日前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《認房又認貸，杭州進一步升級房地產(chǎn)市場調(diào)控措施》(下文簡稱《措施》)，這也是本月第二次有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策落地。

2017杭州樓市調(diào)控新政

為貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控定位，促進杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究決定，自2017年3月29日起，進一步完善杭州住房限購及銷售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。

在住房限購及銷售監(jiān)管政策方面，一是明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購一套住房，即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。二是增設(shè)企業(yè)購買限購區(qū)域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。三是增設(shè)對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。

在住房公積金貸款政策方面，進一步嚴格公積金貸款認貸標準，在市區(qū)范圍內(nèi)，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執(zhí)行。

在商業(yè)性住房貸款方面，一是進一步調(diào)整信貸首付比例，在市區(qū)范圍內(nèi)，對于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例不低于60%。二是要求各商業(yè)銀行嚴格審核借款人還款能力，嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，對已成年、未就業(yè)、無固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，可參照二套房信貸政策執(zhí)行。三是嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。

認房又認貸，杭州進一步升級房地產(chǎn)市場調(diào)控措施

為貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控定位，促進杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)杭州市政府研究決定，自2017年3月29日起，進一步完善杭州住房限購及銷售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。

在住房限購及銷售監(jiān)管政策方面

一是明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購一套住房，即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。

二是增設(shè)企業(yè)購買限購區(qū)域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。

三是增設(shè)對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。

在住房公積金貸款政策方面

進一步嚴格公積金貸款認貸標準，在市區(qū)范圍內(nèi)，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執(zhí)行。

在商業(yè)性住房貸款方面

一是進一步調(diào)整信貸首付比例，在市區(qū)范圍內(nèi)，對于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例不低于60%。

二是要求各商業(yè)銀行嚴格審核借款人還款能力，嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，對已成年、未就業(yè)、無固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

三是嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。

專家觀點

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授：

今年以來，杭州房地產(chǎn)市場特別是二手房市場量價齊漲。另一方面，面對超預(yù)期上漲的房價，一批購房者陷入了“恐慌性”購房，市場出現(xiàn)明顯的“過熱”狀態(tài)。

之前出臺的限購限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機需求，但是政策力度不夠，市場仍然火爆。此次進一步加大政策力度，提高限購門檻，收緊住房信貸政策，特別是執(zhí)行“認房又認貸”，非常有必要，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，進一步抑制投資、投機性需求，促進市場回歸理性。

浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授：

近期，受綜合因素影響，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場上漲預(yù)期再次增強，掀起了新一輪的購房熱潮，杭州房地產(chǎn)市場也快速升溫，大量投資、投機需求涌入市場，如果任憑這種態(tài)勢蔓延下去，很可能集聚房價泡沫，加大市場風險。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須將房價過快上漲的勢頭控制住，才能實現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標，促使商品住房回歸居住屬性。3月以來，北京、廈門陸續(xù)出臺調(diào)控政策組合拳，杭州迅速跟進，出手快、力度大、針對性強，進一步升級了住房限購政策，進一步收緊了住房信貸政策，“認房又認貸”的政策能最大限度的抑制炒房行為。調(diào)控新政的出臺，表達了政府對樓市調(diào)控的強烈決心，有利于通過大幅度提高炒房成本而將投資和投機的泡沫擠出市場，市場降溫的效果值得期待。

杭州透明售房研究院院長方張接：

此次杭州打出政策組合拳，以較大的力度加碼調(diào)控，尤其是“認房又認貸”是房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴厲的手段之一，其影響面和殺傷力不容忽視。與此同時，此次組合拳也進一步封堵了落戶四縣(市)等規(guī)避限購曲線炒房的政策空隙。不能低估和輕視調(diào)控政策疊加作用和潛在威力，也不能低估和輕視政府抑制炒房的決心。杭州房地產(chǎn)市場在宣泄完恐慌情緒之后，終究會回歸冷靜和理性，到時過度投資和購買力透支的風險才會逐漸清晰。

要特別注意限購限貸政策加碼過程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振，從歷史經(jīng)驗來看，一旦形成共振，對房地產(chǎn)市場的影響會是實質(zhì)性和巨大的。從目前的實際情況來看，后續(xù)不排除會進一步出臺嚴厲措施，堅定地打擊炒房，穩(wěn)定市場。

調(diào)控時間表

2017年9月18日：出臺限購政策，暫停向擁有1套以上住房非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

2017年9月26日：加大土地供應(yīng)，公布出讓計劃，調(diào)整土地出讓競價方式：溢價率超過100%時，簽訂出讓合同一個月內(nèi)全額付清土地出讓金;溢價率超過120%時，須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售;溢價率達到150%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施。

2017年9月27日：

1.暫停市區(qū)購房入戶;

2.提高公積金貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款的，首付比例由40%調(diào)整為50%;

3.提高商業(yè)貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的，首付比例由30%調(diào)整為50%。

2017年11月9日：

1.升級限購政策，非本市戶籍居民家庭購房須提供前2年內(nèi)連續(xù)繳交1年的社保或個稅記錄證明，不得通過補繳購房;

2.提高公積金貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房或擁有1套住房并已結(jié)清貸款的，首付比例由20%調(diào)整為30%;擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款的，首付比例由50%調(diào)整為60%;擁有2套以上住房或未結(jié)清公積金貸款的，不得申請公積金貸款;

3.提高商業(yè)貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房的，首付比例不低于30%;“有房無貸”或“有貸無房”的，首付比例不低于40%;擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的，首付比例不低于60%;擁有2套以上住房的，暫停貸款。

2017年3月2日：

1.擴大限購范圍。富陽、大江東納入限購范圍，市區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一限購;

2.升級非本地戶籍居民限購措施，個稅或社保年限要求，由“前2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上”調(diào)整為“前3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上”;

3.增設(shè)本地戶籍居民家庭限購措施，本地戶籍居民家庭限購2套。

2017年3月24日：再次對土地出讓競價規(guī)則作進一步優(yōu)化。溢價率超過50%時，須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例;當自持比例達到100%時轉(zhuǎn)入競配養(yǎng)老用房