《洛陽市物業管理辦法》

第一條 為實施《河南省物業管理條例》(以下簡稱《省物業條例》)，規范物業管理行為，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

由房地產開發企業建設，出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，應當逐步實行物業管理。

第三條 市房產管理部門負責全市物業管理的組織、協調、指導和監督工作。

縣(市)、吉利區房產管理部門負責本轄區物業管理工作，接受市房產管理部門的業務指導和監督。

建設、規劃、公安、工商、物價、園林、公用事業等部門按照各自職責，共同做好物業管理區域內的有關工作。

第四條 開發建設單位在新建物業時，應當建設物業管理配套設施，制定前期物業管理方案。前期物業管理方案應當報房產管理部門備案。物業建成后，房產管理部門應當對物業管理配套設施進行驗收。

第五條 建設單位應當按物業總建筑面積2‰至4‰的比例提供業主自治監督和物業管理用房(最低不得少于50平方米)，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

第六條 業主的權利和義務，業主大會及業主委員會的組成和職責，按《省物業條例》第二章的規定執行。

新建住宅區入住率未達到50%之前，由開發建設單位代行業主委員會的職責。

第七條 業主委員會應當自業主大會選舉產生之日起30日內，持下列材料到房產管理部門辦理登記備案手續：

(一)業主委員會名稱、住所、所轄區域范圍；

(二)業主委員會成員名單及有效身份證明；

(三)業主大會參加人員及選舉情況；

(四)業主委員會章程。

房產管理部門應當在受理備案之日起15個工作日內完成審查工作，對符合《省物業條例》和本辦法規定的，核發備案證書；對不符合《省物業條例》和本辦法規定的，書面通知其依法重新選舉。

第八條 開發建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當同時移交下列資料：

(一)物業管理區域規劃圖、竣工總平面圖；

(二)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖；

(三)地下管網竣工圖；

(四)有關設施、設備的使用和維修技術資料；

(五)工程質量驗收資料及質量保證協議；

(六)物業管理區域內房屋、公共服務配套設施等項目清單及產權歸屬證明；

(七)房屋使用說明書和質量保證書；

(八)物業綜合驗收資料；

(九)其他應當移交的資料。

房產管理部門應當對移交工作進行監督、指導。

第九條 物業管理企業應當具備下列條件：

(一)有明確的章程和固定的辦公場所；

(二)有健全的組織管理機構和管理制度，并配備有與企業資質等級相適應的各類專業技術人員和經濟管理人員；

(三)有符合相應資質等級規定的注冊資金；

(四)有符合國家規定的財務管理制度；

(五)有健全的房屋管理、養護、維修等物業管理措施。

第十條 實行物業管理企業資質認證制度和物業管理人員持證上崗制度。

具備第九條規定條件的物業管理企業，應當向房產管理部門申領《物業管理企業資質等級證書》，并依法辦理登記注冊手續。

本市以外的物業管理企業進入本市接受委托從事物業管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到市房產管理部門備案。

第十一條 首次業主大會召開前，由開發建設單位選聘物業管理企業對物業提供管理服務。物業管理企業應當與業主逐一簽訂前期物業管理服務協議，協議中凡涉及業主共同利益的約定應當一致。

業主委員會或者其他組織委托物業管理企業進行管理服務的，應當與被委托的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。物業管理服務合同的內容應當符合《省物業條例》第三十三條的規定。

選聘物業管理企業，應當以公開招標方式為主，在房產管理部門指導下進行。在一個物業管理區域內，應當委托一個物業管理企業進行管理服務。

物業管理服務合同和前期物業管理服務協議，應當報房產管理部門備案。

第十二條 物業管理服務費的收取及標準，按《省物業條例》第三十六條、第三十七條的規定執行。

物業管理企業可以為業主或者使用人提供物業管理服務合同約定以外的專項特約服務，服務費用由物業管理企業與業主或者使用人協商確定。

第十三條 凡是實行物業管理的區域，供水、供電、燃氣、供曖、通訊等單位應當直接向每一位業主收取費用。

物業管理企業受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂代收合同，載明代辦服務費條款。不得向業主或者使用人另收代辦服務費。

第十四條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，在扣除物業管理企業代辦費用后，存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

第十五條 建設單位未按規定提供物業管理服務用房的，由房產管理部門責令其限期補建。逾期未補建的，應當繳納補建總價款，由業主委員會組織補建；按規劃不能補建的，由建設單位與業主委員會協商以其他方式等價補償，并可處以1萬元以下罰款。

建設單位未按規定移交物業管理所需資料的，由房產管理部門責令其限期移交，并可處以2000元以上5000元以下罰款。

第十六條 業主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設施、設備行為的，物業管理企業應當及時制止，并向有關主管部門舉報。建設、規劃、房產等主管部門可以依法對違法行為人予以行政處罰。

業主、使用人未按期繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以書面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定；經催收仍不繳納的，物業管理企業也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第十七條 物業管理企業違反《省物業條例》和本辦法規定，有下列行為之一的，業主委員會可按合同約定追究其違約責任，房產管理部門可對其予以警告、責令限期改正、降低其資質等級、直至吊銷資質證書，并可處以2000元以上1萬元以下的罰款：

(一)對房屋及其共用部位和設施、設備維修不及時的；

(二)管理制度不健全，管理混亂的；

(三)擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地，以及改變房地產和公用設施用途的；

(四)不履行物業管理服務合同及法律、法規、規章規定義務的；

(五)未取得物業管理企業資質證書或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的。

第十八條 業主、使用人、物業管理企業及建設單位之間發生糾紛時，可以通過協商解決或者申請房產管理部門進行調解，也可依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

當事人對房產管理部門的具體行政行為不服的，可依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產管理部門申請人民法院強制執行。

第十九條 房產管理部門及其工作人員未按《省物業條例》和本辦法履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，或者玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條本辦法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發布的《洛陽市城市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢止。