近日，保監會正式出臺關于《開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，這標志著十多年來一直躍躍欲試的以房養老政策正式落地。

有人對這一政策充滿期待，認為以房養老有助于緩解“未富先老”的中國社會承受的養老壓力;也有人唱衰這一政策，認為中國的現行產權制度、傳統的靠兒養老觀念、房市下行風險都會讓這一政策淪為紙上談兵。

其實，上述兩種意見都有過度解讀之嫌。以房養老試點作為一種市場化運作的補充養老方式，本身即是針對特定群體的試點。無論是將其作為老齡化社會諸多問題的萬靈藥，還是以全體社會的價值判斷來考量這個政策的可行性，都是脫離實際的。要讓這一政策真正落地，必須結合中國國情，正視市場定位。

我們必須認清的是，從設計之初，以房養老的目標受眾就十分有限。這一模式源起西方，在英美日等國家發展模式較為成熟。然而，這些地區的統計數據顯示，以房養老市場份額相對較低。在開創以房養老模式鼻祖的荷蘭，這一政策并不受歡迎。由于當地養老保障制度相對完善，荷蘭公民在65歲退休后仍可拿到之前工資的70%以上，加上住房自有率高，荷蘭人并無依賴這一政策的動力。而在租房普遍、子女關系相對淡薄、獨居老人比例較高的美國，這一政策也未得到追捧。數據顯示，在從1990年到3月期間，美國達成反向抵押貸款協議80多萬份，僅占該時間區間內全美老年家庭總數的2%。

這一模式移植到中國后，更是面臨多重獨特挑戰。

以房養老的模式嚴重沖擊了中國人的傳統價值觀。很多老人在得知以房養老這一模式后，首先考慮的不是如何保障經濟利益和老年生活質量，而是擔心此舉會使得自己與子女、親人的關系陷入尷尬。不少老人在“以房養老”和“養兒防老”兩種方式中做單選題之時，都會毫不猶豫的堅持后者。即使是部分與子女關系較遠甚至無子女的老人，對這一模式也心存抵觸。很多中國人奮斗一生的目標就是一套房子，而根據以房養老政策規定，老人需以“倒按揭”的方式將最大的不動產重新典當出去，在很多人看來，這無異于讓畢生心血盡失。這種觀念上的桎梏使得以房養老這一模式在中國的適用范圍大大縮小。此前南京和上海曾先后施行的以房自助養老、四川地區推行的社區代管養老模式等都鮮有人問津，少數嘗試者對試點成效也不甚滿意。

除了老人對以房養老的嘗試心存排斥，保險公司也并未積極響應該政策。作為金融機構，各大險企的首要目標仍是盈利。但房產的價值波動大，產權周期有限、產權不清晰、行權可能遇到障礙等，都讓以房養老模式成為“燙手的山芋”。在房產行業本身牽涉到的多個政策未明、發展方向前途未卜、民間類似試點屢遭滑鐵盧之際，各家保險公司都不愿貿然成為第一個吃螃蟹的人。從本次試點意見研討到政策發布，積極響應以房養老的公司僅有幸福人壽一家，其他公司仍在觀望。

此外，作為一款面向有針對性群體發行的金融理財產品，以房養老市場有限的吸收量也決定了試點規模的大小。本次《指導意見》對試點期間單個保險公司接受抵押房產的評估價值有明確的規定，根據這一規定計算，以房養老試點的規模總量十分有限。以幸福人壽為例，可以計算出其開展以房養老試點保險產品的規模不能高于8.196億元，如果以平均每套房產估價100萬元計算，大概僅有820個家庭能享受此種養老服務。在更樂觀的預計中，即使國內幾家大型險企也提供這項服務，以房養老目前在中國的總量也不大。

從上述多重挑戰看，本次試點的以房養老模式目前還只是“看上去很美”，為避免這一政策成為一紙空文，關鍵在于找到適用性群體。如果相關的解釋性政策細則能夠跟進，降低業務操作層面的風險，該模式有望得到大中型城市中產階級老人的青睞。這部分老人的子女往往有獨立住房，自身也有穩定的經濟來源，顧慮相對較少。對于這類老人，以房養老并非為了解決溫飽問題，而是一種新型理財方式，尤其在樓市下行風險日益攀升的當下，部分老人會將其視為一種抵御風險的資產保值手段。

可見，中國的實際國情決定了以房養老這一模式的目標會與西方有所不同。對中國老人，這一政策的定位應從“鰥寡孤獨的生計維持”轉向“中產階級的理財方式”。因此，只有正視以房養老產品的市場定位，方可克服以房養老模式的“水土不服”。