸款記錄但無房、有房貸款已結清，首付三成;

三、首套房貸款未結清，二套房普通住宅首付四成;非普通住宅首付六成;

四、2套房以上暫停貸款;

五、備案價：實際成交價不得高于備案價，下浮幅度不得超15%;

六、新房備案價不得明顯高于同區域同類項目價格;上調備案價幅度不得高于《通知》前最后一次備案價的5%。(注：此條為新增)

業內解讀

“限價令”推動房價適當回落

合富輝煌東莞發展研究中心總監李興旺認為，《通知》的出臺，初衷是嚴防房價過快上漲，并鼓勵房價適當回落。總體來說，相對于其他城市，東莞此次限購政策“加碼”力度較溫和，主要是規范東莞房地產行業發展秩序，利于行業健康發展。

李興旺表示，此次限購政策“加碼”，說明東莞已經清晰認識到去年調控未達到預期效果，當前房價出現加速上漲的勢頭，急需通過“加碼”及時扼制這個勢頭，穩定房價預期。

瑞峰優慧垛數據中心副總經理李玲玲也表示，在近期多種因素影響下，市場各個層面的信心倍增，價格上漲的預期浪潮再次被掀起。本次政策“加碼”，正是為了將不理性購房控制在房價上漲的萌芽階段，可謂當機立斷。

而在土地政策方面，李興旺認為，相關部門根據東莞商業物業飽和的現狀，適時做出供地結構調整，加大住宅地塊供應，減少商業地塊，將緩解東莞商品住宅供求失衡矛盾，最終對房價起到一定平抑作用，同時亦緩解商業物業供過于求的矛盾。

此外，地價的高低由供求關系決定，李興旺表示，去年，東莞以“限房價、競地價”的方式在鳳崗做了試點，顯示出政府要從源頭上解決高地價問題。而要求競地資金為自有資金，對拿地房企的資金實力提出更高要求。

記者觀察

新政著力于“限價” 購房者可擇機入市

3月份東莞樓市蠢蠢欲動的漲價風將隨著“限價令”的出臺戛然而止!

上個周末，東莞不少樓盤銷售現場人氣火爆，有些樓盤出現購房者排隊選房的現象。本月初，有樓盤首批開盤就成功簽約了404套住宅，成交均價約1.9萬元/平方米。隨后，其旁邊的樓盤開盤，定價2.1萬元/平方米左右，開盤當天推的貨量在一天內銷售完畢。

此次東莞限購政策升級，并沒有對購房者購買首套新房進行限制，而是對開發商定價提出了嚴厲的限制措施。業內人士認為，這是因為《通知》出臺的背景正是目前房價出現了上漲的苗頭。因此“限價令”對開發商漲價備案的間隔時間、漲價幅度都提出了嚴格的要求。為了能夠快速出貨，回籠資金，“限價令”將迫使越來越多的開發商合理定價，甚至下調價格，讓東莞的房價回到更加理性的位置上來。

而對于購房者而言，也許可以在下半年擇機入市， 因為“限價令”的出臺將會使樓市向理性定價靠攏。從微信公眾號“樓三姐”對購房者買房意愿的調查來看，希望能夠入市的購房者仍然占不小的比例。

在300多名參與調查的購房者當中，有19%的購房者表示，要等下半年樓盤降價了再買房;而25%的購房者則認為，不管樓市調控政策是否“加碼”，該買房還是得買;38%的網友表示，目前房價還是太高，會持幣觀望一段時間。

業內人士表示，按照樓市調控政策出臺對樓市影響的規律來看，在樓市調控“加碼”影響下，房價將逐漸回歸平穩，購房者下半年或可以擇機入市。