湛江市物業管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

經業主共同決定，可以委托物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主自行管理。

第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則。

第四條 業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨鄉鎮(街道)黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

第五條 物業管理活動按照屬地管理原則開展相關工作，建立物業管理活動市、縣(市、區)、鄉鎮(街道)三級管理體系。

第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，建立健全物業服務企業及其從業人員的自律管理制度和誠信檔案;

制定物業管理服務規范，調解物業管理及行業內部糾紛，維護市場秩序和公平競爭，對違反法律法規和行業規范的行為給予公開批評;制定行業發展規劃，促進行業規范、持續、健康發展;加強對物業服務企業黨建工作的指導。

鼓勵本市物業服務企業加入物業管理行業協會。

第七條 住房城鄉建設部門、司法行政部門共同承擔對屬地物業管理糾紛人民調解工作的業務指導職責，健全溝通協調機制，研究物業管理糾紛的特點、難點和發展趨勢，構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯動、相互銜接的物業管理糾紛調解工作模式。

第八條 建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會或者鄉鎮人民政府(街道辦事處)按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布，或者以管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主;

發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

第九條 業主、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務

第三方評估機構，開展物業項目交接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章 業主自治

第十條 本辦法所稱業主，是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：

(一)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(五)其他符合法律法規規定的單位或者個人。

業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律法規的規定。

鄉鎮人民政府(街道辦事處)、縣(市、區)住房城鄉建設部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第十一條 物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名，可以向鄉鎮人民政府(街道辦事處)書面要求成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當在收到書面要求后一個月內成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。

第十二條 籌備組由業主代表五人至十三人的單數、物業所在地鄉鎮人民政府(街道辦事處)代表一人和建設單位代表一人組成。

籌備組業主代表由業主聯名推薦產生，根據聯名推薦人數多少的順序確定;聯名推薦人數相同的，可以抽簽確定排名順序。

鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當書面通知建設單位委派一名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權，同時增補一名業主代表。

第十三條 籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職;

(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

(四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

第十四條 籌備組應當做好以下工作：

(一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)確定業主委員會委員候選人人數、名額分配及產生辦法，確定候選人名單;

(六)制定首屆業主委員會選舉辦法;

(七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

第十五條 籌備組應當自成立之日起一個月內組織召開首次籌備工作會議。

籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的，經鄉鎮人民政府(街道辦事處)批準，可以延長三個月。

第十六條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立，籌備組的職責同時終止。

業主委員會應當在業主大會成立之日起三十日內，就業主大會成立事項向物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)、縣(市、區)住房城鄉建設部門備案，并持縣(市、區)住房城鄉建設部門開具的備案回執，到公安機關備案后刻制業主委員會印章。

前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起三十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案、物業管理區域的基本資料、公共收益和業主委員會辦公用房，報告共用部位、共用設施設備的使用、經營和收益情況。

第十七條 業主大會、業主委員會的運作應當嚴格按照《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《廣東省物業管理條例》以及現行物權法律制度等法律法規、規章、國家政策以及其他有拘束力的文件執行。

第十八條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

(一)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿，如涉及投票，應當另行取得業主的授權;

(二)決定本幢、單元、樓層范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

(三)決定本小組范圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第十九條 業主大會在管理規約和業主大會議事規則中可以約定以下表決方式：

(一)委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

(二)集合表決：業主大會對特定范圍內維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

(三)默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票;

(四)異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第三章 物業服務與管理

第二十條 業主對物業管理區域共有部分實施共同管理。

業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

第二十一條 市住房城鄉建設部門應當指導物業管理招標

投標平臺的建立。

建設單位應當通過物業管理招標投標平臺，以招標投標的方式選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的縣(市、區)住房城鄉建設部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務企業。

總建筑面積超過五萬平方米的住宅物業，在前期物業管理階段已交付使用的物業建筑面積不足物業管理區域建筑面積百分之五十，需要變更前期物業服務企業的，建設單位應當以招標投標的方式重新選聘前期物業服務企業。

業主大會可以通過物業管理招標投標平臺，以招標投標的方式選聘物業服務企業。

第二十二條 住宅物業的業主大會選聘物業服務企業的，應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。業主委員會與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂

