臺州物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 市建設(shè)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，各縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門(以下稱縣物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級以上發(fā)改(物價(jià))、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、環(huán)保、工商、行政執(zhí)法(城管)、人防等有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方參加，協(xié)調(diào)解決本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第六條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興服務(wù)業(yè)予以重點(diǎn)扶持和培育，積極推進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、社會化、市場化進(jìn)程，鼓勵(lì)創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣物業(yè)主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民(村民)委員會的意見。物業(yè)管理區(qū)域劃分具體辦法由市物業(yè)主管部門會同有關(guān)部門另行制定。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會，代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，先期開發(fā)區(qū)域具備前款規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的，可以先行成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會;當(dāng)后期開發(fā)區(qū)域建成交付使用后，應(yīng)當(dāng)重新補(bǔ)選或者改選業(yè)主委員會。
第十一條 具備本辦法第十條規(guī)定的首次業(yè)主大會召開條件的，建設(shè)單位或者10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請，并告知物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到書面申請后 10 日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用公用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)文件資料。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通知后 10日內(nèi)報(bào)送有關(guān)文件資料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門對建設(shè)單位報(bào)送的有關(guān)文件資料組織審查。對符合首次業(yè)主大會召開條件的，應(yīng)當(dāng)自收到有關(guān)文件資料后40日內(nèi)成立指導(dǎo)小組，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組;對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知并說明理由。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組人數(shù)一般為5人至11人的單數(shù)。籌備組成員包括建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會各選派的1名代表以及業(yè)主推舉的代表，其中業(yè)主推舉的代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
第十二條 業(yè)主大會籌備組履行建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》賦予的有關(guān)職責(zé)。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起 90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議召開 15 日前將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付備案前一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)主管部門代收代管。籌備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理，實(shí)行多退少補(bǔ)原則。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門制定。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，并提供相應(yīng)的人力、場地支持。
業(yè)主委員會成立后 30 日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主名冊、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者采用集體討論和書面征求意見相結(jié)合的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。凡需書面投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽字。
第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十六條 業(yè)主大會決定本辦法第十五條第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日前將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十八條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人至11人單數(shù)組成，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章、制度;
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十九條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期為3年至5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)：
(一)業(yè)主大會成立情況(含業(yè)主大會會議記錄和會議決定);
(二)業(yè)主委員會選舉情況;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)管理規(guī)約;
(五)業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。
物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十二條 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地物業(yè)主管部門的備案證明，申請刻制印章。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會會議表決通過或者業(yè)主委員會全體委員1/2以上簽字。
第二十三條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)定期召開，由主任或者主任委托的副主任負(fù)責(zé)召集。經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有 1/2 以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議意見。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十五條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自己的名義依法提起訴訟。未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，不得以業(yè)主委員會的名義起訴。
第二十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在其職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十七條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召 開。
業(yè)主大會臨時(shí)會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期核查委員資格，業(yè)主也有權(quán)向業(yè)主委員會提出終止業(yè)主委員會委員資格的動(dòng)議。
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起30日內(nèi)完成調(diào)查核實(shí)并公布核實(shí)情況。情況屬實(shí)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出暫停該業(yè)主委員會委員職權(quán)的決定，待業(yè)主大會會議通過后，該業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;
(三)因疾病或者年齡等原因喪失履職能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)惡意串通業(yè)主，影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決策或者正常運(yùn)作的;
(八)本人或者配偶、近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職(包括兼職)，或者與該企業(yè)有直接經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的;
(九)其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 有本條第二款第(一)項(xiàng)情形的，自物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失之日起，該業(yè)主委員會委員資格自動(dòng)終止。
第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會的組成、職權(quán)和委員資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)作出約定。
第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定;經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前(不實(shí)行預(yù)售許可制度的拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等應(yīng)當(dāng)在擇房前)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);其中物業(yè)管理區(qū)域建筑面積10萬平方米以上的，建設(shè)單位必須通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于3家或者物業(yè)管理區(qū)域建筑面積不足5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)承發(fā)包費(fèi)用不得低于成本價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)下限。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格行政主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布。
前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
第三十二條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)研究制定臨時(shí)管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(yù)(銷)售合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約和住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。
第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，并作相應(yīng)記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報(bào)告，并書面要求建設(shè)單位進(jìn)行整改。建設(shè)單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第三十六條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料、剩余公共經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)。開辦費(fèi)主要用于早期介入物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置等。開辦費(fèi)可采用實(shí)物補(bǔ)貼或者貨幣補(bǔ)貼方式，具體標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的具體情況，通過投標(biāo)書約定或者由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
開辦費(fèi)使用辦法應(yīng)當(dāng)明確前期介入物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理費(fèi)用額度、物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用額度、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用額度等。開辦費(fèi)用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設(shè)備用品購置形成的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務(wù)期 滿后移交業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立開辦費(fèi)使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時(shí)向全體業(yè)主公示，接受質(zhì)詢。
第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當(dāng)物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50平方米時(shí)，按照50平方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計(jì)入該物業(yè)地上總建筑面積。
規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
利用物業(yè)管理用房進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，所得收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務(wù)期間的，按照物業(yè)投標(biāo)書的約定處理。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，取得資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。
