廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實(shí)施細(xì)則

第一章　總　則

第一條　根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第五十四條，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條　根據(jù)《規(guī)定》第三條，市建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；

（二）監(jiān)督管理全市的專項(xiàng)維修資金；

（三）建立物業(yè)管理行業(yè)的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度；

（四）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策并開展政策宣傳工作；

（五）指導(dǎo)各區(qū)建設(shè)主管部門開展下列工作：

1.依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為；

2.監(jiān)督物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)活動；

3.開展物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督檢查；

4.建立物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺；

5.定期組織物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)行管理的培訓(xùn)；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他職責(zé)。

第三條　民政部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)建立物業(yè)管理互動共治體系。協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會依法指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社會組織等開展工作，建立以社區(qū)為服務(wù)平臺、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)施主體，社區(qū)內(nèi)社會組織廣泛參與的工作機(jī)制；

（二）會同有關(guān)部門指導(dǎo)社區(qū)居民委員會參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛多元化調(diào)解，建立社區(qū)物業(yè)糾紛多元化協(xié)商解決機(jī)制；

（三）會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)社區(qū)居委會支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種形式的社區(qū)服務(wù)。

第四條　區(qū)建設(shè)主管部門履行轄區(qū)內(nèi)的下列物業(yè)管理工作職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)管職責(zé)；

（二）會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)整和決定物業(yè)管理區(qū)域范圍；

（三）辦理（前期）物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)等備案事項(xiàng)；

（四）監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動；

（五）依法處理物業(yè)管理的信訪投訴事項(xiàng)，建立區(qū)級物業(yè)管理行政調(diào)解一站式糾紛解決平臺；

（六）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批的初審工作；

（七）配合開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)檢查工作；

（八）開展對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)督檢查工作；

（九）依法實(shí)施物業(yè)管理的行政處罰；

（十）負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金使用和核銷的日常監(jiān)督管理工作；

（十一）定期組織街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會的相關(guān)工作人員、業(yè)主委員會委員（候選人）、業(yè)主委員會專職工作人員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)行管理的培訓(xùn)；

（十二）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)建設(shè)主管部門可以委托所屬物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理工作。

第五條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在區(qū)民政部門、區(qū)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下，具體履行轄區(qū)內(nèi)下列工作職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會籌備、成立、換屆等工作；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作；

（三）在未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會且拒不執(zhí)行限期組織召開業(yè)主大會決定的情形下，負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會；

（四）對業(yè)主委員會無法召開會議的，負(fù)責(zé)直接組織召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（五）對業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉；

（六）責(zé)令業(yè)主大會、業(yè)主委員會限期改正違法違規(guī)的決定；

（七）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的公章；

（八）組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議；

（九）依法處理涉及業(yè)主大會和業(yè)主委員會的信訪事項(xiàng)；

（十）法律、法規(guī)和市、區(qū)政府規(guī)定的其他職責(zé)。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可委托社區(qū)居民委員會（社區(qū)工作站）實(shí)施前款所列的具體工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)配備物業(yè)管理工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

第六條　各區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可通過購買服務(wù)方式，聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆，以及物業(yè)管理糾紛的調(diào)解等工作。

第二章　業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)《規(guī)定》第七條、第八條向市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)查閱業(yè)主相關(guān)資料的，市房地產(chǎn)檔案管理機(jī)構(gòu)在收到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的書面查詢函件后7個工作日內(nèi)以書面形式答復(fù)并提供所查閱內(nèi)容。

第八條　首次業(yè)主大會籌備組按《規(guī)定》第九條至第十一條組織成立，成員為7至11人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）派工作人員擔(dān)任，常務(wù)副組長由社區(qū)居民委員會派代表擔(dān)任。建設(shè)單位已不存在，或經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面通知后仍未在通知期限內(nèi)委托一名代表參加籌備組的，建設(shè)單位可不作為籌備組成員。

第九條　籌備組成員中的業(yè)主應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在本住宅小區(qū)實(shí)際居��；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）依法履行法律法規(guī)等規(guī)定的業(yè)主義務(wù)；

（四）本人、配偶及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；

（五）熱心公益事業(yè)，具有參加籌備組工作的時間；

（六）無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為；

（七）臨時管理規(guī)約中規(guī)定的其他條件。

第十條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按《規(guī)定》第十條組織成立首次業(yè)主大會籌備組，在收到建設(shè)單位報告或業(yè)主請求后，應(yīng)當(dāng)制定組建籌備組的公告，明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生辦法和提交資料的方式、時限等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)組建籌備組的公告，組織業(yè)主推薦籌備組中的業(yè)主成員。

籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期間，業(yè)主對籌備組成員有異議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核。籌備組自公告之日起成立，并按相關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會。

第十一條　鼓勵規(guī)模較大且條件較好的物業(yè)管理區(qū)域，建立業(yè)主代表制度，具體指業(yè)主可以以書面委托的形式，約定由業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管理事項(xiàng)的表決權(quán)。

