前日，全國政協(xié)委員、財(cái)政部副部長朱光耀在回應(yīng)有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問時(shí)說，中國怎么開征房地產(chǎn)稅，仍在研究的過程中，總的說來由人大牽頭，財(cái)政部配合，過程要非常謹(jǐn)慎。近日，全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在接受北青報(bào)專訪時(shí)透露，房地產(chǎn)稅立法草案內(nèi)部一直在做。全國政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長，中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長，多年專注房地產(chǎn)稅研究，出版《房地產(chǎn)稅離我們并不遠(yuǎn)》。

房地產(chǎn)稅最晚應(yīng)于2017年兩會(huì)后實(shí)施

北青報(bào)：去年兩會(huì)，財(cái)政部部長樓繼偉提出房地產(chǎn)稅立法正在推進(jìn)，歷經(jīng)一年多，現(xiàn)在有沒有新的進(jìn)展?

賈康：現(xiàn)在比較關(guān)鍵的事情，是什么時(shí)候?qū)⒎康禺a(chǎn)稅法正式納入全國人大立法程序，盡快開始一審。

北青報(bào)：今年可以納入立法程序嗎?

賈康：按照各個(gè)方面的表態(tài)，應(yīng)該是這樣。十八屆三中全會(huì)明確要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。去年，傅瑩女士作為人大發(fā)言人，明確表態(tài)盡快納入立法程序。過了一年，今年兩會(huì)在即，按道理來說應(yīng)該是有這樣的動(dòng)作。

北青報(bào)：要走程序的話，立法的草案已經(jīng)在準(zhǔn)備?

賈康：有所準(zhǔn)備，內(nèi)部一直在做。

北青報(bào)：有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)稅最快實(shí)施。

賈康：中央政治局要求，財(cái)稅改革的重點(diǎn)和基本事項(xiàng)應(yīng)在做出來。按照這個(gè)節(jié)奏要求，有一個(gè)推測，今年應(yīng)該啟動(dòng)立法，最理想的情況下這個(gè)立法程序要走一年，一審二審三審。一審之后，要征求社會(huì)意見，在各種意見于討論中吵得不可開交的情況下，搞不好會(huì)推到四審，那么這一年可能走不完程序。希望能走下來，但很有可能會(huì)走不下來，就會(huì)順延到，最晚應(yīng)是推到2017年，在2017年兩會(huì)上經(jīng)全國人大審議批準(zhǔn)，通過后開始實(shí)施。這樣才能符合中央關(guān)于改革時(shí)間表的要求。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)稅也是“等不起”的。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅并非只能擇其一

北青報(bào)：房地產(chǎn)稅，公眾的理解可能就是把土地和房產(chǎn)合在一起征稅?

賈康：房地產(chǎn)合在一起是不動(dòng)產(chǎn)，放在一起作為征稅對象，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，已經(jīng)有相對成熟國際經(jīng)驗(yàn)的制度。在漢語的表述中，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅說起來兩者有區(qū)別，但實(shí)際上指的都是消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)上，實(shí)施改革從無到有來征收的這個(gè)稅種。

北青報(bào)：十八屆三中全會(huì)之前，并無房地產(chǎn)稅的概念，房地產(chǎn)稅與之前說的房產(chǎn)稅有什么不同?

賈康：房產(chǎn)稅，是1986年全國人大授權(quán)國務(wù)院依照暫行條例開征的稅種，當(dāng)時(shí)規(guī)定個(gè)人住房免納房產(chǎn)稅。怎么樣讓它從無到有?曾有開征物業(yè)稅的設(shè)想。為找到一個(gè)相對容易操作的便捷路徑，那時(shí)候認(rèn)為房產(chǎn)稅就是可以利用的一個(gè)實(shí)操框架。所以說，我國近年先后稱呼的物業(yè)稅、滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅、要加快立法的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上指的就是一回事。

北青報(bào)：你參與了房地產(chǎn)稅立法的前期討論，大家爭議的熱點(diǎn)包括這一條吧?

賈康：熱點(diǎn)有若干。包括房地產(chǎn)稅和70年的土地出讓金可以一起收嗎?在國有土地上征收房地產(chǎn)稅有法理依據(jù)嗎?這兩個(gè)問題，是我接觸到的最會(huì)引出憤憤不平情緒的爭議之處。有人說，我房子里包含著70年的土地出讓金，你再每年征稅，重復(fù)征收合理嗎?老百姓一聽往往就會(huì)很生氣。另外，我接觸到的情況是有很多人在說，別的國家征收這個(gè)稅可以，因?yàn)閯e國的土地是私有的，而中國的城鎮(zhèn)土地是國有的，在國有土地上征個(gè)人的房地產(chǎn)稅，法理上說不通吧?

北青報(bào)：應(yīng)怎樣理解土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系?

