今年三月以來(lái)的20天里，中國(guó)樓市調(diào)控加碼的大潮已經(jīng)蔓延至17個(gè)城市。如北京、上海等地樓市政策再次達(dá)到“史上最嚴(yán)”，廣州、石家莊等星夜出臺(tái)新政，更有一些城市在短短幾天內(nèi)連續(xù)收緊政策“韁繩”。陽(yáng)春三月天，中國(guó)樓市調(diào)控風(fēng)暴出現(xiàn)“三宗最”。

20天17城加碼調(diào)控

“最嚴(yán)厲”

北京日前出臺(tái)的“認(rèn)房認(rèn)貸”新政讓“二套房”的購(gòu)房門(mén)檻大幅提高。普通住宅60%(非普通住宅80%)以上的二套房首付壓力，幾乎拆掉了“購(gòu)房杠桿”，讓不少投資客望而卻步。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新政出臺(tái)之后，北京購(gòu)房政策已成“史上最嚴(yán)”。

立竿見(jiàn)影，政策出臺(tái)后，北京二手房成交驟減。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施次日的3月19日，北京二手住宅成交僅224套，而調(diào)控前5天的日成交量均在千套左右。

新政“速凍”效果預(yù)計(jì)不僅顯現(xiàn)于二手房市場(chǎng)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出，隨著二手市場(chǎng)成交逐漸冷卻，“賣(mài)一買(mǎi)一”的周期拖長(zhǎng)，部分改善型支付能力下滑，將逐步導(dǎo)致新房住宅市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)下行。

除北京外，上海、深圳、南京等多地政策也達(dá)到“史上最嚴(yán)”。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，可以預(yù)計(jì)，接下來(lái)一些市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)又有所抬頭的城市也將進(jìn)一步跟進(jìn)加碼調(diào)控。

“最著急”

3月17日，從下午至深夜，北京、石家莊、廣州、鄭州四城相繼出臺(tái)加碼住宅限購(gòu)限貸的措施。18日又有長(zhǎng)沙收緊限購(gòu)。廣州和鄭州兩地幾乎是連夜發(fā)布樓市新政，被視為“最著急”的調(diào)控。

“最著急”、“最嚴(yán)厲”新政的背后是局部地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)升溫趨勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示，2月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有56個(gè)，占八成。不少地方更是出現(xiàn)二手住宅價(jià)格漲幅高于新房的情況。廣州是2月份70個(gè)城市中二手房?jī)r(jià)漲幅最高的城市，環(huán)比上漲2.7%，當(dāng)月廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%。

今年全國(guó)兩會(huì)上，“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”被加入政府工作報(bào)告修訂內(nèi)容之中，決策層對(duì)樓市調(diào)控的決心可見(jiàn)一斑。

“最頻繁”

除了政策趨緊、出臺(tái)時(shí)機(jī)迫切外，多地更是多次調(diào)控，反復(fù)加碼。例如長(zhǎng)沙在3月18日升級(jí)限購(gòu)等政策，短短兩天之后，又宣布全面上調(diào)公積金貸款首付比例，并暫停發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款。再如南京3月15日出臺(tái)限購(gòu)新政，限購(gòu)擴(kuò)圍、升級(jí)，而去年9月以來(lái)，南京已經(jīng)有大大小小數(shù)次調(diào)控新政出臺(tái)。此外，鄭州、武漢、杭州等地也是多次調(diào)控、反復(fù)加碼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，自2017年9月以來(lái)，中國(guó)已經(jīng)有超過(guò)35個(gè)城市出臺(tái)了110余次房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。僅雞年新年之后，就有超過(guò)22個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)購(gòu)房的新規(guī)新政。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉日前指出，供求關(guān)系、消費(fèi)者預(yù)期、金融環(huán)境、市場(chǎng)秩序都將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。在調(diào)控政策出臺(tái)后，北京等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加穩(wěn)定，對(duì)此“我們是有比較明確的預(yù)期的”。

胡景暉指出，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購(gòu)房需求將被延遲，對(duì)緩解市場(chǎng)恐慌情緒、穩(wěn)定市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)將起到立竿見(jiàn)影的效果，預(yù)計(jì)從3月中下旬開(kāi)始，樓市交易量將會(huì)再次出現(xiàn)明顯回落，春節(jié)以來(lái)有所抬頭的房?jī)r(jià)也將再次回歸平穩(wěn)，并有望迎來(lái)回落。

專(zhuān)家：住房供需存在區(qū)域性差異

應(yīng)因城施策

隨著限購(gòu)的加碼，樓市再次成為輿論熱議的話題。就在剛剛舉行的中國(guó)發(fā)展高層論壇上，這也成了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人和經(jīng)濟(jì)學(xué)者們普遍認(rèn)為，目前的限購(gòu)政策出臺(tái)正當(dāng)其時(shí)，將會(huì)有效的抑制房?jī)r(jià)的再度高企，但后期一些配套的長(zhǎng)效機(jī)制也應(yīng)陸續(xù)出臺(tái)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng) 陳昌盛：我們現(xiàn)在是一線城市土地供給相對(duì)緊張，但是資金和人口正在向一線城市聚集，三四線城市土地供給相對(duì)寬裕，但是人口和整個(gè)資金都在撤離，相對(duì)來(lái)說(shuō)三四線城市是流出的，所以我們現(xiàn)在之所以強(qiáng)調(diào)因城施策的措施，其實(shí)是要給地方一些房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)，特別是三四線城市。

