各市、區人民政府，高技術產業開發區、經濟技術開發區、工業新區管委會，市政府各部門、單位：

為進一步加強和規范我市物業管理工作，提升城市管理水平，滿足市民對物業管理的需求，促進和諧威海建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規有關規定，結合我市實際，現就進一步加強城市物業管理工作提出如下意見：

一、明確職責，建立健全物業管理分工協作機制

物業管理關系群眾切身利益，是加強城市管理，改善人居環境，促進社區文明建設，和諧社會的需要。各級各有關部門、單位一定要高度重視物業管理工作，將其擺上重要議事日程，切實加強組織領導。各級要建立物業管理部門聯席會議制度，及時研究解決工作中出現的重要問題。市聯席會議由環翠區政府、高區管委、經區管委和市房管、公安、民政、建設、規劃、環保、物價、城管執法、工商、消防、供水、供電、供熱、供氣、通信等單位參加，市房管部門負責聯席會議的日常工作，組織行業管理重大問題調研，匯總重大事項和情況，及時提報聯席會議研究。

各市區政府、開發區和工業新區管委要按照屬地管理、分級負責的原則，加強對本轄區物業管理工作的領導，建立健全長效機制，做好物業管理小區及社區的社會穩定工作；要加大落實街道辦事處（鎮政府，下同）、社區居委會對物業服務企業的監督、協調力度，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在物業管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件，切實推進物業管理工作的健康發展。

街道辦事處、社區居委會要做好小區屬地管理工作，負責組建業主大會籌備組，籌備召開首屆業主大會會議，監督、規范業主大會、業主委員會和業主開展正常的自治工作；要充分發揮綜合協調優勢，將物業管理納入轄區綜合管理范圍，把創建文明小區、安全小區與創建物業管理示范小區結合起來，及時協調解決物業管理中出現的綜合性問題，會同物業主管部門及時處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴；物業管理覆蓋面比較廣的，要安排專人負責此項工作。

政府有關部門、單位要從大局出發，各司其職，各負其責，密切配合，齊抓共管，積極做好物業管理和服務工作。市房管部門是全市物業管理行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業管理有關法律法規和政策，制訂我市加強物業管理的有關政策措施，對市區、開發區和工業新區物業主管部門的業務進行指導和監管，抓好物業服務行業隊伍的培訓，加強物業服務行業管理和誠信制度建設，搞好物業管理糾紛協調處理等工作。市公安部門負責對物業服務企業保安人員（公共秩序維護員）進行監管、培訓，指導物業服務企業做好安全防范工作。市消防部門負責依法監督指導物業服務企業履行消防安全職責，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。市民政部門要結合社區建設，協助物業主管部門做好物業管理工作。市建設部門負責對物業項目建筑工程質量進行監管；在項目設計審查時，將小區公共配套設施設備、物業管理用房納入審查范圍。市規劃部門負責將物業管理用房納入建設項目規劃審查范圍；依法查處物業管理區域內違反規劃管理進行建設的違法行為。市環保部門負責依法查處物業管理區域內建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染環境等違法行為。市物價部門負責會同市物業主管部門制定物業服務收費辦法和標準，查處物業服務企業違規收費行為。市城管執法部門負責依法查處物業管理區域內違反市容管理及其他影響居民生活環境的行為。市工商部門負責依法查處物業管理區域內非法廣告行為，加強對物業管理區域內經營項目的審批管理。供水、供電、供熱、供氣、通信等單位要認真做好物業管理區域內相關設施的建設和維護工作。

二、依法規范，切實加強新建住宅小區的物業管理工作

（一）積極引導開發建設單位和物業服務企業相分離。要積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業服務企業自覺提高服務水平。對新建住宅小區，開發建設單位要根據住宅小區前期物業招投標管理的有關規定，通過公開招投標形式選聘物業服務企業，并將物業服務合同報物業主管部門備案。對沒有通過公開招投標方式選聘物業服務企業的，物業主管部門要依法查處。同時，要建立健全物業管理退出機制，淘汰服務水平不高、管理差的物業服務企業；凡物業服務企業退出管理的，物業主管部門要配合街道辦事處、社區居委會督促業主委員會對其退出物業服務項目后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業管理用房和剩余經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會未成立的移交給所在街道辦事處。