第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括下列條款：
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)違約責(zé)任;
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
對本條第一款第(三)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
對本條第一款第(四)項(xiàng)內(nèi)容的約定，應(yīng)當(dāng)符合國家、省、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。
當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);
(二)公共綠化的維護(hù);
(三)公共區(qū)域的保潔;
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)對物業(yè)使用中禁止性行為的管理措施;
(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)業(yè)主或者業(yè)主大會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:
(一)符合物業(yè)服務(wù)規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)定期聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的建議意見，改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)配合居民(村民)委員會做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進(jìn)行查驗(yàn)，并與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料、經(jīng)費(fèi)、設(shè)備等。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守與建設(shè)單位簽訂的商品房買賣合同和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》，并自建設(shè)單位交付物業(yè)之日的次月起按物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與非業(yè)主使用人未約定的，由業(yè)主交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。買賣雙方當(dāng)事人未約定的，由買受人交納。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶;
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或者建設(shè)單位)擬定本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，報(bào)價(jià)格行政主管部門核準(zhǔn);業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)價(jià)格行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;采用包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公布。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承接和退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接和退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。
第五十一條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會應(yīng)當(dāng)調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)工作，調(diào)解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的投訴。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)服務(wù)有爭議的，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會申請調(diào)解，或者直接向人民法院提起訴訟。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者非業(yè)主使用人不按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第五十五條 經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。
業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域停車實(shí)際，制訂臨時(shí)停車方案，報(bào)業(yè)主大會決定。
利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者場地停放車輛的，按照業(yè)主大會的決定交納臨時(shí)停車費(fèi)。臨時(shí)停車費(fèi)除用于維護(hù)停車場地設(shè)施和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)停車費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第五十六條 大型車輛和載有危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛管理，發(fā)現(xiàn)違反有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安等有關(guān)部門;公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備(指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶門外配置的給排水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄐ拧⒂芯�電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線)的建設(shè)施工、移交接收、維修養(yǎng)護(hù)、更新改造及其管理，按照《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》執(zhí)行，具體實(shí)施細(xì)則由市物業(yè)主管部門另行制定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，配套建設(shè)物業(yè)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備。
承擔(dān)城市公共服務(wù)的給排水、供電、燃?xì)狻⒐帷⑼ㄐ拧⒂芯�電視等相關(guān)專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定接收管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備，并及時(shí)做好相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造。相關(guān)專業(yè)單位接收管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備后發(fā)生的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位的企業(yè)成本中列支。
已交付使用的物業(yè)，其相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備未辦理移交接管手續(xù)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民(村民)委員會牽頭，組織相關(guān)專業(yè)單位、建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交接管手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。
第五十九條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì);
(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn);
(十)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十一)擅自改變房屋外貌，擅自安裝防盜窗、花架、曬衣架、空調(diào)室外機(jī)、太陽能熱水器等;
(十二)破壞屋面、衛(wèi)生間、廚房間防水層;
(十三)法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法第五十九條規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約》予以勸阻、制止，并通知業(yè)主委員會;業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主及時(shí)改正，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門，并配合有關(guān)行政主管部門做好整改工作。
其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法規(guī)定行為的，可以向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門投訴或者舉報(bào)。
物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告、投訴、舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第六十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務(wù)方面的其他需要。
第六十二條 所有住宅物業(yè)(包括拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 進(jìn)行分割銷售的獨(dú)立商業(yè)用房、辦公用房，也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
新建物業(yè)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%。
新建物業(yè)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可前，按照物業(yè)總建筑面積和本條第四款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理費(fèi)用，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支(按物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益 15%的比例提取)，并與物業(yè)專項(xiàng)維修資金分賬核算。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，收取、使用和管理按照《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行，具體實(shí)施細(xì)則由市物業(yè)主管部門會同市財(cái)政部門另行制定。
第六十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(業(yè)主委員會)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者物業(yè)所在地物業(yè)主管部門調(diào)解。
第六十四條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可前，一次性向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià) 2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。
保修金管理費(fèi)用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并與保修金分賬核算。
保修金存儲期限為8年。物業(yè)所在地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物 業(yè)交付之日起滿8年的前一個(gè)月內(nèi)，將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。無異議的，待存儲期限屆滿后及時(shí)將保修金本金及其銀行存款利息余額退還給建設(shè)單位。
保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，交納、使用、管理和退還按照《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》執(zhí)行，具體實(shí)施細(xì)則由市物業(yè)主管部門會同市財(cái)政部門另行制定。
第六十五條 業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，包括在綠化用地上改建停車泊位的，其改造方案應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定實(shí)施。
第六章 法律責(zé)任
第六十六條 違反本辦法規(guī)定的行為，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
對違反本辦法第五十九條規(guī)定，違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)的行為，按照國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十九條規(guī)定處罰。
第六十七條 嚴(yán)格查處違法違規(guī)和不道德的停車行為。 對占用、堵塞消防通道、妨礙消防車通行和消防設(shè)施使用的違法停車，按照《中華人民共和國消防法》第六十條規(guī)定處罰。 對小區(qū)內(nèi)車輛亂停放或者不按規(guī)定停放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)張貼不道德停車通知單后拒不改正的，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第六十六條第一款第(二)項(xiàng)、第二款規(guī)定處罰。
第六十八條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約》，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。 業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納;業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第七章 附 則
第六十九條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實(shí)際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。
本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括地下停車泊位。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第七十條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。
第七十一條 本辦法自2010年8月1日起施行。《臺州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》(市政府令第52號)同時(shí)廢止
