營口市城市房屋征收與補償暫行辦法

關于印發《營口市城市房屋征收與補償暫行辦法》的通知

營政發〔2012〕5號

各市（縣）、區人民政府，市政府各部門、各派出機構、各直屬單位：

《營口市城市房屋征收與補償暫行辦法》業經營口市人民政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　二?一二年五月一日

營口市城市房屋征收與補償暫行辦法

第一章　總則

第一條　為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和《遼寧省人民政府辦公廳關于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關問題的通知》（遼政辦發〔2011〕48號），結合我市實際，制定本辦法。

第二條　凡在本市主城區（站前區、西市區和老邊區納入城市規劃區域）國有土地上，因公共利益需要征收房屋的，均適用本辦法。

第三條　為了公共利益需要征收的城市房屋，必須符合城市總體規劃，有利于城市建設和舊城區改造，應當兼顧國家、集體、個人三者利益，遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，對被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償。

第四條　本辦法所稱征收人是指市、區政府。被征收人是指被征收房屋及其他應拆除物的合法所有權人。市、區政府設房屋征收管理部門，負責組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

市、區政府有關部門應當依照暫行辦法規定和本級政府規定的職責分工，相互配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。

第五條　上級政府應當加強對下級政府房屋征收與補償工作的監督。

第六條　任何組織和個人對違反本辦法的行為，有權向房屋征收管理部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監察。

第二章　征收管理

第七條　為了保障國家安全、促進經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區政府作出房屋征收決定。

（一）國防建設的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程的需要；

（五）由政府依照城市規劃對舊城區進行改造的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第八條　市、區房屋征收管理辦公室擬訂征收補償方案，報本級政府批準。

市、區政府組織相關部門對征收與補償方案進行論證，并向社會公開征求意見，征求意見期限不少于30日。修改后的征收補償方案向社會公布。

對多數被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，市、區政府應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第九條　市、區政府作出房屋征收決定后，應當及時公告。公告內容包括征收事由、征收房屋范圍、征收期限、征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

區政府在作出房屋征收決定發布公告前，須將征收補償方案報市政府審批。

第十條　房屋征收管理辦公室可以委托征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收管理辦公室對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第十一條　房屋征收實施單位應當在委托范圍內，按規定期限實施房屋征收與補償。

房屋征收期限由房屋征收管理辦公室，根據征收規模、征收項目性質等因素確定。

第十二條　對被征收的房屋，征收實施單位可以自行拆除，也可以通過競標等方式委托具有相應資格的單位進行拆除。被委托單位不得再委托征收業務。房屋征收管理部門不得作為征收實施單位。

第十三條　房屋征收范圍確定后，被征收范圍內的單位、個人和涉及的有關部門不得進行下列活動：

（一）房屋買賣、交換、出租、抵押、典當、贈與、分割、調換；

（二）居民常住戶口的遷入和分戶；

（三）申請、核發營業執照、稅務登記等相關證照；

（四）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押及相關用地審批；

（五）企業轉制、出售、租賃、承包、兼并；

（六）房屋的改建、擴建、新建、翻建及裝修；

（七）改變房屋結構和土地用途。

房屋征收管理辦公室應當就前款所列的事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限，最長不得超過1年。

第十四條　房屋登記管理部門應當在征收前對被征收房屋進行現場拍照、核查。房屋征收管理部門自征收補償安置協議訂立之日起30日內，依法辦理被征收房屋的產權注銷登記手續。

第十五條　產權人在境外的，告知其代理人或者代管人代為征求意見。在規定的搬遷期限內不作答復，或者無法告知產權人的，經房屋征收管理部門審核批準，征收單位向公證部門申請辦理證據保全后，可以先行征收，對使用人給予臨時安置。房屋的補償費及有關資料由房屋征收管理部門辦理提存公證并暫存。

第十六條　房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收管理部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受委托的房屋征收評估業務。

房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。

第十七條　房地產價格評估機構應對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄和保管，出具分戶評估報告。