（二）嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房的面積原則上按開發項目建筑面積3‰至5‰的比例配置，且不低于100平方米；零星物業可適當減少，但不得少于50平方米。物業管理用房應當具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，開發建設單位不得擅自處分。規劃部門要在建設工程規劃許可證中標明物業管理用房的面積，并在批準的規劃圖紙中標注物業管理用房的具體位置。物業主管部門要依法對物業管理用房的配置情況進行驗收，經驗收合格的，由房管部門依法在房屋登記薄中予以記載；不合格的，建設部門不得予以綜合驗收備案。開發建設單位要向前期物業服務企業支付前期物業管理啟動費，并依法移交配套設施設備、地下管網工程竣工圖等驗收資料和技術資料，對不移交的，物業主管部門要依法處罰。前期物業管理啟動費標準，由市物價部門會同市物業主管部門制定。

（三）進一步明確物業維修責任。開發建設單位要按照國家有關規定和《住宅質量保證書》的承諾，承擔物業保修責任，不得將責任轉嫁給物業服務企業或業主。開發建設單位不提供《住宅質量保證書》或利用格式合同擅自縮短法定保修期限的，建設部門要責令其改正，并依法予以處罰，買受人有權拒絕接收房屋。業主要依法交存住宅專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

（四）認真做好業主自治工作。物業管理區域入住率達到50%后，街道辦事處、社區居委會要積極組織業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，制定業主管理規約，充分發揮業主自治作用；物業主管部門要積極配合，依法做好指導、監督工作。業主大會、業主委員會要依法引導業主自主決定物業管理事項，解決物業管理糾紛，維護業主合法權益；要依法接受物業主管部門、街道辦事處、社區居委會的指導和監督。業主委員會要嚴格執行業主大會作出的決議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，依法督促業主、物業使用人繳納物業服務費和住宅專項維修資金；要加強對物業服務企業利用物業共用部位和公共房屋經營、出租的監管。

三、突出重點，切實加強住宅小區綜合治理

（一）加快舊住宅小區改造進程。各縣級市要采取有效措施，對轄區舊住宅小區進行綜合整治。對需要改造的舊住宅小區，應首先由所在街道辦事處組織召開業主大會，成立業主委員會，承諾改造后實行物業管理，并向物業主管部門書面申報，由物業主管部門制定計劃，報同級政府批準后實施。現有舊住宅小區的物業管理，應根據因地制宜、分類實施的原則，采取專業物業服務企業合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、社區組織管理、業主自營式管理等多種方式。對基礎設施比較完善，居民生活水平比較高的舊住宅小區，應積極引進專業化物業管理；對基礎設施不健全、低收入人群集中的舊住宅小區，應以確保小區的環境衛生和生活秩序為基本服務內容，推行以社區服務中心為管理主體、低收費的基本服務。

市建設及環翠區、高區、經區、工業新區建設主管部門要組織有關部門、單位，針對市區舊住宅小區基礎設施陳舊、排污管網老化、綠地退化嚴重等問題，按年度制訂整治改造計劃和具體方案，由物業主管部門組織實施；市政部門負責修補通向住宅區域的破損市政次干道路；規劃部門要將小區內退化嚴重的綠地變更規劃為停車位，緩解小區停車位緊張的壓力；供水、供電、供熱、供氣等單位要及時修復小區內損壞的相關公用設施和管道井。對施工需臨時占用小區道路場地的，應經小區業主委員會和相關業主同意，并書面告知物業服務企業和社區居委會，施工結束后要及時恢復原狀。對涉及地下管線鋪設的，由市城管辦協調各施工單位共同制訂鋪設方案，統一實施，避免反復破挖路面現象發生。對已經實施物業管理的小區，凡物業服務企業能做的改造項目，應有償委托物業服務企業具體施工，負責日后維修養護。尚未實施物業管理的小區，物業主管部門、街道辦事處、社區居委會要根據實際情況，加強綜合整治，改善居住環境，將其納入物業管理體系。物業主管部門、財政部門要根據實際情況，測算年度舊住宅小區物業管理啟動、相關設施設備改造及日常維護等費用基數，由財政部門撥付專項資金，對小區進行改造，施行物業管理。