物業服務合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法有效證明。

第二十三條 物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)和縣(市、區)住房城鄉建設部門備案。

第二十四條 建設單位應當按照《廣東省物業管理條例》第

三十八條的要求配置物業服務用房。分期開發建設的物業，如果物業服務用房不在先期開發的區域，建設單位應當在先期開發的區域內按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例且最低不少于五十平方米的標準配置臨時物業服務辦公用房。

臨時物業服務辦公用房應當在地面以上，具有正常使用功能，專門用于物業服務工作，不得挪作他用。物業服務用房交付使用后，臨時物業服務辦公用房可恢復原定用途。

變電室、設備間、消防控制室、監控室、公共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區配套用房、臨時性建筑及室內層高不足二點二米的房屋不得作為物業服務用房和臨時物業服務辦公用房。

第二十五條 建設單位應當按照住房城鄉建設部《物業承接查驗辦法》的規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定，向業主和前期物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第二十六條 建設單位應當在物業交付前，與選聘的前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

第二十七條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交全部物業承接查驗資料。

物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內將全部物業承接查驗資料移交給業主委員會。

第二十八條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內物業服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：

(一)企業營業執照、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、二十四小時服務投訴電話;

(二)物業管理區域建設用地規劃許可證等物業管理區域的劃定資料或平面圖;

(三)物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地和其他場地的資料或平面圖;

(四)物業服務用房及業主委員會辦公用房位置和面積;

(五)物業服務內容、物業服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;

(六)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等;

(七)公共水電費用分攤情況、住宅專項維修資金使用情況。

第二十九條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業專有部分，

或者進行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業等活動的，應當事先告知物業服務企業;物業使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修物業專有部分，或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業的書面意見。

物業服務企業應當將禁止行為和其他注意事項書面告知業主或者物業使用人，并按照物業服務合同約定或者管理規約規定進行監督。

物業服務企業應當按照物業服務合同約定或者管理規約規定，對物業裝修施工進行監督。對違反有關規定的行為，應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的，應當及時報告鄉鎮人民政府(街道辦事處)以及相關職能部門依法處理，并同時告知業主委員會。

第三十條 物業服務企業應當做好物業管理區域內車輛停放的管理工作，引導業主有序停車。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，應當經業主大會同意。沒有成立業主大會或業主委員會不能正常履行職責的物業管理區域，確實需要劃分臨時停車位彌補停車位不足的，物業服務企業應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，才能劃分臨時停車位。

對于物業管理區域內占用消防通道停放車輛等行為，物業服務企業勸阻無效后，應當報告消防救援機構及時介入處理。

第三十一條 物業服務企業應當按照合同約定做好物業管理區域內公共秩序維護、環境衛生管理、綠化管理等工作，落實人員防范、物防、技防措施，及時制止和勸阻物業管理區域內違法違規、損害業主合法權益的行為;制止和勸阻無效的，應當及時報有關職能部門處理。

第三十二條 物業服務企業應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志，確保完好有效。

物業服務企業應當在供電、供氣經營單位的指導下，做好應對火災的電力、燃氣處置工作。

第三十三條 物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內設立業主共有資金共管賬戶。

業主大會可以在銀行開設業主共有資金賬戶，也可以繼續使用物業服務企業開設的業主共有資金共管賬戶。業主大會設立業主共有資金賬戶后十五日內，物業服務企業應當將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金賬戶，并撤銷業主共有資金共管賬戶。

物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金收支情況，每年至少一次。

物業服務企業應當接受籌備組、業主大會對業主共有資金收支情況的監督。

第三十四條 物業管理區域的公共收益應當繳入業主共有資金共管賬戶或業主共有資金賬戶，根據業主大會的決定使用。

第三十五條 物業服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。物業服務收費及服務內容應當堅持公開、透明、質價相符的原則。

第三十六條 物業服務企業應當按照國家、省、市的相關規定協助有關職能部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、房屋出租管理、衛生防疫以及環衛保潔、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

第三十七條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主大會和業主委員會應當按照《廣東省物業管理條例》第五十條的規定選聘或者續聘物業服務企業。

業主、業主大會依法選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內與業主大會辦理交接，退出物業管理區域。

