第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

前款所稱房屋，包括建筑物內的商品住宅、經營性用房和物業管理用房。

第三條 物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

設區的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市政、城管執法、價格、工商、市容環境衛生、城鄉規劃、民政、環保、人防等有關部門及供水、供氣、供電等企業應當按照各自的職責分工和本條例規定，做好物業管理的有關監督管理工作。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門具體指導所轄區域內的業主依法設立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第六條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第七條 配套設施不齊全、環境質量較差的原有住宅小區，由所在地人民政府組織整治改造，逐步實行物業管理。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

(四)參加業主大會會議，行使投票權；

(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

(六)監督業主委員會的工作；

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

(八)依法使用物業共用部位、共用設施設備；

(九)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

(十)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

(十一)法律、法規規定的其他權利。

第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求；

(五)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(六)按時交納物業服務費用；

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

新建物業建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規定劃分物業管理區域，向設區的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記，并將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已經實行物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的設區的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門申請登記。

第十二條 一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告，并提供下列資料：

(一)物業管理區域登記證明；

(二)建筑規劃總平面圖；

(三)物業建筑面積清冊；

(四)業主名冊；

(五)交付使用的公用設施設備證明；

(六)物業服務用房配置證明。

建設單位未及時書面報告的，十名以上業主可以聯名向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

第十三條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同縣(市、區)房地產行政主管部門組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、房地產行政主管部門代表、物業所在地社區居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會或者村民委員會組織業主推薦產生。

第十四條 籌備組應當履行下列職責：

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則；

(四)確定首次業主大會會議表決規則；

(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法，提出業主委員會成員候選人名單；

(六)制定業主委員會選舉辦法；

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十五條 業主大會決定下列事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

(四)選聘、解聘物業服務企業；

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(七)物業管理區域內的其他物業管理事項。

第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托事項、委托權限和期限等內容。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會決定本條例第十五條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例第十五條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業主提議的；

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

第十九條 業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(四)組織籌集專項維修資金，并監督使用；

(五)督促業主按時交納物業服務費；

(六)監督管理規約的實施；

(七)勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋；

(八)業主大會賦予的其他職責。

第二十條 業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

第二十一條 業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守國家有關法律、法規；

(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

(四)熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律；

(五)具有一定的組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案：

(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況；

(二)業主大會議事規則；

(三)管理規約；

(四)業主大會決定的其他重大事項。

第二十三條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

業主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十五條 業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動，以及物業管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業主委員會應當建立信息公開制度，按照規定及時公布業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業主查詢所保管的物業管理信息。

第二十六條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業主委員會產生后，原業主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業主共同所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十七條 業主委員會成員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其成員資格：

(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的；

(二)不履行成員職責的；

(三)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害其他業主合法權益行為的；

(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

第二十八條 業主大會與業主委員會的活動經費及成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

第三章 前期物業管理

第二十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；投標人少于三個的，經縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

提倡非住宅物業的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第三十一條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約，并在售房時向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規約，不得損害購房人的合法權益。

第三十二條 建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二的標準，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。物業服務用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理房屋所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

第三十三條 新建物業符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房和城鄉建設行政主管部門備案；

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

(三)義務教育學校及幼兒園、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；

(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施已按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書，依照法律法規規定需要進行檢測的，還應當由具備相應資質的檢測機構檢測合格；

(六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

(七)法律、法規規定的其他條件。

第三十四條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整修。

第三十五條 建設單位應當按照規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十六條 建設單位在物業交付使用時，應當向物業買受人提供質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第三十七條 新建住宅物業實行質量保修金制度。

建設單位應當在新建住宅物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金，專項用于保修期內物業維修的保障。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。

建設單位購買了工程質量責任保險的，所投保物業可以不交存物業質量保修金。

建設單位在保修期限內不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

物業質量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門會同財政部門、發展改革部門制定，經省人民政府同意后公布施行。

第四章 物業管理服務

第三十八條 物業服務企業應當按照國家規定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、轉借。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業所在地設區的市或者縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門備案。

從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。職業資格證書不得轉讓、出租、轉借。

房地產行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。

第三十九條 物業服務內容主要包括下列事項：

(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

(二)公共綠化的維護；

(三)公共區域環境衛生的維護；

(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項；

(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；

(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

(七)物業服務檔案和物業檔案的保管；

(八)其他物業管理事項。

第四十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務事項、服務要求、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業所在地設區的市或者縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

省人民政府住房和城鄉建設主管部門應當制定、公布物業服務合同示范文本。

第四十一條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔電梯等機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第四十二條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告。

第四十三條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協助做好救助工作。

物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

第四十四條 物業服務企業應當建立和保存下列檔案和資料：

(一)小區共有部分經營管理檔案；

(二)小區監控系統、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養護記錄；

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)業主清冊；

(六)物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協議；

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

第四十五條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價；其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

物業服務收費實行政府指導價的，價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

第四十六條 已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付，其物業服務費由建設單位墊付，業主辦理房屋所有權證時，由業主返還建設單位墊付的費用。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

建設單位限定物業買受人辦理交付手續的時間不得少于二個月。

第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費的，物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公平、合理分攤，并定期公布。