房地產價格評估機構應當將房屋分戶評估報告逐戶送達，并將評估結果向被征收人公示7日。公示期間房地產估價師對評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

被征收人應當配合房地產價格評估機構開展評估工作；拒不配合的，自行承擔相應責任。

市成立房地產價格評估專家委員會，成員由具有房地產評估三級以上資質的房地產價格評估機構估價師及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成，市住房城鄉建設委和市、區房屋征收管理辦公室負責組織協調評估工作。

第十八條　在征收期限內，征收部門與被征收人應當訂立書面征收補償安置協議。實行貨幣補償的，協議中應當約定征收補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任以及需要約定的其他內容；實行產權調換的，協議中應當約定調換房屋的地點、房屋面積、產權調換差價及支付期限、搬遷補助費和臨時安置補助費的金額及支付期限，以及需要約定的其他內容。

第十九條　在征收通告規定的搬遷期限內，房屋征收單位與被征收人達不成征收補償安置協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收單位報請作出房屋征收決定的市、區政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區政府依法申請人民法院強制執行。

第二十一條　房屋征收管理部門實施房屋征收的補償安置資金應當全部用于房屋征收補償安置，不得挪作他用。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第三章　征收補償

第二十二條　作出房屋征收決定的市、區政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋停產停業損失的補償。

第二十三條　房屋征收的補償方式可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。被征收人有權選擇征收補償方式。

第二十四條　被征收人選擇貨幣補償的，按下列標準給予補償：

（一）征收區域內有照住宅平房和有照住宅樓房的貨幣補償，由房地產價格評估機構根據該區域范圍內，同期被征收房屋類似房地產市場平均交易價格，結合被征收住宅房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、成新、樓層、朝向等綜合因素，評估確定被征收房屋補償金額。被征收房屋室內裝飾裝修的價值應當與被征收房屋主體價值分別評估。

被征收房屋類似房地產市場平均交易價格，根據市房產交易管理中心提供的同期被征收房屋區域范圍內的類似住宅房屋平均成交價格確定。

（二）征收區域內有照住宅房屋選擇貨幣補償的給予重購商品住宅房屋價差補貼。計算公式如下：

重購商品住宅房屋價差補貼=（征收區域內同期普通商品住宅房屋建筑面積每平方米市場平均價格－征收區域內同期類似住宅房屋建筑面積每平方米市場平均價格）×被征收住宅房屋建筑面積。

同期普通商品住宅房屋建筑面積每平方米市場平均價格，根據市房產交易管理中心提供的同期被征收房屋區域范圍內的普通商品住宅房屋平均成交價格確定。

（三）征收區域內有照住宅房屋選擇貨幣補償，建筑面積低于45平方米的，給予普通商品住宅房屋建筑面積市場平均價貨幣補償標準40%的差額面積補貼。計算公式如下：

差額面積補貼=40%貨幣補償標準×（45平方米－被征收住宅房屋建筑面積）

（四）征收區域內有照住宅房屋選擇貨幣補償，并按規定時限搬遷的給予獎勵，其中：平房每戶給予3萬元；樓房每戶給予2萬元。

（五）征收區域內公有住房、有限產權房實行貨幣補償的，必須按規定參加房改，變更為完全產權后，再按有照房屋辦理相關貨幣補償手續。

（六）征收區域內商業房屋實行貨幣補償的，按照同期該征收區域類似商業房屋市場平均價格標準評估補償。

征收區域內有照住宅房屋從事經營活動（有合法審批手續，有營業執照）選擇貨幣補償的，除按前一、二款補償外，其經營面積部分，每平方米再按住宅房屋市場評估價標準，給予10%的補貼。

（七）征收企事業房屋，按房屋重置價格結合建筑面積、建筑結構、成新程度和地域類別，經房地產評估機構評估后，實行貨幣補償。

國有、集體企事業單位、民企職工及個體工商業者因征收停產、停業的，參加社會保險的，按上年本市在崗職工平均工資標準一次性給予三個月的補助費；未參加社會保險的職工和工商業者按本市最低工資標準給予一個月的補助費。

