以房養(yǎng)老如何化解房價漲跌風(fēng)險?

隨著中國加速步入老齡化社會，如何養(yǎng)老成為一大熱門話題。保監(jiān)會已批準北京、上海、廣州和武漢推行住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，而據(jù)了解，云南、山東、江蘇等地也在探索推此類保險，試點有望進一步擴容。

云南省10月15日頒布《云南省人民政府關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》指出，云南省要鼓勵保險公司參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)，研究推出老年養(yǎng)護新險種，探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。此項工作將由云南保監(jiān)局牽頭，云南省民政廳參與。

此外，江蘇省近年來也在布局以房養(yǎng)老，此前其相關(guān)人士指出，將在今年加快“以房養(yǎng)老”試點政策部署，重點扶持護理型養(yǎng)老床位，在國家試點方案出臺后，將盡快部署以房養(yǎng)老細則，明確試點和參與單位。

今年7月起，北京、上海、廣州和武漢四地開始正式試點“以房養(yǎng)老”，60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人可以參與以房養(yǎng)老。試點放行經(jīng)歷4個月的等待，目前有一家保險公司提交了“以房養(yǎng)老”方案。

幸福人壽相關(guān)負責(zé)人指出，目前初步完成老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準備，已經(jīng)向保監(jiān)會上報申請。

除了收傳統(tǒng)觀念影響，開展“以房養(yǎng)老”試點，最大的風(fēng)險來自于不可預(yù)測的房價。若房價上升，房屋未來增值的那部分是投保者無法享受到的。若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行或保險機構(gòu)。“目前來看，相關(guān)機構(gòu)對試點比較謹慎，大家最擔(dān)心的是推行住房反向抵押養(yǎng)老可能會導(dǎo)致自身利益受損，得不償失。”

真正意義上的“以房養(yǎng)老”，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年、二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個長壽風(fēng)險問題。當(dāng)借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產(chǎn)的價值，對貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產(chǎn)價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險要大于借款者。

值得注意的是，我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，險企或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。險企或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破裂時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發(fā)生的。

而相較于不可預(yù)測的房價漲跌，相關(guān)產(chǎn)品如何合理規(guī)劃和設(shè)計對險企來說才是最大的考驗，首當(dāng)其沖的便是房屋價值評估問題。“比如一套上世紀70年代的房改房參保，如果今后我們推出相關(guān)產(chǎn)品，不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證企業(yè)在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持平衡，并有相對利潤。”張經(jīng)理表示。

另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值?雖然要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術(shù)，聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學(xué)合理定價，并具備開展反向抵押養(yǎng)老保險所必須的專業(yè)技術(shù)、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評估是否權(quán)威?投保人對其評估是否認可?此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟?這都是業(yè)內(nèi)不得不面對的問題。

北京梁開建筑設(shè)計事務(wù)所總經(jīng)理開彥表示，作為一個全新的金融產(chǎn)品和一種市場交易行為，“以房養(yǎng)老”政策的實施，也不一定非要和保險公司發(fā)生關(guān)系。完全可以在政府的監(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對“以房養(yǎng)老”進行市場化運作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的道路，或許更有利于這一政策的推廣。

中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)副主席陳順則表示，應(yīng)組織保險業(yè)對這項新保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究，給保險公司制度支持，如免稅支持，加強監(jiān)管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。