上海以房養老滿月遇冷 保險公司保持警惕

保監會公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。時至今日，距老年人住房反向抵押養老保險試點在北京、上海、廣州、武漢四個城市正式施行整整一個月，市場反應差強人意。除了市民對此興趣不高之外，保險公司也對這個新鮮事物顯得小心翼翼。市場上仍無一家保險公司推出以房養老保險產品，而上報“以房養老”方案的險企，只有幸福人壽一家。

上海“以房養老”的試驗

“以房養老”本身含義很廣，在保監會之前，上海民政局曾經總結過多種“以房養老”的模式。這其中包括，出售自有住房，入住養老機構，以房款補貼養老;將自有房屋出租，到養老機構，以租金補貼來養老;售出較大住房，購買或租賃較小住房，用其差價養老;將自有住房出售，再與購房者簽署長期租賃協議，仍然在原居房，用購房款補貼養老等。

目前上海銀行已經開始實施這種倒按揭方式，貸款分為定期型產品(貸款期限固定，如10年)和終生型產品(貸款期限到借款人身故為止)，目前已經形成了較為完善的“以房養老”產品系列。在2015“倒按揭”產品后，上海銀行在部分網點進行了產品試運營，并且已有客戶簽約。

在上海，擁有自己住房的老年人是一個很高的比例，第六次人口普查數據顯示，上海84%擁有自己住房的老年人，53%是自建或從市場購置的，31%是房改房或保障房。業內人士表示，通過六普數據可以推算出，上海戶籍老年人住房面積1.4億平方米以上，市場總值約為2萬億元，占上海住房總價值的18%，到上海房產單價平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，這個總價值將在 2.5萬億元左右。另外，上海老年人為戶主的家庭80%依靠養老金為主要收入來源，僅有6%依靠勞動收入為主要收入來源，3.8%依靠家庭成員贍養為主，而依靠財產性收入為主的基本為零。

專家分析上海以房養老進程緩慢的原因

上海研究院研究員嚴躍進表示：以房養老試點進程緩慢，說明此類新模式的推進依然面臨幾大阻力。從參與主體來看，保險公司對此類業務并不熟悉，而且目前也是一個試點。對于上海的保險公司來說，試點的成本比較高，大家都希望是觀望，而非“第一個吃螃蟹”。從住宅所有權即老年人來說，觀念很難得到改變。即便對于上海這樣一個現代化的城市，“將住房贈與子女”的思想依然很重。舉例來說，對于上海部分里弄的住宅，位于鬧市區，價值量很高，且增值空間也大。此類住房家庭自然不愿意將此類住房轉交給社會機構來管理。而從地方政府角度看，此類試點也需要在制度上進行細化，涉及了保險、房產、養老等領域。缺乏此類相關制度的協調，自然此類試點的推進就比較難。

而且從今年市場看，上海樓市也面臨了一個價格下調。房地產資產下調，對于保險公司來說警惕心理會加重，因此在目前這個突然降溫的環境下，保險公司不愿意基于此類資產設計保險訂單，因為擔憂未來獲取收益的難度會加大。這個時候如果要推進此類制度，對于房產未來價值和價格的評估和預測的要求非常高。

觀點：以房養老關鍵應把握兩類群體

同策咨詢認為，市場對于“以房養老”的爭議很正常，這反而說明“以房養老”的政策并不適合所有老齡群體，這個政策只是針對一部分人提出的一種可行養老方案。筆者認為，“以房養老”的政策主要適用于兩種人群：一種是當前已無子女的鰥寡孤獨老人，對他們來說，這類人群沒有遺產繼承或糾紛方面的問題，同時，這些老齡群體年齡大了，沒有親人照料，此時他們要改善生活質量，過好晚年生活，采用以房養老這樣的形式就養老是一種很好的方式。

另一類是家中有多套房產，家庭收入也較好，但是子女由于工作繁忙或出國深造等因素，子女暫時沒有辦法一直在身邊照料老人，這樣的家庭對于租金收益不敏感，同時，注重生活品質的提升，此時，這樣的家庭可以拿出一套房產采取以房養老的方式照料老人，這樣的做法對老人相對負責任，也可以保障老人享受有品質的生活。總之，“以房養老”試點關鍵應把握好上述兩類群體，而不是針對所有人，同時，對于險資企業來講，切實放下身段，瞄準好這兩類的目標客群，利用“以房養老”產品為這些老齡群體提供相關養老服務，只有這樣，才能把握好“以房養老”試點的先機，搶先占領這部分市場，在“以房養老”領域有自己的話語權。