物業服務合同終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、部分物業權屬存在爭議或者對業主大會、業主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

原物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。

第三十八條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作;沒有業主委員會的，應當移交社區居民委員會(村民委員會)代管：

(一)物業承接查驗檔案;

(二)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備;

(三)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

(四)物業服務企業在服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的技術資料;

(五)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;

(六)業主房屋產權清冊等相關資料;

(七)其他應當移交的資料和財物。

第三十九條 原物業服務企業未在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域的，業主、業主委員會、新聘物業服務企業可以通過縣(市、區)住房城鄉建設部門或者司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域，辦理交接手續。

縣(市、區)住房城鄉建設部門應當按照《廣東省物業管理條例》第六十三條規定，對原物業服務企業不退出物業管理區域的行為立案查處，責令其限期退出;逾期拒不退出的，處以罰款。原物業服務企業不履行行政決定的，縣(市、區)住房城鄉

建設部門應當按照《中華人民共和國行政強制法》的規定，依法向人民法院申請強制執行。

對拒不退出或者移交資料的，經業主委員會請求，轄區內公安機關應當給予協助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。

第四十條 物業服務企業退出物業管理區域，業主、業主大會仍未選聘出新的物業服務企業的，應當由全體業主共同承擔管理責任;環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當及時指導和協助業主召開業主大會，選聘新的物業服務企業。

第四十一條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用，但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律法規規定，物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。

物業服務企業不得以用戶欠繳物業服務費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業服務企業追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

第四章 物業使用與維護

第四十二條 利用物業管理區域共有部分進行經營活動的，應當由業主共同決定，可能損害特定業主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經該業主同意。

利用物業管理區域共有部分經營所得的收益歸全體業主共有，由管理規約約定或者業主大會決定的管理機構進行管理，定期向全體業主公開收支情況，管理機構不得擅自挪用業主共有收益。業主大會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告向全體業主通報。

第四十三條 物業管理區域依法配建的人防工程平時用于停放汽車的，應當開放使用并保持人防功能，按照“誰受益、誰負責”的原則，由人防工程停車費收取方負責維修、保養。

第四十四條 物業出現危及安全或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養，物業服務企業負責物業管理區域共有部分安全檢查和維護保養。

第四十五條 任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境，不得有下列行為：

(一)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;

(二)占用公共場地、共用綠地種植蔬菜、果樹;

(三)擅自架設電線、電纜等;

(四)違反規定飼養動物;

(五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會有權依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行業行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第四十六條 物業管理區域有下列情形時，物業服務企業應當立即采取應急處置措施，保障安全：

(一)電梯、消防設施、供水、排水、供電、防雷、供氣設施設備發生故障或者其他影響正常使用的情況;

(二)外墻墻面存在脫落危險、外墻或者屋頂出現滲漏等情況;

(三)其他危及物業安全的緊急情況。

第五章 政府服務與監管

第四十七條 市住房城鄉建設部門負責本市物業管理的監督、管理、指導工作，履行以下職責：

(一)組織實施本辦法，研究制定有關實施政策細則;

(二)指導縣(市、區)住房城鄉建設部門、物業管理行業協會依法開展物業管理相關工作;

(三)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

(四)負責建立市物業服務行業專家庫;

(五)統籌指導全市物業管理的培訓與宣傳工作，定期對縣

(市、區)住房城鄉建設部門、鄉鎮人民政府(街道辦事處)開展物業管理政策法規等培訓;

(六)建立物業管理各類信息信用平臺。

第四十八條 縣(市、區)住房城鄉建設部門負責行政區域內物業管理的監督管理工作，履行以下職責：

(一)對劃定有爭議的物業管理區域進行確定;

(二)負責物業管理區域備案;

(三)負責業主委員會成立備案并開具備案回執;

(四)負責(前期)物業服務合同備案;

(五)協調處理行政區域內的物業管理糾紛;

(六)負責物業管理招標投標活動的監督、管理;

(七)協助配合鄉鎮人民政府(街道辦事處)調處物業管理矛盾糾紛。

第四十九條 鄉鎮人民政府(街道辦事處)履行以下職責：

(一)對籌備組成員及業主委員會候選人進行物業管理政策法規等培訓;

