淄博市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第四條　物業(yè)管理堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則，堅持公開、公平、公正選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則。

第五條　市房產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、民政、財政、公安、價格、公用事業(yè)、環(huán)保、工商等有關(guān)部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條　區(qū)縣人民政府應(yīng)當按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立綜合管理工作制度，推進物業(yè)管理政策落實；應(yīng)當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展；應(yīng)當加強和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。

鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

㈠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

㈡提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

㈢提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

㈣參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

㈤選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

㈥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

㈦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

㈧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

㈨監(jiān)督專項維修資金的籌集、管理和使用；

㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

㈠遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

㈢執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

㈣按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

㈤按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條　實行業(yè)主名冊制度。

業(yè)主名冊應(yīng)當由業(yè)主委員會建立和管理。新建物業(yè)由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，在業(yè)主委員會成立后，移交給業(yè)主委員會管理。

業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當持相關(guān)證明材料由業(yè)主委員會在業(yè)主名冊上進行變更登記。

禁止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員泄露業(yè)主資料。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十三條　建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準文件等資料，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)單位意見后進行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由區(qū)縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法的規(guī)定重新進行劃分登記，但應(yīng)當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的業(yè)主同意。

第十四條　符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

㈠業(yè)主已入住面積的比例達到50%以上；

㈡業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上；

㈢自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到25%以上。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者10%以上業(yè)主聯(lián)合簽名，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

第十五條　符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在受理申請30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由7人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組應(yīng)當自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

第十六條　籌備組履行下列職責：

㈠確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

㈡草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

㈢確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

㈣提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

㈤召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第十七條　新建物業(yè)首次成立業(yè)主大會，建設(shè)單位應(yīng)當于籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料。

市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當制定并發(fā)布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的示范文本。

第十八條　業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

㈠按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；

㈡按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第十九條　業(yè)主大會履行下列職責：

㈠制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

㈡選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

㈢監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

㈣選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

㈤籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；

㈥決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

㈦決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第二十條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將書面征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當事先就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本辦法第十九條第㈤項和第㈥項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十九條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十一條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

㈠有20%以上業(yè)主提議的；

㈡發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

㈢業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

業(yè)主委員會履行下列職責：

㈠召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

㈢執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

㈣及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

㈤監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

㈥業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十三條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人（單數(shù)）組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。

未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

第二十四條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

㈠具有完全民事行為能力；

㈡遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

㈢遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

㈣熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

㈤具有一定的組織能力；

㈥具備必要的工作時間。

第二十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

㈠業(yè)主大會會議決議；

㈡業(yè)主大會議事規(guī)則；

㈢管理規(guī)約；

㈣業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

㈤法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起10日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明，對不符合條件的，出具業(yè)主委員會備案不予受理通知書，并告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)書面告知區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

第二十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議，每季度至少召開一次。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起3日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復(fù)。

第二十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交換屆選舉書面報告，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的組織指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后未提請組織召開業(yè)主大會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應(yīng)當自成立之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。未成立新一屆業(yè)主委員會的，按規(guī)定移交給社區(qū)居民委員會。不及時移交的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)督促其移交。

第二十九條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：

㈠因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

㈡限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

㈢依法被追究刑事責任，無法履行委員職責的；

㈣法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

㈠以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

㈡拒不履行委員職責的；

㈢業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

㈣違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

㈤因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給業(yè)主委員會。

第三十條　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第三十一條　業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

第三章 新建物業(yè)配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第三十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當嚴格按照國家和省市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標準進行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第三十三條 規(guī)劃部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當要求建設(shè)單位按規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：

㈠建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米；

㈡具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地上建筑，方便物業(yè)管理活動的正常使用。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第三十四條　住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務(wù)教育的中小學校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔，具體投資來源應(yīng)當在項目建設(shè)條件意見書中載明。

第三十五條　按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第三十七條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營單位或者建設(shè)單位安裝的水表、電表、煤氣表、熱量表等計量器具必須經(jīng)過法定計量檢定機構(gòu)檢定合格。未經(jīng)檢定或檢定不合格的，不得安裝。計量器具使用期限屆滿的，應(yīng)當由專業(yè)經(jīng)營單位負責換裝經(jīng)強制檢定合格的計量器具。

住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第三十八條　本辦法實施前住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定移交專業(yè)經(jīng)營單位的，按規(guī)范改造后，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。

第三十九條　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級政府和專業(yè)經(jīng)營單位主管部門應(yīng)當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

第四十一條 規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十二條　前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同進行的物業(yè)管理。

按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設(shè)單位應(yīng)當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標人少于3個或者物業(yè)規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)縣房產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十三條　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案。

第四十四條　鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第四十五條　建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后15日內(nèi)，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當一致。

第四十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十七條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十八條　建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

第四十九條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

㈠生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；

㈡雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

㈢小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；

㈣在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶計量裝置；

㈤電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

㈥按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

㈦小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

㈧按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

㈨按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

㈩住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

(十一)鍋爐、電梯等特種設(shè)備按法定程序檢驗合格；

(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第五十一條　建設(shè)單位應(yīng)當在區(qū)縣房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，按規(guī)定向其移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

