鐵嶺市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，保障物業的合理使用，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》及有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于全市行政區域內的物業管理活動。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指物業管理區域內建設單位或業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格、營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業管理服務活動的企業。

第四條 市住房城鄉建設委是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理活動的監督、管理。

縣（市）區房產行政主管部門，鐵嶺經濟開發區、鐵嶺新城區、鐵嶺高新技術產業開發區管委會，對本轄區內物業實施監督、管理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

城市街道辦事處，負責本轄區內業主自治管理活動的指導、監督工作。

物價、規劃、綜合執法、環保、公安消防等部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條 業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業企業，應積極推行以招投標方式選聘物業企業。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域由所轄區房產行政主管部門確定。只有一個業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主委員會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業所在地的縣級房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用的公共設施設備證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十條 新建住宅小區入住率達到50%以后，在縣級房產行政主管部門的指導和協助下，由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區代表組成首次業主大會籌備組。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。達到物業管理條件的原有住宅小區由社區居民委員會、業主代表組成業主大會籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。

第十一條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

以上內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十二條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十三條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

業主代表因故不能參加會議的，其所代表的業主可另選一名業主代表參加。

第十四條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至15人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第十五條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。業主委員會設主任1人、副主任2人，主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的縣級房產行政主管部門、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第十六條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第十七條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本辦法第十七條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十七條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主、業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督業主規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（一）擅自擴大收費范圍和提高收費標準的；

（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；

（三）未按規定辦理收費許可證的；

（四）未按規定實行收費公示和明碼實價的；

（五）提供服務質價不符，只收費不服務和多收費少服務的；

（六）其他違反本辦法的行為。

第七十三條 違反本規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十四條 工業園區，集中工礦區的住宅物業管理，可參照本辦法執行。

第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉建設委負責解釋。

第七十六條 本辦法從1月1日起施行，有效期五年，《鐵嶺市物業管理暫行辦法》同時廢止。