賈康：土地出讓金的性質(zhì)不是稅而是租金。另外國家還可以憑借政治權(quán)力依法開征針對房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))的稅收。所以租和稅是可以合理匹配的關(guān)系，并不互相排斥地二者只能擇其一，一國制度設(shè)計(jì)應(yīng)該使它們并行不悖地適應(yīng)整個(gè)調(diào)控體系的優(yōu)化。另外，多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征這種復(fù)合稅制本身就包含重復(fù)征收因素，這里的“真問題”是重復(fù)得是否合理的問題。

房地產(chǎn)稅應(yīng)明確“調(diào)節(jié)高端”

北青報(bào)：公眾一直擔(dān)心房地產(chǎn)稅會(huì)增加個(gè)人的負(fù)擔(dān)。

賈康：房地產(chǎn)稅作為一種直接稅，它的稅收負(fù)擔(dān)，按照理論框架應(yīng)該更多落在有支付能力、比較富裕的社會(huì)成員頭上。

北青報(bào)：這一點(diǎn)涉及房地產(chǎn)稅的立法框架?征收的時(shí)候面對的重點(diǎn)對象應(yīng)是高端人群?

賈康：對，房地產(chǎn)稅在中國立法過程中，應(yīng)該盡快明確“調(diào)節(jié)高端”的路線，讓社會(huì)大眾吃定心丸。

北青報(bào)：那么高端的范圍可能會(huì)如何確定?

賈康：這里有兩個(gè)技術(shù)路線。一個(gè)技術(shù)路線是第一套房可以排除，剩下的可以征稅。第二個(gè)技術(shù)路線是按照人均平米更精確，不管是多少套房，扣除一定的人均平米后再征稅。

北青報(bào)：這兩種方案你傾向于哪一個(gè)?

賈康：按照人均面積還是家庭擁有房屋套數(shù)征稅，這是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中爭議最多的環(huán)節(jié)之一。

具體是按套還是按平米?說起來，按套更寬松。如果第一套房不征稅，第二套房是不是也可以稅率從低?就中國現(xiàn)在的普遍情況和民眾心理來看，第二套房可以說是“自己給自己買的商業(yè)化社會(huì)保險(xiǎn)”，征收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不應(yīng)該再給予稅收優(yōu)惠了。

如搞普遍征收體制內(nèi)官員也不會(huì)接受

北青報(bào)：但第一套房子有80平米的和200平米的，顯然是不一樣的。

賈康：這需要有“開明”一些的考慮。簡單、形式上最公平的辦法，是按照美國的辦法，不做任何扣除，只要是住房，有一平米就征一平米，但這種方式不適合中國，別的不說，體制內(nèi)的人都受不了。

北青報(bào)：為什么體制內(nèi)的官員接受不了?

賈康：體制內(nèi)的公務(wù)員，不受勞動(dòng)法保護(hù)，工作“白加黑”、“五加二”非常辛苦，辛辛苦苦這么多年，最實(shí)惠的是在房改以后，有了一套房，比如在北京，可能是在地段比較好的地方有個(gè)100多平米的房子，同時(shí)現(xiàn)在一個(gè)月收入也才幾千塊錢。如果房地產(chǎn)稅見一平米征一平米，體制內(nèi)的官員肯定接受不了。

北青報(bào)：此前上海、重慶兩地的試點(diǎn)有人認(rèn)為是失敗的，沒看到對房價(jià)立竿見影的影響。

賈康：我不同意這樣的看法。首先要肯定這個(gè)破冰、試水的作用。一開始要先建框架，柔性切入，不是沒影響，但對房價(jià)的影響，不那么顯著，但以后是有可能趨于越來越顯著的。

北青報(bào)：一方面希望房地產(chǎn)稅柔性切入，使其力度有限;另一方面，我們又希望房地產(chǎn)稅成為地方政府主要收入來源，這不矛盾嗎?

賈康：其實(shí)不矛盾。有聲音說，剛開始收一二十億的房地產(chǎn)稅，不算什么東西，所以沒用，這不對!這是剛剛切入，要看到以后的潛力，一開始的時(shí)候主要是建立制度框架，發(fā)揮調(diào)節(jié)引導(dǎo)的作用，同時(shí)也會(huì)帶出以后越來越有把握組織收入的功能。要看得長遠(yuǎn)些。

北青報(bào)：這中間可能存在什么難題嗎?

賈康：我看不出來有什么過不去的問題。

北青報(bào)：地方財(cái)政稅收多了，那給政府交的費(fèi)是否可以少些?

賈康：對，另外一些東西應(yīng)清理、整合。目前我國實(shí)際開征的18種“正稅”里面，與房地產(chǎn)相關(guān)的就至少有10種，都應(yīng)在全面改革視角下作合理協(xié)調(diào)??收費(fèi)或許要在清理中間取消，或許要?dú)w并，或者某些收費(fèi)負(fù)擔(dān)需要調(diào)減。

房地產(chǎn)稅未來也可能擴(kuò)大到農(nóng)村

北青報(bào)：讓房地產(chǎn)稅成為主體稅源，會(huì)不會(huì)成為地方政府主要收入?