(二)組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，辦理業主委員會備案;

(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;

(四)建立物業管理矛盾投訴調解機制，及時處理轄區內物業管理糾紛;

(五)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作。

第五十條 市、縣(市、區)相關部門應當按照法定職責，負責下列事項的管理工作：

(一)發展改革部門負責保障性住房物業服務收費和普通住宅(含業主自有產權車位、車庫)前期物業服務收費的指導工作;

(二)自然資源部門負責業主共有物業權屬劃分登記，對違法建筑進行認定;

(三)城市管理和綜合執法部門負責亂設攤點、破壞綠化、

戶外廣告、飲食服務業油煙污染等監督及綜合執法查處;

(四)公安機關負責依法查處影響公共安全、公共秩序的違法行為，對技防系統、車輛停放等開展監督檢查;

(五)消防救援機構負責依法查處消防違法行為;

(六)衛生健康部門負責衛生防疫監督檢查;

(七)市場監督管理部門負責電梯等特種設備安全監察工作;

(八)人防部門負責人防工程設施使用的相關違法行為監督檢查;

(九)水務、生態環境、住房城鄉建設、城市管理和綜合執法等部門按各自職能負責供水、排水等監督檢查;

(十)其它部門按法定職責，做好相關監督管理;

(十一)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好專項服務。

第六章 物業管理糾紛調處

第五十一條 以現有的人民調解組織為基礎，建立物業管理糾紛人民調解組織體系：

(一)市住房城鄉建設部門會同市司法行政部門，依托行業協會等社會團體和其他組織成立市物業管理糾紛人民調解組織，受理、調解本市重大復雜疑難的物業管理糾紛。

(二)人口總量大、密度高、物業管理糾紛多發的鄉鎮(街道)，根據需要可以設立鄉鎮(街道)物業管理糾紛人民調解組織。物業管理糾紛較少的鄉鎮(街道)，可以依托已有的人民調解組織，吸納物業管理專業人員，強化物業管理糾紛調解職能。

第五十二條 市司法行政部門負責組建法律咨詢專家庫，市住房城鄉建設部門負責組建行業咨詢專家庫，為本市物業管理糾紛人民調解工作提供法律和政策支持，并參與重大疑難物業管理糾紛的研究和論證。

第五十三條 對調解難度大，影響面較廣、情況較復雜的物業管理糾紛，人民調解組織可以向轄區涉及物業管理糾紛的主管及相關部門反映，相關部門及時給予指導。

第五十四條 人民調解組織調解物業管理糾紛，一般在六十日內調結。如有特殊情況不能在六十日內調結，經糾紛雙方當事人同意，可以適當延長調解期限，但延長期限一般不超過三十日。

第五十五條 經人民調解組織調解的物業管理糾紛，當事人達成調解協議的，應當制作人民調解協議書;當事人認為無需制作調解協議書的，可以采取口頭協議方式，人民調解員應當記錄協議內容。調解協議對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當認真履行。

第五十六條 調解協議書自雙方當事人簽名、蓋章或者按指印，人民調解員簽名并加蓋人民調解組織印章之日起生效。口頭調解協議自雙方當事人達成協議之日起生效。達成調解協議后，

雙方當事人認為有必要的，可以自調解協議生效之日起三十日內共同向人民法院依法申請司法確認。

第五十七條 人民調解組織可以根據當事人自愿原則，調解住房城鄉建設部門移交的物業管理糾紛。調解成功的，制作人民調解協議書;調解不成功的，引導當事人通過訴訟途徑解決。

第五十八條 人民調解組織可以根據人民法院訴前引導或委托開展物業管理糾紛調解。調解成功的，制作人民調解協議書;

調解不成功的，應當告知當事人重新向人民法院提出訴訟申請，實現人民調解與訴訟程序的銜接。

第七章 附 則

第五十九條 業主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本辦法的相關規定執行。

第六十條 本市有關住宅專項維修資金管理、物業收費管理、電動車消防安全管理、前期物業管理招標投標等政府規章規范性文件和部門規范性文件繼續有效。

第六十一條 本辦法自 2020 年7月1日起施行，有效期三年。