在廣大農村中除了農業用地外，最多的就應該是宅基地了。宅基地是供集體經濟組織的成員修建住房所使用的土地。那么農村宅基地的特點具體是怎樣的呢?下面去看看吧!
農村宅基地的特點：
(一)所有制不同
宅基地屬于村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會代行所有權;國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區分城鎮居民或農村居民，由國務院代行所有權，并由各地人民政府具體行使。
(二)使用權人不同
宅基地的使用權人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉只能在本村集體內部，不得流轉給其他村集體的農村居民以及城鎮居民;農村居民在城鎮買房后，符合相關規定的可轉為城鎮戶口，就不再是農村居民了。
(三)使用期限不同
宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然物權法規定了住宅建設用地使用權期屆滿后自動續期，但二者的使用期限還是存在重大的區別。
(四)出讓方式不同
宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一并或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。
基于上述的各種不同，城鎮房地產評估與宅基地房屋評估有著很大的區別，很難將一般用于城鎮房地產的估價方法和理論直接應用于宅基地房屋評估。
宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。
因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
如何辦理農村宅基地使用證?
第一步，當建房者準備建房并選好地點時，提出書面建房申請，申請必須注明建房者的個人信息、建房原因、地點、四至等相關情況。所選的建房地點要符合土地法的相關要求。申請必須經過建房者所屬村組社長和村委會的同意蓋章。
第二步、經村組、村委會同意后，建房者將建房申請、個人身份證、戶口本復印件遞交到鄉鎮國土管理部門，有鄉鎮國土管理部門到實地進行核實，勘察，詢問四鄰意見。
第三步、經鄉鎮國土部門實地核實、勘察后，符合相關要求的，進一步填寫村民建房審批表，報鄉鎮人民政府審批。經鄉鎮人民政府同意后，在村組內張貼公示，公示期一般是7天。
第四步、公示7天后如果無村民提出異議，鄉鎮國土部門將所收集的建房者的材料一并報送縣級國土部門，在此期間，經縣級國土部門審批，符合建房條件的，建房者要到縣級地稅部門交納耕地占用稅，稅額因區域不同存在差異。將票據遞交到縣級國土部門。有縣級國土部門給建房者辦證。
第五步、根據相關的土地法，建房者必須在領取到宅基地使用證之日起的兩年內，建蓋好所批準地點的房屋，否則，國土部門有權將當事人的宅基地使用證收回。
農村宅基地(使用權)的繼承問題個人淺析
宅基地(使用權)在我國社會當中是一個既清晰卻又模糊的詞匯,說它清晰是它作為農村村民居住的前提條件,是最基本的生活資料,是農民發展生產、富裕生活的必需生存空間;說它模糊是因為在我國現行的法律、法規及相關政策中并沒有給其一個明確、清晰的定義。隨著社會的發展,當以宅基地(使用權)為標的物而產生了一些法律上的分歧時,卻沒有相關法律給其一個權威的解答,這就導致宅基地(使用權)權利認知的混亂,從而造成宅基地(使用權)權利的保護缺失,有損權利人的合法權益。例如城鎮居民基于血緣關系而產生了人身關系是否能繼承其父母、子女等在農村的宅基地(使用權)? 本人認為是可以繼承的。首先從物權法律的角度分析,宅基地使用權是指經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權,宅基地使用權人對宅基地享有占有、使用、收益以及有限的處分權能。從中可以認為,宅基地使用權是從集體土地所有權當中分離出來的他物權,具有用益物權的一般特征,屬用益物權類。因此,當用益物權依法成立后,所有權人不能隨意取消,只有在具備法定事由時,所有人才能終止用益物權。且根據用益物權的歷史發展方向和趨勢來看,當前的用益物權的核心價值已從突出物的“所有”功能發展到突出物的“利用”功能上來,如果宅基地使用權人死亡,其宅基地及房屋的繼承卻又遭到限制,豈不是對物的利用價值的拋棄和浪費,這是不符合社會和法律的發展方向。再者,房屋系取得宅基地使用權的使用權人以其個人和家庭的勞動及財富建造的,是具有所有權權能的私有財產,然而由于房屋和土地的不可分割性,在發生繼承的情況下不可能將房屋和土地分割開,根據“地隨房走”的原則和保護公民的合法私有財產,宅基地(使用權)的繼承應當是被允許的。
其次,從宅基地(使用權)的社會性角度分析,宅基地(使用權)由農村集體經濟組織分配給其成員使用,又沒有使用期限的土地使用權,具有一定的社會身份性。表面上看,城鎮居民不具備取得宅基地(使用權)的條件,但從繼承的角度看,城鎮居民(繼承人)和宅基地使用權人(被繼承人)之間基于血緣關系而產生了身份關系,這種身份關系又能使城鎮居民和該農村社會群ti之間也具有密切的身份關系,因為房屋是一個家庭及其成員甚至之與家族的情感依托的物質基礎,所以當宅基地使用權人死亡之后,城鎮居民作為當然的法定繼承人以繼承的方式取得其父母、子女的宅基地(使用權)也是合情合理的行為。 再從我國法律、法規和相關政策文件當中看,雖然國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知(國土資發[2004]234號)兩部文件明文規定:‘禁止城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證’,但它們并沒有禁止城鎮居民以繼承的方式取得農村宅基地(使用權);縱觀我國現行土地管理法律、法規,更沒有一部法律從立法的角度限制城鎮居民以繼承的方式取得農村宅基地(使用權)。正如一句法律名言:對于政府來說,法無明文規定不能為;對于公民來說,法無明文規定可以為。所以,只要不違背社會的公序良俗和公平正義,普通公民的合法權益和正當訴求是應該給予保護的。 黨的十七屆三中全會在《*關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》當中就明確提出“健全嚴格規范的農村土地管理制度”,“完善農村宅基地制度,嚴格宅基地管理,依法保障農戶宅基地用益物權”。作為我國最高層次的具有導向性的政策文件,《決定》就是寄希望在農村土地管理制度上通過改革來完善土地制度,包括農村宅基地制度的改革。本人認為,作為土地主管部門,我們可以在這一問題是為我國農村土地管理制度作出一些大膽、有益的改革和嘗試。