第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主，直接為業主服務。物業管理區域內公共照明用電、園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十九條 物業服務合同期限屆滿的三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會。物業服務合同終止前，物業服務企業不得擅自停止服務。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第五十條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當向業主委員會交還下列資料和財物：

(一)本條例第三十五條第一款和第四十四條規定的資料；

(二)物業管理用房；

(三)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；

(四)物業服務期間業主出資配置的固定設施設備；

(五)其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交前款規定的資料和財物。

第五十一條 業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，新物業服務企業應當按照合同約定的時間進入物業管理區域服務。

第五十二條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

市容、公安、工商、環保、規劃等行政管理部門應當加強物業管理區域內環境衛生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的監督管理，依法處理違法行為。

物業管理行業協會可以依照國家和本省有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度，配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。

第五十三條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第五十四條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，社區居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會未依法履行職責；

(二)業主委員會換屆過程中出現問題；

(三)履行物業服務合同中出現重大問題；

(四)物業服務企業在變更交接過程中出現問題；

(五)其他需要協調解決的相關事項。

第五章 物業的使用和維護

第五十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業主、物業使用人和物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第五十六條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

經營所得收益經業主大會決定可以由業主委員會負責管理，也可以委托物業服務企業代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示。

第五十七條 物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。

規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。

出租規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第五十八條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定并公示。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

第五十九條 物業管理區域內根據規劃建設的人防工程，平時由投資者依照法律、法規的規定使用和管理。

利用物業管理區域內人防工程進行經營活動的，應當按照非住宅物業的標準交存住宅專項維修資金、交納物業服務費。

第六十條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和本省的規定以及臨時管理規約、管理規約，禁止下列行為：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

(二)違法搭建建筑物、構筑物；

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；

(五)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

(六)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

業主、物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當保持物業的整潔、美觀。

第六十一條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。物業服務企業不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

在業主、物業使用人裝飾裝修房屋期間，物業服務企業應當對裝飾裝修房屋情況進行現場巡查，業主應當予以配合。

第六十二條 業主、物業使用人應當合理、正當地使用物業，禁止下列行為：

(一)違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

(三)排放有毒、有害物質；

(四)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

(五)亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；

(六)違反規定飼養動物；

(七)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第六十三條 物業服務企業發現業主或者物業使用人在物業裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第六十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照住房和城鄉建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存專項維修資金。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第六十五條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第六章 法律責任

第六十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府，或者未按照規定提供有關資料的，由縣(市、區)房地產行政主管部門責令限期改正，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

第六十七條 建設單位違反本條例第三十七條規定，未交存物業質量保修金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本條例第六十條和第六十二條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

(二)違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款；

(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，恢復原狀，可以處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可以處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)擅自改變物業使用性質的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本條例第四十條第三款規定，物業服務企業未按時將物業服務合同報送備案的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

第七十條 違反本條例第四十九條規定，物業服務企業不履行物業服務合同約定擅自停止服務的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條 違反本條例第六十一條第一款規定，物業服務企業收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第七十二條 房地產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處以及相關行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未按照本條例規定組織成立業主大會籌備組的；

(二)未按照本條例規定履行監督檢查職責的；

(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第七十三條 對違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第七章 附 則

第七十四條 本條例有關專業用語的含義：

(一)專有部位，是指一套自用房屋分戶門內的空間及其室內墻面和天井、庭園等部位；

(二)專有設備，是指一套住宅內部的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

(三)共用部位，是指一幢住宅內部，建設費用已分攤進入住房銷售價值的由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、值班室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、屋頂等部位；

(四)共用設備，是指一幢住宅內部，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的由整幢住宅的業主、物業使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、電線、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備；

(五)共用設施，是指居住小區內，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的由業主、物業使用人共同使用的道路、綠地、停車場(庫)、路燈、公益性文體設施、安全防范設施、供水供電設施、消防設施、信報箱(群)、排水管道窖井、化糞池、垃圾站(房)等設施；

(六)房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

第七十五條 本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行房屋登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個以上專有部分的，按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統計總和計算。

第七十六條 由人民政府投資建設或者儲備的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房等保障性住房的物業管理參照本條例執行。

第七十七條 本條例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過的、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區物業管理條例》同時廢止。

關于《江西省物業管理條例(修訂草案)》的說明

——2011年11月28日在江西省第十一屆人大常委會第二十八次會議上

省住房和城鄉建設廳廳長 張勇

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受省政府的委托，現就《江西省物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)作如下說明。

一、修訂的必要性

發展物業管理，對于改善人民群眾的生活和工作環境，提升城市社會管理和服務水平，促進社會和諧穩定，都具有重要的現實意義。我省物業管理起步于上世紀90年代初，1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過了《江西省城市居住小區物業管理條例》。該條例的頒布實施，對規范我省物業管理工作，促進物業管理行業發展發揮了重要作用。至2010年底，全省已有物業服務企業981家，行業從業人員6萬余人，新建住宅小區實施物業管理覆蓋率達100%，全省物業管理整體水平日益提高。但是，隨著廣大業主對物業管理需求和期盼不斷提高，加之新情況、新問題不斷出現，物業管理糾紛也呈上升趨勢，物業管理收費難、小區停車難、業主自治機制不健全等困難和問題日益突出，我省現行條例已經不能滿足當前物業管理發展的實際情況和客觀需要。2010年，根據全國人大常委會的工作部署，省人大常委會對我省地方性法規進行了一次全面清理，其中《江西省城市居住小區物業管理條例》作為需要全面修訂的項目，建議省政府列入年度立法計劃。因此，有必要對該條例進行修訂。

