“以房養老”試點方案需解決多個難點

 9月13日，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中明確表示“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。而據媒體報道，近日民政部牽頭，保監會等相關部委對“以房養老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在一季度出臺。

  此舉被稱為“以房養老”，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養老金額。消息一出，頓時激起千層浪。有人認為，政府是在推卸養老責任，“算計”老百姓房子。而官方則緊急出面表態，“以房養老”只是一種自愿選擇，與基本養老保險沒有關系。

  “以房養老”系自愿，政府需監管

  目前，我國養老方式主要包括家庭養老、存錢養老，保險養老等。而廣泛意義上的“以房養老”則包括租房養老、賣房養老、托房養老等。

  而國務院即將試點的“反向抵押養老保險”則是一種保險產品，起源于歐洲，并在美國、日本等發達國家快速發展。老人投保后可繼續住房，同時以房產價值與平均預期壽命等進行核算，按月領取給付金，直至老人去世。如果老人較早去世，而該機構還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產權享受收益。

  10年前曾呼吁中國引入“反向抵押養老保險”的幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇表示，“其實這是國外一種商業養老保險產品，由老人自愿參加，跟社保養老不同，也不是后者的什么升級。國外養老金比我國多，加上抵押房產領取給付金使老人晚年生活更加富足。”

  而針對這一新政，不少人表示擔憂，認為政府在推卸養老責任，而此前傳說推遲退休年齡更是加重了人們的憂慮。

  不少業內人士認為，在我國多層次養老保障體系的構建中，“以房養老”可以定位為個人自愿的補充養老保障措施之一，是建立在自愿成交的市場行業基礎之上的個體行為，政府的責任只是規范這種市場行為并監察其正常運轉，以確保選擇“以房養老”者不受欺詐。

  中經聯盟常務副主席陳順表示，適合參與“以房養老”的老人，手中多沒有足夠的現金，即沒有固定的養老金收入或養老金收入不能滿足生活保障，這是構成“以房養老”的現實壓力。而富人根本不需要這種方式。

  清華城市規劃設計研究院養老產業與養老地產所副所長張勁松認為，60歲以上的老人退休金多在2000元左右，但北京的民營養老機構收費多在三四千元以上，好一點的要上萬元。支付能力有限是困惑中國養老產業發展的重要問題，“以房養老”是一種金融手段，對增強老人的支付能力有幫助。

  推行困難多，保險公司缺動力

  早在2007年，北京一家中介機構與一家養老院合作推出租房養老，即利用老人手中房子的租金來支付養老院的費用。中信銀行也針對養老進行按揭服務，但由于響應者寥寥而無疾而終。而“反向抵押養老保險”則還未有保險公司嘗試。

  而推出“以房養老”政策能引起社會如此大的爭論，北京梁開建筑設計事務所總經理開彥認為，這主要是目前中國社會總體來說還是趨于保守，房價又一直居高不下，普通老百姓都暫時無法接受將耗費自己半生積蓄的房產抵押給銀行以換取養老金的政策。

  陳順也表示，房子是人們的命根子，也是目前很多家庭的主要財富。目前的老人，都有多個子女，子女養老仍是主流，“以房養老客觀接受起來還比較難，就如同按揭買房一樣，當初人們沒有負債消費的習慣，但現在看來，不利用銀行杠桿買房才是少數。新鮮事物接受起來可能需要過程。可能再過20年，那一代的老人子女少，手中有房，養老方式多樣化后，接受起來就會好一些了。”

  而一直致力于推廣“以房養老”的孟曉蘇表示，“保險業界擔心房價會跌，而老人壽命在增長，保險公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力”。

  北京中原地產分析師張大偉則表示，“以房養老”保險公司需要先墊付老人的養老金，等老人過世后，才能處置老人的房產，萬一房價下跌，保險公司的風險太大。而把房子反抵押給保險公司，如果房價上漲房子增值部分老人是否能享受收益，老人利益得不到全方位的保障也不行。

  除此之外，土地所有權、房產評估、稅收等相關配套法律政策也是目前保險公司試點“以房養老”的最大現實障礙。

  開彥認為，我國以前并沒有嘗試過這一政策，因此也缺乏必要的標準體系。比如對老人手中持有房屋價值的評估，對老人身體健康狀況的評估，每個月能夠提供多少錢作為補助，目前都還沒有一個明確的標準可以遵循。

  另外，大面積推行“以房養老”政策需要保險公司做很多的準備工作。鑒于老人依然有房屋的使用權，老人抵押給保險公司房產并不能馬上轉化為資金，這將造成保險公司大量的資金積壓，會嚴重考驗保險的承受能力和資金運作。

  ■嘗試

  北京“養老房屋銀行”叫好不叫座

  早在2007年，北京部分機構開始嘗試“以房養老”。

  2007年10月，壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產公司聯合推出的“養老房屋銀行”。其內容為60歲以上老人只要提出養老需求，中介機構將原住房出租，租金用于抵扣老人入住養老服務中心產生的費用，房屋產權不變更。

  此前操作此事的中大恒基前企劃經理告訴新京報記者，當時也是響應北京提出開展“以房養老”的號召，同時此舉也可增加公司的租賃房源，這一做法在社會上引起了一定的反響，但仍然是“叫好不叫座”，很少有老人愿意離開自己熟悉的家，而住到養老院去。除非是無子女的那種。

  此外就是銀行的探索。10月，中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一，當時推出“養老按揭”，該計劃規定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。但要求申請貸款人名下至少要有兩套住房，且養老按揭貸款最長期限為10年，但最終或因養老觀念不合，或因申請門檻過高，均以失敗告終。

  ■ 建議

  鼓勵扶持政策亟待出臺

  對于如何解決“以房養老”政策推行過程中的困難，孟曉蘇表示，保險產品創新需要社會更多給予鼓勵。“以房養老”是一種小眾產品，試點應從無子女老人和失獨老人做起，讓全社會逐漸認識到它的好處。

  開彥則表示，作為一個全新的金融產品和一種市場交易行為，“以房養老”政策的實施，也不一定非要和保險公司發生關系。完全可以在政府的監管下，成立專業化的公司對“以房養老”進行市場化運作，走產業化、規模化的道路，或許更有利于這一政策的推廣。

  陳順則表示，應組織保險業對這項新保險產品進行開發研究，給保險公司制度支持，如免稅支持，加強監管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。

  張勁松認為，公眾的觀念上逐步可以接受，這只是眾多養老手段之一，是一種理財手段。只要有市場需求，評估機構和評估方法也肯定會出臺。明年初，以房養老實施細則出臺，這些問題應該都會有答案。