荊門市物業服務收費管理實施細則

第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業持續健康有續發展，根據《價格法》、《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》和《湖北省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規規定，制定本細則。

第二條 本細則適用于荊門轄區范圍內經工商登記注冊、并取得相關資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同約定開展物業服務的收費管理。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務水平相適應的原則；倡導業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。

第五條 區別不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅物業服務收費實行政府指導價，其他服務項目以及別墅區、非住宅區的物業服務實行市場調節價。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主委員會或業主與物業服務企業合同約定。

第六條 市物價部門會同房管部門制定全市物業服務收費管理實施細則，審定并定期公布荊門城區物業服務收費指導性標準。各縣（市、區）物價和房管部門可以依據本細則制定轄區內具體管理規定和物業服務收費指導性標準。

第七條 物業服務實行分類管理，按物業服務等級收費。依據物業服務企業介入服務的階段和物業特點不同,物業服務分為前期物業、等級物業（或正式物業）和等外級物業服務。按照物業企業對物業小區服務內容、服務水平不同，將等級物業服務（或正式物業服務）分為三個服務收費等級，最高服務收費等級為一級，依次為二級、三級，不符合評定等級條件的小區為等外級。等外級物業服務收費標準不得高于物價和房管部門公布的三級物業服務等級收費的下限標準。

物業小區服務等級由房管部門會同物價部門評定。

第八條 普通住宅前期物業服務收費標準由建設單位與其按程序選聘的物業服務企業在不高于物價和房管部門公布的普通住宅物業等級收費標準范圍內合同約定；未約定具體標準的，則按物價和房管部門公布的三級物業等級收費標準執行。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應包含前期物業服務合同約定的物業服務標準、收費標準、計費方式等內容。

前期物業服務合同應約定服務時限，沒有約定時限的，原則上不得超過2年。前期物業服務時限到期的，物業企業應按程序到房管和物價部門辦理物業服務等級評定手續，并按相應的等級收費標準與業主委員會合同約定所在小區實際執行標準；前期物業服務到期未按規定辦理等級評定的，物業服務收費標準應按不高于三級物業等級收費標準下限執行。

第九條 普通住宅物業服務收費實行“一費清”制度。普通住宅物業服務 “一費清”是指受聘物業服務企業按物業服務合同約定提供物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護服務、物業服務區域內的清潔衛生、綠化養護和秩序維護等全過程服務所收取的物業服務費用。除此以外，不得收取其他費用。

物業企業接受業主委托提供物業服務合同以外的特殊約定服務（如家政服務、室內水電維修、家電維修等），可按雙方合同約定標準收取特約服務費。

第十條 物業服務收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未進行權屬登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積收取，房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多退少補。

第十一條 業主(或物業使用人)應當按照前期物業服務合同或商品房買賣合同約定的交房時間作為物業服務收費起始交費時間；沒有合同約定的，應當按照入住通知書（符合竣工驗收交付條件）約定的房屋交付時間作為起始交費時間。

第十二條 業主辦理入住手續一年內未入住或未使用的物業，業主應事先書面向物業企業備案說明，一年內空置期間物業服務費按規定標準的7O％交納，超過一年的由業主與物業服務企業協商確定。

廉租住房物業服務費按所在小區同類型住房等級收費標準的50%交納。

第十三條 業主對房屋進行裝修的，物業服務企業應與業主簽訂裝修服務協議，約定有關責任義務、禁止行為和注意事項等，并可按照物價和房管部門的規定，與業主或裝修企業約定裝修保證金（押金）、垃圾清運費、裝修工人出入證押金等費用的具體標準。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用。

裝修工程竣工并經業主、物業服務企業檢查驗收合格后，物業服務企業應及時退還裝修工人出入證押金，１８０天內退還裝修保證金（押金）。

第十四條 物業小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位）應首先滿足業主需要，由物業服務企業提供停車服務的，可收取車輛停放費，具體收費標準由物業服務企業與停車場權屬單位、業主委員會協商，并按物價部門有關機動車停放服務收費管理規定，合同約定具收費標準。

利用小區業主共有道路或者其他場地停放車輛（包括外來車輛進入小區臨時停放）收費，需經業主委員會同意，收費標準由業主委員會與物業服務企業合同約定。進入小區執行任務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車不得收取停車費。

第十五條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

未進行戶表改造的小區，對總表與分戶表之間發生的用水（電）損耗，可按水（電）量實際損耗額度（不含公共公用及物業辦公用水、電），在用戶之間公開、合理分攤。具體分攤方式可由物業服務企業與業主或業主委員會協商確定。物業服務企業應在醒目位置公示水（電）損耗在業主間分攤的具體情況。業主所用水（電）價格必須嚴格按照國家規定的價格標準執行，嚴禁將水電損耗通過提高水電價格的方式進行分攤。

第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主或業主大會同意后、按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造費用，應通過住宅專項維修資金列支，不得計入物業服務成本或支出由業主額外負擔。小區內沒有歸集住宅專項維修資金的，其費用由相關業主自籌，不得計入物業服務成本。

第十八條 物業服務企業要嚴格按照《關于商品和服務實行明碼標價的規定》要求,做好物業服務收費明碼標價工作，要在小區內醒目的位置設立公示欄，公示價格舉報電話12358。物業服務收費實行“四公開”，即：物業服務等級標準及服務內容公開、物業服務等級收費標準公開、特約服務項目及收費標準和物業服務年度收支情況公開。接受業主委員會、業主、物業使用人、物價和房管部門的監督。

物業服務企業實施普通住宅物業服務收費前，應按規定到物價部門辦理《湖北省服務價格（收費）監審證》手續，并接受物價部門年度審驗。

第十九條 各級物價和房管部門，應當加強對物業服務企業服務內容、服務質量和服務收費的監督管理。物業服務企業違反物業服務收費和有關法律、法規和政策規定的，由物價和房管部門依據各自職能予以查處。

第二十條 本辦法自發布之日起試行。荊門城區普通住宅物業服務等級收費標準，裝修保證金（押金）、垃圾清運、裝修工人出入證押金等項目的具體收費標準仍按市物價局、市房產管理局荊價規[2011]19號文件規定執行。

原市物價局、市房產管理局有關物業服務收費管理的規定與本實施細則相抵觸的，一律以本細則為準。如上級有新規定從其規定。