“以房養老”難在哪兒?房價不穩定是首因

為期兩年的“反向抵押養老保險”(以下簡稱“以房養老”)試點于月初啟動，時至月末，試點實施已近一個月，老百姓似乎并不買賬，參與“以房養老”調研的幾家保險公司也只有幸福人壽上報了相關產品。“以房養老”試點推行有哪些難點?怎樣解決?《中國產經新聞》記者就此進行了調查。

險企：房價不確定性是首慮

其實早在2006年我國就開始“以房養老”的探索。據記者了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主導的“以房養老”;2007年上海公積金中心試行“以房養老”，但因真正符合條件的老年申請者很少，如今已經停辦;在，國內銀行又以“反按揭”的形式推出“以房養老”，規定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了，只能“養老”不能“送終”，所以，實施效果并不理想。結合“政府版”和“銀行版”的“以房養老”經驗，這次國家又推出“保險版”。但目前來看，不管是百姓還是險企似乎對這次的“保險版”也并不感興趣。

據了解，在“以房養老”的指導意見落地前，包括幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會人壽、中宏人壽7家保險公司已經進行過一段時間的參與“以房養老”保險調研。但在7月1日《意見》實施后，卻只有幸福人壽一家險企向保監會上報具體方案。為何“以房養老”推行會如此之難?

保監會有關部門負責人在接受記者采訪時表示：“老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物，其業務流程復雜，期限較長，涉及領域廣。保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。”

“房價走勢及老人預期壽命如何評估，是金融機構首先顧慮的問題。更重要的是，房價不會總是只升不降，未來預期很難作出準確判斷，這對保險公司而言是不小的風險。”一家知名保險公司負責人在接受記者采訪時說。

據媒體報道，今年以來，杭州、廣州、北京等多個大城市出現了房價下跌的情況。未來房價將會怎樣，上漲還是繼續下跌，誰都無法做出準確的預測，這也是保險公司和投保人都不愿意參與“以房養老”的主要原因。

另有金融業人士認為，中國房屋70年產權問題也是實施“以房養老”的一大障礙。“中國房屋產權70年，是‘倒按揭’的最大障礙，也是與國外政策環境的最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。”某銀行客戶經理劉小姐告訴記者，“而這兩種不確定風險都是保險技術不能處置的”。

市民：不如留給子女 不如用來出租

“老年人的財產應該留給子女，這是中國人的習俗”、“安居才能樂業，沒有房子生活還有什么意思”……這是記者在居住的小區采訪時，老人們七嘴八舌地發表著對“以房養老”的看法。7月25日下午記者在小區中隨機采訪了10位老人，問他們是否愿意拿房子做抵押“以房養老”，其中有9位表示“不愿意”。

《意見》中規定，申請“以房養老”得滿足兩個條件：60歲以上老年人，擁有房屋完全獨立產權。“以房養老”的首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇曾公開表示：“以房養老”產品設計得滿足三個特征，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質、無子女、失獨的老人。有數據顯示中國老人有兩億人口，其中，沒有子女的老人占10%，大概2000萬。有1%的是失獨老人，據老齡委估算是200萬，并且以每年7.6%的幅度在增長。有這么多潛在投保人，但為何有8成以上的老人不愿投保呢?

“目前實施的最大障礙有兩條：第一是老百姓固守的老觀念。中國深受‘養兒防老’傳統觀念影響，一些老人在心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的;第二是大家對房地產市場不確定性的擔憂，當然要留給兒女們了，這是中國人自古以來的習俗”，一位張姓老人在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。據此前媒體報道，在本次實施試點的4個城市中，上海有超九9成的老人不愿“以房養老”，廣州有8成老人表示“以房養老”不靠譜。

近日，暨南大學輿情研究中心開展了關于“廣州市居民養老現狀”的民意調查。調查發現，廣州市民對最傳統的“家庭養老”方式的認知度和認同度都是最高的，機構養老的認知度次之，其次是社區養老、“以房養老”和“候鳥式”養老。

“‘以房養老’制度推行難在未來房產價格難以預料。”北京大學人口研究所教授穆光宗在接受記者采訪時說。

《意見》中規定，這次“以房養老”主要有兩類產品可供選擇：參與型和非參與型。投保人如果購買參與型，保險公司則參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押的房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;如果購買了非參與型產品，則保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。而對投保人來說，如果房價上漲則存在保險公司是否對其房產公平估計的風險，如果下跌可能存在收益比買其他理財產品收益低的風險。

“假設投保人今年70歲，擁有一套房齡20年的房子，目前房屋市場售價為100萬，預期養老金每月能拿到5400元。但是如果將房子租出去則每月可能有6000元的租金，與收益相對穩定的理財產品如國債相比，養老金也存在著一定風險。這也是投保人從實際利益來考慮不愿‘以房養老’的原因。”一位保險公司工作人員向記者介紹說。

專家：完善機制，以法規突破瓶頸

目前，中國已經進入人口老齡化快速發展階段，底60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。養老矛盾日益突出，最大的問題是養老金不足。所以，國家才如此急迫地推行“以房養老”政策。但目前階段來看，社會各界對此似乎有很大爭論。

保監會人身保險監管部主任袁序成在接受媒體采訪時表示：不論對監管部門、保險公司還是對消費者，都沒有成熟的經驗可以借鑒，這個指導意見比較粗淺。反向抵押養老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養老選擇，需要更理性看待，才能營造出消費者、險企和監管層三方共贏的局面。

一位法學專家分析表示：“以房養老”目前在中國實施的障礙主要有兩點：第一點是投保人固守的老觀念，第二點是房產市場的不確定性。具體來說，這兩個“攔路虎”前者是觀念問題，后者是市場問題。觀念絕不是一成不變的，這些年養老院從無人問津到一床難求的變化就是最好的例證;市場問題更是應該交給市場自己解決。而要想把“以房養老”制度真正落到實處，最應該關注的是相關的法治問題。目前，關于這項制度的很多配套法律法規都是缺位的，比如70年房屋產權問題，比如參與這項制度的相關金融機構的資格問題、監管機構的設置、職責問題等等。只有這些法律空白盡快補齊，“以房養老”制度才有可能突破瓶頸。

復旦大學房地產研究中心副主任華偉在接受采訪時也表示：我們需要做的是完善市場定價與資產評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養老”操作體系，不再設置行業進入門檻，讓民間資本充分參與養老產業的競爭，讓銀行等金融機構放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度，不需要參與市場。

“對于‘以房養老’這一新鮮制度，需要政府拿出更加智慧的頂層設計，用嚴密的法規、政策盡量防控其不可回避的風險點，才會有越來越多的人愿意接受這種新興的養老模式。”上述人士表示。