㈠竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

㈡設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

㈢鍋爐、電梯等特種設(shè)備設(shè)計、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等相關(guān)安全技術(shù)檔案；

㈣物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

㈤業(yè)主名冊；

㈥物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會；尚未成立業(yè)主委員會的，移交給轄區(qū)社區(qū)居委會或街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與原規(guī)劃設(shè)計不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當書面通知建設(shè)單位及時整改。建設(shè)單位整改不及時或者整改后仍未達到規(guī)定要求的，由建設(shè)單位承擔相應(yīng)責任。

第五十三條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第五十四條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第五章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)

第五十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對聘用的工作人員定期進行崗位培訓(xùn)。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)服務(wù)單位或者個人承擔專項服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其相關(guān)責任不隨之轉(zhuǎn)移。

第五十八條　房產(chǎn)管理部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向房產(chǎn)管理部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

第五十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。

第六十條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

㈠物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

㈡公共綠化的維護；

㈢公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

㈣公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

㈤物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

㈥物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

㈦物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

㈧其他物業(yè)管理事項。

第六十一條　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案。

第六十二條　解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前60日通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

㈠移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

㈡提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

㈢移交物業(yè)服務(wù)用房；

㈣清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

㈤法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第六十三條　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)服務(wù)用房出租或者擅自改變用途。

第六十四條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格主管部門會同房產(chǎn)管理部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十五條　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費、車位（車庫）租賃費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市房產(chǎn)管理部門制定基準價及浮動幅度，報市人民政府同意后向社會公布。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同形式約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以另行約定。

第六十六條　物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第六十七條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者出租時，業(yè)主應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清相關(guān)費用。物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)使用人約定由誰交納物業(yè)服務(wù)費。約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主負連帶交納責任。

第六十八條　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第七十條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

第七十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。

第六章　物業(yè)的使用與維護

第七十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為:

㈠損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

㈡違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

㈢侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

㈣擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

㈤隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

㈥堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

㈦占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

㈧賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

㈨法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止，并報告相關(guān)部門。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第七十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

業(yè)主應(yīng)當按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

第七十四條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第七十五條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第七十六條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當在開工前持有關(guān)材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約等規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對住宅裝飾裝修活動進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為，業(yè)主不得拒絕和阻礙巡查工作。

第七十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修協(xié)議。住宅裝飾裝修協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

㈠裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；

㈡允許施工的時間；

㈢廢棄物的清運與處置；

㈣住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

㈤禁止行為和注意事項；

㈥裝修保證金的收取和退還；

㈦違約責任；

㈧其他需要約定的事項。

第七十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第七十九條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

第八十條　鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和規(guī)劃部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，規(guī)劃部門應(yīng)當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

第八十一條　業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第八十二條　建設(shè)單位應(yīng)當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照規(guī)定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

第八十三條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%至5%的比例，一次性向房產(chǎn)管理部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)管理部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

建設(shè)單位履行了法定保修責任的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當按規(guī)定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

第八十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當提供便利。

第八十五條　因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責任人承擔維修責任和相關(guān)法律責任。

第八十六條　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養(yǎng)。

第八十七條　業(yè)主應(yīng)當按照國家規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第八十八條　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第八十九條　專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

第九十條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十一條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益的，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他維修企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全巡查巡檢制度，及時發(fā)現(xiàn)查處物業(yè)存在的安全隱患，并設(shè)置安全防范警示標志，告知相關(guān)責任人及時解決處理，或者依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)規(guī)定及時解決安全隱患問題。

物業(yè)維修養(yǎng)護以及解決安全隱患時，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當予以配合，因相關(guān)業(yè)主拒絕配合，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人物業(yè)損壞及其財產(chǎn)損失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔賠償責任。

第七章 社區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十二條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的社區(qū)管理機構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第九十三條　房產(chǎn)管理、城管執(zhí)法、公安、規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。

第九十四條　實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、房產(chǎn)管理等部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

㈠業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；

㈡物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

㈢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

㈣物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

㈤需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第九十五條　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第九十六條　有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當給予協(xié)助、配合。

第九十七條　區(qū)縣人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由區(qū)縣人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由區(qū)縣政府承擔；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出按市、區(qū)縣政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔。市及區(qū)縣人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九十八條　舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

第九十九條　政府提倡舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理優(yōu)先選擇由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式；條件不具備的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)服務(wù)中心實施簡易物業(yè)管理。

舊住宅區(qū)物業(yè)管理堅持以人為本，堅持“區(qū)縣政府負責、部門協(xié)調(diào)、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府組織和社區(qū)居委會落實”的原則，實行“條塊結(jié)合，以塊為主，統(tǒng)一管理”的管理體制。

第一百條　未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

第八章　法律責任

第一百零一條　違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章有明確處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行。

第一百零二條　街道辦事處、鎮(zhèn)政府和規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)管理以及其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

㈠在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的；

㈡未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收、交接進行監(jiān)管的；

㈢未按照辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

㈣挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的；

㈤未按照辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

㈥發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

㈦其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第一百零三條　本辦法由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

第九章　附 則

第一百零四條　本辦法自2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。