陽泉市物業(yè)管理細(xì)則

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設(shè)施。

第四條市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的政策指導(dǎo)及監(jiān)督管理工作。縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、環(huán)保、公安、物價、財政、工商等部門依法按照職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。

第五條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及管理活動進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。

社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第二章業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

只有一個業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)需業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事項的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下，組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行審查，符合《山西省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定的，可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。

第九條物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項：物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；共用設(shè)施設(shè)備情況；建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。

第十條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的報告：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面積不足50％，但自第一個業(yè)主入住之日起滿2年的。

第十一條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于７日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十二條建設(shè)單位自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得用于與籌備無關(guān)的活動。

第十三條籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份；

（四）提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案；

（五）其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于７日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十五條　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對以下事項進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）選舉業(yè)主委員會委員。

首次業(yè)主大會表決權(quán)的確認(rèn)按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主及物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。

第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項：　

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選細(xì)則等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第十八條　業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第十九條業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

召開業(yè)主大會，可以邀請物業(yè)所在地縣（區(qū)）的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會以及公安部門參加。

第二十條召開業(yè)主大會之前，籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議議題和需表決事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知社區(qū)居民委員會，公告期間不少于15日。

公告期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以參考，并將擬表決事項以及業(yè)主修改建議提交業(yè)主大會表決。

第二十一條　業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定第（六）、（七）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條　業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督。

由業(yè)主大會共同決定的事項不得授權(quán)業(yè)主委員會直接行使。

第二十四條業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會任期為３至５年，可以連選連任。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，并不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。主任委員應(yīng)當(dāng)由具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)、熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的人員擔(dān)任。

第二十五條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開，必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意并書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會召開會議時，可以同時邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表或者社區(qū)居民委員會參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主代表進(jìn)行座談，聽取業(yè)主的意見。重要事項的范圍由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員的基本情況。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起７日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并將備案材料抄送物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

業(yè)主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到備案部門重新備案。

第二十七條業(yè)主委員會憑街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十八條　有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十九條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，業(yè)主委員會三分之一以上委員或者有20%以上業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十條業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)，并接受物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第三十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)管理活動。從事物業(yè)服務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掛牌經(jīng)營，并在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書等。

第三十四條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局備案；外省物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理活動中享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)按照《山西省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴(yán)格按照國家和省、市相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，確保物業(yè)項目正常有序，不得擅自停止物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運行。

第四章前期物業(yè)管理

第三十六條本細(xì)則所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)管理活動。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之前，應(yīng)當(dāng)首先到物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理審核備案。縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時報市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局。

第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

第四十條未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十一條新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套不低于建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤及業(yè)主委員會辦公用房等。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、配置等是否符合前款要求。

物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改變其用途。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第四十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，對雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、物業(yè)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時報市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局。

第四十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的保安人員，應(yīng)當(dāng)首先在公安部門備案，并嚴(yán)格執(zhí)行《保安服務(wù)管理條例》（國務(wù)院第564號）相關(guān)規(guī)定。

第四十五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，要嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)規(guī)定。

第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的告知義務(wù)，合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月書面通知業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會，并書面告知物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和建設(shè)單位。

第四十九條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

第五十條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或解聘通知之日起10日內(nèi)與業(yè)主委員會完成交接驗收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)服務(wù)管理秩序。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十一條沒有選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理由業(yè)主大會自行管理或由社區(qū)居民委員會組織業(yè)主進(jìn)行管理。

第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌；

（二）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地，擅自移動、拆改共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

（五）占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；

（六）擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；

（七）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；

（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十四條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告。

第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位，建設(shè)單位不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第五十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非規(guī)劃用于停放車輛的場地停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標(biāo)準(zhǔn)，所獲收益如何分配由業(yè)主大會決定。

公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費。

第五十七條車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第五十九條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會書面同意并報物業(yè)所在地相關(guān)部門批準(zhǔn)。經(jīng)營性活動的收益，主要用于補(bǔ)貼給相關(guān)業(yè)主造成的損失和專項維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會約定。

第六十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金的繳納和使用按照《陽泉市住宅共用部位公用設(shè)施專項維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

第七章指導(dǎo)監(jiān)督

第六十二條物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

召開業(yè)主大會，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安部門應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第六十三條　已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。

第六十四條　業(yè)主委員會不履行職責(zé)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在10日內(nèi)履行職責(zé)；逾期仍不履行的，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，共同決定有關(guān)事項，并選舉新的業(yè)主委員會。在新的業(yè)主委員會選舉之前，由社區(qū)居民委員會暫時履行業(yè)主委員會的職責(zé)。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織換屆選舉工作。

第六十五條按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

被指定委員拒不召集業(yè)主委員會會議，由社區(qū)居民委員會召集業(yè)主委員會會議。

第六十六條業(yè)主委員會委員資格終止，應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及時進(jìn)行補(bǔ)選。

業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。在新的業(yè)主委員會選舉之前，原業(yè)主委員會不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定選舉業(yè)主委員會以外的活動。

業(yè)主委員會集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物憑證賬目等于3日內(nèi)交由業(yè)主大會秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)及時將檔案資料、印章及其他財物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員資格終止后，拒不移交相關(guān)檔案資料、印章及其他財物憑證賬目的，新一屆業(yè)主委員會可請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否對離任委員進(jìn)行財務(wù)審計。

第六十七條業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。　

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。

第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會，并聽取其意見。

第六十九條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方可派代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第七十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第八章法律責(zé)任

第七十一條　違反本細(xì)則規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予或提請有關(guān)部門進(jìn)行處罰。

第七十二條 違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期備案，逾期不辦理備案的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理。

第七十三條違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令改正，拒不改正，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十四條違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令退出；拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣（區(qū)）人民政府責(zé)成縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

第七十五條違反本細(xì)則規(guī)定，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門予以處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十六條違反本細(xì)則規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十七條違反本細(xì)則規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十八條違反本細(xì)則規(guī)定，擅自修建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變房屋外立面的，由市、縣（區(qū)）規(guī)劃行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十九條違反本細(xì)則規(guī)定，市、縣（區(qū)）各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政部門的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章附則

第八十條本細(xì)則所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本細(xì)則所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本細(xì)則所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

第八十一條本細(xì)則自印發(fā)之日起執(zhí)行。