業(yè)主代表資格及選舉辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第十二條　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員及其候選人應(yīng)符合下列條件：

（一）具有業(yè)主身份，住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)在本住宅區(qū)實(shí)際居��；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具備一定組織能力；

（四）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的義務(wù)；

（五）未發(fā)生侵害本物業(yè)管理區(qū)域其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；

（六）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；

（七）本人、配偶及直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無直接的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)或利害關(guān)系；

（八）具備履行職責(zé)的健康條件和文化水平；

（九）具有履行職責(zé)的工作時間；

（十）無欠繳物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用及違章搭蓋的行為；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦具有本市戶籍、具備中國共產(chǎn)黨黨員身份、文化程度較高、居住時間較長的委員擔(dān)任。

鼓勵在社區(qū)居民委員會或其居民小組中任職的業(yè)主與物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會委員交叉任職，完善聯(lián)合工作機(jī)制。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業(yè)主委員會委員的選舉。

第十三條　經(jīng)業(yè)主大會決定，可以給予業(yè)主委員會成員適當(dāng)?shù)膱蟪�，費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。

鼓勵業(yè)主大會和業(yè)主委員會根據(jù)《規(guī)定》第十八條聘請專職工作人員處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常事務(wù)，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確其工作職責(zé)、工作時間、工作內(nèi)容和薪資報酬。專職工作人員應(yīng)當(dāng)定期接受區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織的培訓(xùn)。

第十四條　《規(guī)定》第十九條第四項(xiàng)中“無正當(dāng)理由”包括但不限于下列理由：

（一）尚未入住或房屋空置；

（二）個人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同；

（三）房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意；

（四）其他部分業(yè)主不交費(fèi)；

（五）其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關(guān)損失；

（六）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿。

第十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會名稱和成員名單；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）首期、日常專項(xiàng)維修資金的收支情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（八）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公示，若有變化的應(yīng)當(dāng)及時更新。

前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公示一次，公示期7日以上，第四項(xiàng)、第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)同步在“廈門市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理網(wǎng)”公示。

前款第七項(xiàng)、第八項(xiàng)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起5日內(nèi)予以公示，公示期不少于7日。

第十六條　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得存在下列行為：

（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)或停車費(fèi)用減免及其他不正當(dāng)利益；

（二）采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項(xiàng)維修資金、共有部分收益等歸全體業(yè)主共有的資產(chǎn)；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（四）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第十七條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定終止其委員資格：

（一）不履行業(yè)主法定義務(wù)的；

（二）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（三）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)的；

（四）利用業(yè)主委員會委員身份謀取私利的；

（五）侵害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主合法權(quán)益的；

（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員有上述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議終止其委員資格，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在收到申請之后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會做出表決決定。業(yè)主委員會未按照規(guī)定時限組織召開的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開。

出現(xiàn)上述情形的，業(yè)主委員會委員資格自業(yè)主大會會議作出決定之日起終止。

第十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自其選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（一）業(yè)主委員會備案表；

（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的業(yè)主身份證明、個人簡歷、聯(lián)系方式等基本情況；

（五）業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定要求的其他材料。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理變更備案。

資料齊全、符合法定形式的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時發(fā)放業(yè)主委員會備案證明或變更備案證明。

第十九條　業(yè)主委員會向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提供街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的備案證明。業(yè)主委員會印章標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用管理規(guī)定和檔案管理規(guī)定。

第二十條　上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿10日內(nèi)將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以聘請第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)資金使用情況等進(jìn)行審計(jì)。

第二十一條　業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由專職工作人員或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

第二十二條　業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定等需要抄送全體業(yè)主的資料，可以采用以下方式之一進(jìn)行抄送：

（一）掛號信件或特快專遞；

（二）電子郵件；

（三）手機(jī)短信；

（四）其他電子信息傳送方式。

業(yè)主的住址、電話、電子郵箱等聯(lián)系方式以入住時登記的信息為準(zhǔn)；業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的信息為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)抄送業(yè)主的相關(guān)信息，按照業(yè)主登記的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。

抄送人應(yīng)當(dāng)保留已抄送的相關(guān)記錄。

第二十三條　需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告或公示的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的宣傳欄以及幢（梯）張貼的形式，同時根據(jù)實(shí)際情況選擇下列至少一種形式作為補(bǔ)充：

（一）在物業(yè)服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼；

（二）在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼；

（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。

第二十四條　關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立、換屆等工作，各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況，制訂具體操作細(xì)則。

鼓勵各區(qū)設(shè)立扶持業(yè)主大會和業(yè)主委員會發(fā)展的資金，用于培訓(xùn)相關(guān)人員，評選和獎勵有突出表現(xiàn)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

第三章　物業(yè)服務(wù)和物業(yè)使用

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、日常專項(xiàng)維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設(shè)置標(biāo)牌長期公示。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)制度，按照合同約定加強(qiáng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、維護(hù)，并做好記錄。

電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防設(shè)施設(shè)備，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方的安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