專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，它關(guān)系到立法、稅收、財(cái)政等許多領(lǐng)域，政府應(yīng)該拿出更多的長(zhǎng)效措施來(lái)，用體質(zhì)機(jī)制去解決樓市調(diào)控問(wèn)題。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng) 王微：政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)里最重要的作用，首先是要建立好，讓市場(chǎng)有序運(yùn)行的制度，比如說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易制度，比如說(shuō)住房融資的制度，另外就是說(shuō)要有立法， 包括像剛才提到的租賃法，現(xiàn)在我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)里的立法，是比較少的。

如何遏制巨額增量資金的宣泄?

齊魯資管的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其微信公眾號(hào)發(fā)布的一篇名為《看得見(jiàn)底牌的博弈》中提到：

通過(guò)觀察2017年中國(guó)商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，就會(huì)發(fā)現(xiàn)要控制熱錢(qián)規(guī)模何等之難：2015年末，中國(guó)外匯占款余額為24.87萬(wàn)億元，至2017年末只有21.94萬(wàn)億元，一年內(nèi)減少近3萬(wàn)億，但2017年的M2增速依然維持是11.3%，即如果外匯占款不減少，則去年的M2應(yīng)該達(dá)到13.4%。盡管從表面看，商業(yè)銀行的新增信貸為12.65萬(wàn)億，但通過(guò)購(gòu)買(mǎi)財(cái)政部和地方政府債券大約6萬(wàn)億，通過(guò)同業(yè)義務(wù)增加資產(chǎn)近7萬(wàn)億，使得2017年的商業(yè)銀行國(guó)內(nèi)資產(chǎn)增加了25萬(wàn)億，故投放給市場(chǎng)的資金總量超乎想象。如此大的資金投放，加上原本已經(jīng)是巨無(wú)霸的社會(huì)資金，成為國(guó)內(nèi)持續(xù)資產(chǎn)荒的重要原因。

由于存量資金大部分都已經(jīng)配置在資產(chǎn)上了，由此形成了資產(chǎn)泡沫，而當(dāng)前政策的底牌又是穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)，即政策的底線是不去刺破泡沫，而只是抑制泡沫，這就到了泡沫不斷疊加。從過(guò)去近20年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，每逢房地產(chǎn)政策收緊，房?jī)r(jià)漲幅趨緩或微跌時(shí)，都是買(mǎi)入的好時(shí)機(jī)，且?guī)缀趺扛羧昃褪且粋�(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，如2000年、2003年、2006年、2009年、2012年和2015年。這就使得每年居民部門(mén)新增的資金大部分會(huì)去配置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為居民家庭最大比例的配置資產(chǎn)，延續(xù)了那么多年只漲不跌的神話，且本身又存在剛需和改善型需求。

相比之下，固定收益類(lèi)產(chǎn)品的配置需求相對(duì)弱些，因?yàn)轭A(yù)期收益率是不變的，這些年來(lái)回報(bào)率不斷下降，也導(dǎo)致了銀行和信托理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模增速的下降。資產(chǎn)配置需求最弱的還是二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品(遠(yuǎn)不如PE、VC等的投資回報(bào)率高)，在過(guò)去27年中，累計(jì)漲幅都遠(yuǎn)低于樓市和債市，這兩年來(lái)表現(xiàn)更差。

正是因?yàn)闃鞘虚L(zhǎng)期演繹著財(cái)富效應(yīng)，使得今年居民家庭的增量資金依然會(huì)青睞樓市。為了抑制這些增量資金對(duì)樓市的宣泄，這兩天北京、廣州等地又出臺(tái)了更嚴(yán)厲的限購(gòu)增速，這說(shuō)明，即便沒(méi)有房產(chǎn)稅，抑制房?jī)r(jià)上漲的政策手段還是有的，只是再?lài)?yán)厲的政策還得有度，即不要刺破泡沫??這一底牌卻成為熱錢(qián)始終不愿離開(kāi)樓市的最大因素。

除了樓市存在泡沫，其他市場(chǎng)也或多或少地存在泡沫，之所以那么多所謂的理財(cái)產(chǎn)品能夠獲得較高的預(yù)期回報(bào)率，是因?yàn)槠涫找娑际墙⒘伺菽黄频幕A(chǔ)上，一旦泡沫破滅，所謂合理估值的假設(shè)就不復(fù)存在，有多少產(chǎn)品的價(jià)格還能保持堅(jiān)挺呢?所以，對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)以及匯率等管制強(qiáng)化已經(jīng)成為迫不得已的選擇，但卻不能成為永久的選擇。

不過(guò)，底牌既然已經(jīng)看見(jiàn)了，而且不會(huì)突然抽走，那么，2017年的各大類(lèi)資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該都不大：跌多了，政策會(huì)放松，反彈可期;漲多了，政策會(huì)收緊，要注意回落風(fēng)險(xiǎn)。但不可否認(rèn)的是，沒(méi)有不破的泡沫，中短期的維穩(wěn)將導(dǎo)致長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的累積，這已經(jīng)成為我們未來(lái)不得不去對(duì)付的高難度牌局