二、審查經過

修訂草案送審稿由我廳起草，于2011年3月31日報省政府。在審查修改過程中，書面征求了省人大財經委、省人大常委會法工委、省發改委、省財政廳、省國土資源廳、省公安廳、省民政廳、省衛生廳、省教育廳、省環保廳、省工商局、省消防總隊、省電力公司、部分房地產公司、物業服務企業及11個設區市政府、部分縣級政府的意見。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬，會同省政府法制辦先后到鷹潭市、南昌市、宜春市、豐城市進行調研。6月20日，分別召開了專家論證會和部門協調會。根據調研、論證、協調中各方提出的意見，會同省政府法制辦對送審稿進行了多次修改。

鑒于該立法項目涉及面廣、社會關注度高，為增強政府立法的科學性、民主性，擴大群眾的參與度，充分聽取社會各界的意見和建議，提高政府立法質量，經凌成興常務副省長同意，8月18日《江西日報》刊登了修訂草案征求意見稿全文，向社會公開征求意見。截至9月底，共收到信件和電子郵件68封，意見二百余條，主要集中在物業質量保修、物業服務收費等問題上。我廳會同省政府法制辦對征集的意見進行了逐條梳理，對有價值的意見予以了采納。

11月17日，省政府第57次常務會議討論通過了修訂草案，提請省人大常委會審議。

三、幾個主要問題的說明

(一)關于《條例》的名稱

原條例名稱為《江西省城市居住小區物業管理條例》，適用范圍僅限于城市居住小區，而目前物業管理已經深入到機關、企業、醫院、學校等非居住用房，國務院《物業管理條例》將物業界定為已經建成并投入使用的各類房屋及其配套的設施設備和場地。因此，根據國家有關法律法規，參照外省市的做法，結合當前物業管理的實際需要，將原《江西省城市居住小區物業管理條例》修改為《江西省物業管理條例》。

(二)關于業主大會和業主委員會

業主大會和業主委員會能否依法成立和正常運轉，直接關系到廣大業主的切身利益。為規范業主自治，保障業主權益，修訂草案明確規定了業主大會和業主委員會的職責，以及召開業主大會和業主委員會需具備的條件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三條)。由于首次業主大會會議的籌備直接影響到業主大會、業主委員會的成立和正常開展工作。因此，修訂草案對首次業主大會成立條件、業主大會籌備組的組織形式和工作職責等作了具體規定(第十二、十三、十四條)。為保證業主大會、業主委員會正常運行，修訂草案規定業主大會與業主委員會的活動經費及成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定(第二十八條)。

(三)關于住宅物業質量保修責任

國務院《物業管理條例》第三十一條規定：“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。”為了將這一規定落到實處，避免住宅物業在物業保修期內出現質量問題時，施工單位與建設單位互相推諉，導致業主權益得不到保障，借鑒貴州、上海等省市的做法，修訂草案設立了質量保修金制度。規定建設單位應當在新建住宅物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金，專項用于保修期內物業維修的保障。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。如果建設單位不履行法定保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經房地產行政主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支，以此保障業主的權益(第三十七條)。

(四)關于物業服務和收費

物業服務企業為業主提供連續不間斷服務，業主按照約定交納物業服務費，是物業管理正常有序運行的保障。針對物業服務企業為業主提供的服務，修訂草案作了以下幾個方面的規定：一是規定物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，加強日常檢查；物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告(第四十二條)。二是為了防止物業服務合同期限屆滿時因業主委員會或者物業服務企業不再續訂合同而導致物業服務中斷，修訂草案規定，物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會(第四十九條)。三是規定實行物業管理聯席會議制度，協調解決物業管理中的問題和糾紛(第五十四條)。

針對業主按照約定交納物業服務費的問題，修訂草案作了以下幾個方面的規定：一是明確物業服務收費標準。價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定(第四十五條)。二是規定已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔(第四十六條)。三是規定物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任(第四十七條)。

(五)關于物業的使用和維護

合理使用、有效維護物業是物業管理區域內全體業主與物業服務企業的共同責任。為此，修訂草案主要作了以下幾方面規定：一是對改變物業公共建筑和共用設施用途，以及占用、挖掘物業管理區域的道路、場地等行為作了限制性規定(第五十五條)。二是規定業主裝飾裝修房屋應當事先告知物業服務企業，并遵守國家和本省的規定以及臨時管理規約、管理規約，同時明確了物業服務企業的監督管理責任(第六十、六十一條)。三是規定住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存專項維修資金(第六十四條)。四是規定物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償(第六十五條)。