通遼市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規范通遼市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《國務院物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等法律、法規的有關規定，結合通遼市實際，制定本辦法。

第二條 在通遼市行政區域內從事物業管理及其相關活動適用本辦法。

第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。建設、規劃、財政、環保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。

第四條 各旗縣市區人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。

第二章 業主及業主大會

第五條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》有關規定執行。

第六條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第七條 一個物業管理區域內成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。

第八條 各旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。

配套設施不全，不具備物業管理條件的物業區域，由各旗縣市區人民政府組織治理，按照政府、建設單位、居民合理負擔的原則創造條件，逐步實行物業管理。

第九條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。

第十條 業主大會籌備組由物業所在地街道辦事處及居民委員會負責組織成立，但必須在物業所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門指導下。由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)、物業所在地居民委員會組成業主大會籌備組，具體負責業主大會籌備工作。

籌備組中的業主代表由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

第十一條 籌備組自組成之日起三十日內在物業所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門指導下，由物業所在地街道辦事處及居民委員會負責組織召開業主大會會議，并通過業主公約、業主大會議事規則、選舉產生業主委員會和制定物業管理用房使用方案。業主委員會納入社區人民調解、治安保衛、公共衛生、公共事務、公益事業等委員會管理。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十二條 業主在業主大會會議上的投票權按《內蒙古自治區物業管理條例》的標準確定。

第十三條 業主大會履行下列職責：

(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業管理企業;

(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(六)制定物業管理用房使用方案;

(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十四條 業主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式;但必須有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。

業主必須參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

第十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十六條 物業管理區域內業主人數較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，由物業所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業主大會臨時會議：

(一)百分之二十以上的業主提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其它情況。

第十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

(一)定期向業主宣傳有關物業管理的法律法規;

(二)報告物業管理的實施情況;

(三)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

(五)監督業主公約的實施;

(六)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會的人數由業主大會根據實際情況按照三人至九人的單數確定。