來(lái)源網(wǎng)絡(luò) 僅供參考，2015年消息對(duì)于“金九銀十”的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，又迎來(lái)重大利好。9月30日，央行官方網(wǎng)站公布通知，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策，對(duì)于在不限購(gòu)城市首次購(gòu)買普通住房的居民，商貸首付由此前最低30%降至25%。

同日，住建部、財(cái)政部、央行就切實(shí)提高住房公積金使用效率發(fā)布通知，要求2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。另外，全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)。

那么為什么要下調(diào)首付比例呢？

理由之一：樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，首套房商貸首付降至25%不會(huì)引起大規(guī)模投資投機(jī)

當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來(lái)買方市場(chǎng)的特征會(huì)越來(lái)越明顯。此時(shí)，對(duì)于樓市“下半場(chǎng)”的樓市來(lái)講，購(gòu)房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場(chǎng)需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場(chǎng)背景下，盡管“救市”政策出了四輪，即使是首套房商貸的首付比例下調(diào)，也不會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)大量的投資投機(jī)需求入市，也很難起到促使市場(chǎng)規(guī)模化放量。而供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。因此，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，首套房商貸首付下調(diào)不會(huì)引起市場(chǎng)大幅波動(dòng)，也可以成為刺激首套自住需求入市的手段。

理由之二：大多數(shù)城市仍然有去庫(kù)存壓力，有必要通過(guò)降首付去庫(kù)存

當(dāng)前，央行三次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來(lái)幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來(lái)樓市表現(xiàn)來(lái)看，盡管“救市”政策出了四輪，市場(chǎng)就是沒(méi)有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。

樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上也是這樣，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。從這個(gè)角度來(lái)看，首套房首付比例有必要進(jìn)一步調(diào)整，由原來(lái)的普遍首付三成降低為2成。從去庫(kù)存的角度來(lái)看，首付房貸首付下調(diào)后，可以加快去庫(kù)存的速度，有助于上述仍然有去庫(kù)存壓力的城市基本面好轉(zhuǎn)。

理由之三：首套房首付比例下調(diào)至25%，為首套自住需求購(gòu)房者爭(zhēng)取購(gòu)房時(shí)間

在首付比例上，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)。對(duì)于首套自住的購(gòu)房者來(lái)講，如果購(gòu)置首套房可以首付少一些，這也將大大降低購(gòu)房者入市的門檻，對(duì)于一部分自住需求購(gòu)房者來(lái)講，可以提前購(gòu)置房產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲而帶來(lái)越來(lái)越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對(duì)于剛需來(lái)講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購(gòu)房，也是對(duì)于這部分購(gòu)房者購(gòu)房機(jī)會(huì)的保護(hù)。

理由之四：首套房首付比例下調(diào)至25%，促使量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場(chǎng)兩相宜

從各個(gè)地方政府“救市”目的來(lái)看，無(wú)論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，總體還是要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，尤其是當(dāng)下，對(duì)于半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市而言，市場(chǎng)基本面仍然沒(méi)有復(fù)蘇好轉(zhuǎn)。對(duì)于商品住宅市場(chǎng)而言，只要“價(jià)格”控制得住不大幅反彈，其他方面比如市場(chǎng)交易量方面政策有可能會(huì)有所放松或出臺(tái)一些必要的“保量”的措施。

首套房首付比例下調(diào)至25%，有利于樓市成交量的增長(zhǎng)，對(duì)于政府財(cái)稅收入來(lái)講，由于市場(chǎng)保持基本的成交量，政府財(cái)稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來(lái)，降首付之后市場(chǎng)量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場(chǎng)兩相宜，何樂(lè)而不為？

首付比例下降 房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎利好

利好1：政策用意 助力房地產(chǎn)“金九銀十”

據(jù)央行網(wǎng)站公布的信息顯示，“降首付”新政策的目的是“為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費(fèi)”。

為何選擇在“十一”前一天公布消息？據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央行此次按慣例繼續(xù)選擇在假期前（往常有時(shí)會(huì)在周末前）公布消息，對(duì)股市的影響將更小一些；另外能夠刺激目前“十一”黃金期的購(gòu)房交易，使得簽約節(jié)奏加快，帶來(lái)購(gòu)房熱情的增加，為四季度樓市保持活躍態(tài)勢(shì)注入“穩(wěn)定劑”。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“金九”已低調(diào)現(xiàn)身，9月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比增長(zhǎng)29.0%。“9月下旬開始，各大城市和房企的推盤節(jié)奏明顯加快，以期在‘十一’假期積極促銷。”供應(yīng)放量，將擴(kuò)大購(gòu)房者房源的可選擇面，進(jìn)而利好交易的活躍，加上一系列利好消息，10月份市場(chǎng)成交預(yù)期依然可觀。

利好2 推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)督促各地積極制定細(xì)則

此次政策對(duì)于此前公積金異地使用、公積金用途管制等做法進(jìn)行了肯定，也發(fā)現(xiàn)了一些新問(wèn)題，所以督促各地積極制定細(xì)則，進(jìn)而真正落實(shí)中央政策。要求住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市提高個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，就是督導(dǎo)這些城市加快公積金貸款審批的效率，使得購(gòu)房者能夠以更快的效率和更大的規(guī)模來(lái)使用公積金資源。

公積金貸款資產(chǎn)證券化的提法比較新穎，和商業(yè)銀行貸款證券化的思路是一樣的，是讓房地產(chǎn)背后的公積金資源加快流轉(zhuǎn)、加快盤活，降低后續(xù)公積金管理中心的公積金放貸的壓力。