第二十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，對裝飾裝修的時間、內(nèi)容、垃圾處理、噪音控制以及電梯等共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)管理等事項(xiàng)和違約責(zé)任進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還裝修保證金。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議或未履行協(xié)議約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修過程中損壞共用設(shè)施設(shè)備、污染共用部位、違章搭建的，由業(yè)主、物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀；業(yè)主、物業(yè)使用人不修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復(fù)、保潔、恢復(fù)原狀，所需費(fèi)用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域安全防范工作的組織、落實(shí)情況應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信評價范圍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合安防工程的組織實(shí)施。

第二十九條　本市物業(yè)項(xiàng)目鼓勵實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。一個物業(yè)管理項(xiàng)目可配備一名負(fù)責(zé)的項(xiàng)目經(jīng)理。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《規(guī)定》第二十四條備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會備案證明；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同；

（四）普通住宅前期物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)通知書；

（五）項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關(guān)資料。

資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案。

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施不符合規(guī)定或約定要求的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)整改，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第三十二條　政府有關(guān)部門或公共服務(wù)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營和服務(wù)活動，不得亂攤派、亂收費(fèi)；不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務(wù)或社區(qū)服務(wù)的有關(guān)職責(zé)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理和服務(wù)。

第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營性收益使用或管理事項(xiàng)。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目獨(dú)立設(shè)賬，按物業(yè)服務(wù)合同約定代為支出。物業(yè)服務(wù)酬金應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者數(shù)額提取。

實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年至少公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況一次。業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公告。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務(wù)合同未到期，需提前解除的，應(yīng)當(dāng)報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)建設(shè)主管部門后，并提前30日告知全體業(yè)主。

第三十六條　有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或終止的；

（二）生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷的；

（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。

第三十七條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主本人承擔(dān)。

物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、更新和管理責(zé)任，由有關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用。

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域由一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位申請變更為兩個以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)充設(shè)立專項(xiàng)維修資金。

第三十九條　建設(shè)主管部門可聘請第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行審計(jì)，并依法對違法違規(guī)行為進(jìn)行處理。

專項(xiàng)維修資金管理工作經(jīng)費(fèi)納入建設(shè)主管部門預(yù)算。

第四十條　首期專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入市建設(shè)主管部門設(shè)立的維修資金專戶。經(jīng)市建設(shè)主管部門授權(quán)，日常專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行開立專戶，資金的繳存和使用接受建設(shè)主管部門監(jiān)督。

專項(xiàng)維修資金的使用由具有造價咨詢資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)審核。造價審核費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用可從專項(xiàng)維修資金中列支。

第四十一條　已成立業(yè)主委員會且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項(xiàng)進(jìn)行審核確認(rèn)；未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代為確認(rèn)。

第四十二條　有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金：

（一）屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的；

（二）電梯出現(xiàn)故障，特種設(shè)備管理部門要求對電梯進(jìn)行維修、更新、改造的；

（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水的；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險的；

（五）共用給排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的；

（六）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，消防部門下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。

第四十三條　根據(jù)《規(guī)定》第三十七條需進(jìn)行專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的，續(xù)籌的方式、金額等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

尚未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。未按時足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面方式督促限期續(xù)籌；逾期仍未足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交。

第四章　監(jiān)督和責(zé)任

第四十四條　業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員和專職工作人員違反本實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）還應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員或?qū)Ｂ毠ぷ魅藛T的相關(guān)不良行為，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報區(qū)建設(shè)主管部門。情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)列入向社會公布的警示名單。

第四十五條　上一屆業(yè)主委員會違反本實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定，拒不將其保管的有關(guān)印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會并辦理好交接手續(xù)的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。

第四十六條　業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以責(zé)令限期改正，也可以請求人民法院予以撤銷。

第四十七條　物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)列入向社會公布的警示名單。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實(shí)施細(xì)則第三十六條規(guī)定的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第四十五條予以處理。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在拒不退出物業(yè)管理區(qū)域、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施用途、不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主投訴較多且屬實(shí)、未按規(guī)定繳存日常專項(xiàng)維修資金和公布專項(xiàng)維修資金收支情況等情形的，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定處理，并作為不良行為記入誠信檔案。

第五十條　業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛的，可以向所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出糾紛調(diào)解。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時組織調(diào)解，達(dá)成調(diào)解意見的，應(yīng)當(dāng)形成雙方簽署的具有法律效力的書面調(diào)解意見書。

鼓勵建立物業(yè)服務(wù)糾紛第三方調(diào)解機(jī)制。

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大矛盾糾紛影響社會穩(wěn)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時召集信訪、公安、司法、建設(shè)、城管等相關(guān)部門組成聯(lián)席會議進(jìn)行妥善處理，加大對有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立與換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘解聘、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接等突出矛盾糾紛的調(diào)處力度。

第五章　附　則

第五十二條　保障性住房的專項(xiàng)維修資金使用等物業(yè)管理工作按照本市保障性住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條　本實(shí)施細(xì)則由市建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十四條　本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行，有效期5年。