（二）加強住宅小區內經營項目及儲藏室使用管理。住宅小區內不得開設練歌房、網吧等對群眾居住環境有嚴重影響的經營項目。工商、文化等有關部門、單位在審批小區內經營項目時，對可能造成噪聲、煙塵等環境污染、影響群眾生活的經營項目，應征求業主委員會、相關業主和所在社區居委會、街道辦事處的意見。對已經批準的早市、夜市、商販攤位、網吧、小飯店、練歌房、金屬加工等經營項目，審批機關要進行全面排查清理。對各種審批手續齊全的經營項目，經業主委員會、相關業主和所在社區居委會、街道辦事處同意可以保留，但審批機關要加強監管；對影響居民日常生活秩序，損害業主合法權益，經治理仍達不到要求的，審批機關要堅決依法取締。儲藏室（草廈子）原則上不得改變使用性質；已改變使用性質的，要本著不影響居民生活的原則，以街道辦事處、社區居委會為主進行清理整頓，并加強日常監管。房管、公安、城管執法、工商等部門要針對清查出的問題，及時依法查處，使小區消防、治安、衛生、環保隱患及各類非法經營行為得到有效治理。

四、加強管理，不斷提升物業服務水平

（一）加強物業服務企業的日常監管和考評，建立健全誠信制度。物業主管部門要加強對物業服務企業的日常監督檢查，并與年度綜合考評結合起來，以業主的滿意度為主要標準，評定物業服務企業的服務業績；要建立健全物業投訴責任機制，及時處理對物業服務企業的投訴，嚴肅查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。要結合日常檢查、年終考評和投訴處理，建立健全物業服務企業信用檔案記錄，對管理規范、商業信譽好、服務質量優、業主評價高的物業服務企業，在資質評定、物業招投標中予以支持；對管理水平差、服務滿意度低的物業服務企業，要責令整改，促其退出，實行優勝劣汰。

（二）嚴格物業服務企業資質管理。物業主管部門要嚴格物業服務企業資質審批，加強對物業服務企業履行服務合同情況、專職管理人員和技術人員從業資格等的監管。對實際條件已不符合資質等級要求的物業服務企業，物業主管部門要撤銷或報上級部門撤銷其資質證書。被撤銷資質證書的物業服務企業以變更企業名稱、變換法定代表人等方式變相申請資質等級核定的，物業主管部門不再予以批準。

（三）抓好物業服務行業從業人員繼續教育工作。物業服務企業專業管理人員必須按國家有關規定取得職業資格證書，持證上崗。物業主管部門、物業管理行業協會等要與職業教育部門、勞動技能培訓機構建立長期合作機制，定期組織對物業服務行業從業人員培訓，提高其整體素質。

（四）完善標準，加快建立質價相符的物業服務收費機制。針對我市物業管理發展的實際水平和廣大市民對物業管理的現實需求，從房屋管理與共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護等物業服務主要工作內容著手，制定適合多層次需求的服務等級標準。市物價部門要會同物業主管部門，根據物業服務等級標準，測定普通住宅小區物業服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，制定與物業服務等級相適應的等級基準價及浮動幅度，定期向社會公布，由業主大會根據多數業主的意愿選擇相應服務標準。未成立業主大會及未施行前期物業管理的住宅小區，由物價部門會同物業主管部門制定臨時收費標準。對高檔公寓、別墅和非住宅小區要全面推行市場定價機制，凡已成立業主大會、業主委員會的，由業主和物業服務企業參照政府指導價自行確定物業收費和服務標準。要加強物業管理法律法規宣傳，通過合同約束和規范物業服務，提高業主有償取得物業服務的意識。要充分發揮基層民間調解組織的作用，妥善解決物業服務收費糾紛。對無故逾期不交的，業主委員會要依法督促催交。經督促仍不交納的，由物業服務企業通過法律途徑解決。物業服務企業接受委托代收水、電、暖等費用的，應當向業主明示，并不得收取手續費等額外費用，或將物業服務費與水、電、暖等費用捆綁收取，侵害業主合法權益。