國土部落定養(yǎng)老用地新政 試水土地抵押策略

多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢以及頂層設(shè)計，讓養(yǎng)老設(shè)施用地政策終于在更高層面有了具體的定調(diào)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施普遍存在的用地難題有望“破冰”。

4月23日，國土資源部對外發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》(以下稱《意見》)�！兑庖姟分刑岬�，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地;營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設(shè)置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。

《意見》還界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、用途、年期，以及供地方式，并明確規(guī)定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

該《意見》旨在落實國務(wù)院去年9月份發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》所提出的任務(wù)要求，保障養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地開發(fā)利用管理。

在投身養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的企業(yè)來看，《意見》最大的亮點是，出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，但以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)補繳相應(yīng)款項后方可優(yōu)先受償。

“目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風(fēng)險，土地政策缺失一直是民營資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的掣肘，這次國土部的政策將在一定程度上激發(fā)民間資本活力，為即將到來的老齡化需求高潮做好準(zhǔn)備。”接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的養(yǎng)老地產(chǎn)研究人士認(rèn)為。

受這一利好消息影響，具有養(yǎng)老概念的地產(chǎn)股包括萬科、保利地產(chǎn)、中茵股份、世聯(lián)行、上實發(fā)展、天宸股份等近日股價呈現(xiàn)小幅波動。

土地可抵押

據(jù)接近國土部人士向中國房地產(chǎn)報記者介紹，國土部部長姜大明本人一直欲在養(yǎng)老用地方面有所作為，多次指導(dǎo)支持相關(guān)工作開展。

國務(wù)院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就養(yǎng)老用地的工作對國土部也有具體要求，后由國土部土地利用管理司承擔(dān)《意見》制定工作。

此后，國土部土地利用管理司先后和北京(樓盤)市國土局等相關(guān)部門進(jìn)行了溝通以及意見收集，并開始了對養(yǎng)老機構(gòu)的調(diào)研工作。

5月《意見》初稿出臺，國土部土地利用管理司組織研討會，邀請養(yǎng)老機構(gòu)負(fù)責(zé)人、專家、北京市國土局等業(yè)內(nèi)人士參與探討。經(jīng)過近一年醞釀，4月17日，《意見》正式印發(fā)。

曾參與《意見》初稿討論的北京樂成老年事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松稱，初稿討論雖然未能改變養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”的性質(zhì)，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權(quán)。

《意見》規(guī)定，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥供地。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。

以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。 專家分析表示，依據(jù)同類用途土地，科技、醫(yī)療、保健等類綜合一宗地最長50年的期限，租賃年限最長同樣不超過50年。

《意見》指出，簽訂出讓合同和租賃合同時，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

“這開了一個大口子，意味著從政策層面給營利性養(yǎng)老機構(gòu)一個估值定位，養(yǎng)老機構(gòu)可以完成資產(chǎn)估值，實現(xiàn)資本流動，對資本的進(jìn)入有很大的促進(jìn)作用。”高峻松評價道。

高峻松說，目前養(yǎng)老市場上尚未有明確的盈利模式，養(yǎng)老服務(wù)回收周期過長，而資本都是逐利的，長此以往難以調(diào)動資本積極性。這一政策出臺，有利于養(yǎng)老開發(fā)商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產(chǎn)設(shè)施后，估值拍賣時只需要補繳土地出讓金即可。“這一次的政策是很全面的，沒有漏洞。”

“另外，給養(yǎng)老設(shè)施用地一個明確定位本身就是很大進(jìn)步，《意見》主要是向營利性養(yǎng)老機構(gòu)放開，對應(yīng)國務(wù)院強調(diào)的社會力量將主導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位。”高峻松補充道。

在盤活存量用地上，《意見》明確對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。

“不改變土地性質(zhì)，意味著不需要政府收回再出讓，對企業(yè)來說成本降低了，程序更明確了，對社會資本主動性有引導(dǎo)作用。”高峻松分析說。

針對協(xié)議出讓土地，規(guī)定如果存在兩個或兩個以上意向者，采取招拍掛方式供應(yīng)，不設(shè)置門檻。同時也沒有規(guī)定最高額度限制。“不會限定最高額，各地土地招拍掛價格制定都有一套完整而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒谭桨�，國土部門制定過程中會綜合考慮土地性質(zhì)用途，但既然是市場化行為，就不可能設(shè)置上限。”高峻松表示。

5年試驗期

就供地方式，《意見》明確，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。

“國土部出臺養(yǎng)老用地指導(dǎo)意見是好事，理清土地歸屬、性質(zhì)，政策文件給了養(yǎng)老用地可操作空間，有利于養(yǎng)老用地不斷成熟完善。但整體上，指導(dǎo)意見還是對已有土地體系的延伸，沒有特別的創(chuàng)新。”北京安信頤和控股有限公司總經(jīng)理趙軍說。