賈康：不是讓它包打天下，也不可能包打天下，還有其他稅。中國一些主要的城市區(qū)域，若干年后房地產(chǎn)稅可能成為最主要的地方收入來源之一。

北青報(bào)：房地產(chǎn)稅會(huì)怎樣成為主體稅源?

賈康：它會(huì)自然而然地成為主體稅源。中國的發(fā)展大勢，是未來還要有4億人左右從農(nóng)村居民變成城市居民，要在城市定居都要有房。建成區(qū)域會(huì)擴(kuò)大，城市居住的人會(huì)翻倍，人均收入會(huì)上升，他們的住房形成的稅源，對公共金庫作出的稅收貢獻(xiàn)，一定是不斷上升的。

北青報(bào)：會(huì)有人不斷進(jìn)入城市，但大部分人都只買一套房，房地產(chǎn)稅會(huì)面臨枯竭的狀態(tài)嗎?

賈康：不可能枯竭。只買第一套房，不買第二套房，這不符合人均收入上升大趨勢和人的需求本性。退一萬步說，假如真的普遍出現(xiàn)所有人都只買第一套房，那么可以再修改稅法，根據(jù)情況，從一開始第一套房的不征稅，可以變?yōu)楦鶕?jù)人均多少平米征稅的辦法。

我認(rèn)為我國在可以預(yù)見的很長時(shí)期內(nèi)，可能需要堅(jiān)持住房保有環(huán)節(jié)稅收只是調(diào)節(jié)高端。但應(yīng)一起覆蓋高端的增量和存量，在按照住房的市場評估值為主要計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行征收的情況下，可采用漸進(jìn)的模式，逐步擴(kuò)大到居民存量住房的更大范圍，即適當(dāng)放低“高端”的具體界限，更遠(yuǎn)的未來，也不排除擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)。

不會(huì)通過征稅讓小產(chǎn)權(quán)房完全合法化

北青報(bào)：此前征求意見的稅收征管法，提出個(gè)人統(tǒng)一稅號，這是提前布局房地產(chǎn)稅嗎?

賈康：統(tǒng)一稅號最直接的作用是為以后的個(gè)人所得稅改革鋪墊，個(gè)人所得稅是對一個(gè)個(gè)人，房地產(chǎn)稅是對家庭，但管理上，也會(huì)憑借稅負(fù)有相通之處。

北青報(bào)：如果確定按家庭、按套征收，征稅的房屋價(jià)格基數(shù)要怎么確定?

賈康：這就是“稅基評估”問題。應(yīng)在征稅前進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，把全國房屋的基本數(shù)據(jù)摸清楚，評估稅基的時(shí)候，可以按照物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)， 在計(jì)算機(jī)里設(shè)計(jì)好軟件，將住房的相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，自動(dòng)生成評估結(jié)果。模擬空轉(zhuǎn)的時(shí)候，是分三種不同的類型：制造業(yè)的、商業(yè)的和消費(fèi)住房，不同類型，有不同指標(biāo)體系。消費(fèi)住房很重要的是要參考市場價(jià)值，處理地段因素、朝向因素等各種復(fù)雜的因素來作綜合評估。

北青報(bào)：保障房會(huì)怎么考慮?

賈康：我認(rèn)為對保障房不應(yīng)該征稅，保障房其實(shí)就應(yīng)定位為公租房和共有產(chǎn)權(quán)(有限產(chǎn)權(quán))房，沒有必要征稅，它們已經(jīng)是作為低中收入者的社會(huì)保障來提供了，只有商品房、完全產(chǎn)權(quán)房才應(yīng)納入房地產(chǎn)稅征管收范圍。另外，在很長一段時(shí)間以內(nèi)，也不要涉及農(nóng)村宅基地上的農(nóng)民自住房。

北青報(bào)：那小產(chǎn)權(quán)房呢?

賈康：小產(chǎn)權(quán)房的問題有待進(jìn)一步理清。這一次的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)倒逼出小產(chǎn)權(quán)房的分類解決方案。

北青報(bào)：不會(huì)通過房地產(chǎn)稅征收讓小產(chǎn)權(quán)房合法化?

賈康：不應(yīng)存在這個(gè)“一刀切”處理方案�？傮w來說，小產(chǎn)權(quán)房在既有情況下，主要是農(nóng)村集體土地上個(gè)人宅基地上的房子，以及一些跳過征地環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場交易、名為小產(chǎn)權(quán)實(shí)為買主無產(chǎn)權(quán)的房子。只有小產(chǎn)權(quán)房在分類處理清楚后，對那些處理成商品房的真正的產(chǎn)權(quán)房，在那個(gè)時(shí)候，再按照法律去覆蓋征稅。