（八）征收無照房屋，按房屋重置價格結合房屋建筑面積、建筑結構、成新程度，經房地產評估機構評估后，統一實行貨幣補償。無照房屋居住認定，由所在區政府責成民政、公安、街道辦事處、社區組成聯合排查組確認，并將排查認定結果張榜公布。

無照房屋居住認定，須同時具備以下條件：

1．具有當地公安派出所登記的獨立戶口，且連續居住一年以上。

2．具有征收前在居住地交納的水、電、衛生等費用收據。

3．具有房屋登記管理部門確認（夫妻雙方）的市區內無其他住宅房屋證明。

被認定居住無照房屋的住戶，符合居住廉租房條件的，向居住地社區、街道辦事處申請，由所在區政府優先安排廉租房。

（九）被征收人對評估確定的征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產價格評估專家委員會申請評估鑒定。

第二十五條　被征收人選擇產權調換的，按下列標準給予安置：

（一）征收區域內有照平房征收就近產權調換安置的（征收方案確定），每戶（一照多戶，按一戶處理）按優惠價格增加15平方米房屋面積。

（二）征收區域內有照樓房征收就近產權調換安置的（征收方案確定），每戶按優惠價格增加5平方米房屋面積。

（三）征收區域內有照房屋征收選擇異地產權調換安置的（征收方案確定），每戶在原標準基礎上，再以優惠價格增加8平方米房屋面積。

（四）征收區域內有照房屋征收產權調換安置高層樓房的，每戶在規定標準產權調換面積基礎上，再按優惠價格增加8%平方米房屋面積。

（五）征收區域內公有住房、有限產權房屋征收實行產權調換安置的，按規定先參加房改，變更為完全產權后，再按有照房屋辦理產權調換手續。

（六）征收區域內商業用房實行產權調換的，交納被征收商業房屋的貨幣補償金額與安置房屋的價差款后，予以安置。

征收商業房屋的附屬物不作產權調換，由征收人按市場評估價格予以補償。

第二十六條　征收住宅房屋由征收人付給被征收人搬家補助費，一次性安置的，每戶補助300元；臨時過渡搬遷的每戶補助400元。臨時過渡租房費每戶（3人以下，含3人）每月500元，每增加1人每月增加60元。超期產權調換，自超期產權調換之日起，每戶每月再增加100元。超期產權調換的被征收人，進戶費的收取，應按產權調換時規定標準執行。

第二十七條　被征收人選擇住宅房屋產權調換的，應交納以優惠價格增加面積的代建費。

產權調換安置多層、高層樓房，優惠價格待建費交納標準，按市住房城鄉建設委公布的當年建筑成本價執行。

靠近戶型安置增減面積部分，按同期同區域普通商品房建筑面積市場平均價格結算差價。

產權調換面積標準：46平方米、54平方米、62平方米、70平方米、78平方米、85平方米。按此標準可上下浮動1平方米。

第二十八條　被征收人選擇住宅房屋產權調換安置的，應交納產權調換房屋差價：

（一）有照住宅平房產權調換，按原建筑面積每平方米交納房屋差價款150元。

（二）有照住宅冷樓房產權調換，按原建筑面積每平方米交納房屋差價款150元。

（三）有照住宅暖氣樓房產權調換，按原建筑面積每平方米交納房屋差價款100元。

第二十九條　征收范圍內拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；對未超過批準期限的臨時建筑，按批準期限折舊價值給予補償。

第四章　法律責任

第三十條　市、區政府及房屋征收管理部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級政府或者本級政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條　違反法律法規規定迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十二條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第三十三條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。

第三十四條　房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附則

第三十五條　老邊區未納入城市規劃區域、鲅魚圈區、大石橋市、蓋州市可參照本辦法執行。

第三十六條　本辦法自發布之日起施行。2003年12月24日營口市政府公布的《營口市城市房屋拆遷管理辦法》（營政發〔2003〕52號）同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，原則上繼續沿用原有的規定辦理。